岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


先日の大雪で中止になった見学会を　２月１５日（土）　１０時〜１８時　にするそうです。
興味のある方はご連絡ください　

関連記事
2014年01月27日　巨大床下収納物件　見学会
2013年12月23日　巨大床下収納


...


さて、今日は昨日の続きで

2014年01月28日　管理の選び方
2014年01月29日　２　管理の選び方
2014年01月31日　３　管理の選び方
2014年02月09日　４　管理の選び方



管理会社の系列店の賃貸募集の店舗数とか


FC加盟の有無も関係なくはないです。


...


店舗数は多ければ多いほど窓口は広がる訳ですが


地域NO.１の店舗数を誇る会社でなくても


自分の物件の近くに　１店舗　と


できれば、もう１店舗が主要駅の近くにあると良いです。


岡山市の場合だと、


自分の物件の近くに　１店舗　と


岡山駅の近くに　もう１店舗　あれば尚良いですね。


岡山駅は県外組も来店も多く


岡山駅を中心に広範囲で案内にいくことが多いので


そんな店舗を持っていれば更に良いということですね。


...


FC加盟の有無は、


地域によっては地場の有力業者が加盟していなかったりもするので


必須ではないですが


岡山市の場合は、青いところか、緑のところが力を持っていますね。



ちなみに、某FCのその市町村における店舗数の適正ラインは


１０万人に１店舗の割合で出店を認めているそうで


岡山市では約７０万人なので、７店舗前後、


倉敷市は約４０万人なので、４店舗前後　までということで


それ以上は増えにくいです。


また、別のFCでは


既存のFC店舗から最低５００mは離れていないと


出店許可を出さないそうですよ。


...


ここまでは、自社で客付けすることを考えての話しですが


他社からの客付けも大いにあるので


自分の物件との立地関係は意識したいですが


店舗数やFC加盟は、おまけ程度でよいかと思いますね。



つづく



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