岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...


R6(24)年6月27日(52歳) 　大阪市淀川区
☆区分４号　中古購入
　新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
　築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞


☆「見学会」ポールさん新築AP　富山遠征
　11月26〜29日（火水木金）
　木造3階建てのポールタワー完成！
　しかし申し込みはゼロ！5つの問題とは？　
　※とりあえず日程だけ決まりました。
　　１泊２日や２泊３日の方でもいいですし
　　現地集合の方もいいですよ。
　　興味ある方は連絡ください。
　参加予定（定員　車２台分ぐらいかな？）
　　ポールさん
　　ふんどし王子さん
　　半沢大家さん
　　上州大家なおさん
　　ライオン先生
　　そんちょう大家さん
　　滝川クリスタムさん
　　吉川さん
　１わたくし
　２ＯＣさん
　３りんしょ〜さん



10月一覧
1日（火）12時半「視察」備前＆赤磐戸建＆ランチ
3日（木）13時「視察」福富中戸建＆ランチ
4日（金）13時「見学会」よしおさん向日比アフター＆お茶
5日（土）18時〜「勉強会５」
7,8,9日（月火水）　半沢大家さん物件　群馬遠征
10日（木）12時半「視察」三門西町戸建２棟＆ランチ
11日（金）12時半「見学会」南区福田AP3,4号アフター＆ランチ
12,13日（土日）必殺さん和歌山キャンプ
18日（金）12時半「見学会」わっきーさん玉野市和田戸建＆ランチ
25日（金）13時「視察」０円？別荘播磨高原＆お茶？



11月一覧
26〜29日　ポールさん新築AP　富山遠征


12一覧
7日（土）半沢大家さん広島セミナー



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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2024年08月16日　バーニング大家さんセミナー前夜祭
2024年08月17日　その１　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月18日　その２　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月19日　その３　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月20日　その４　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月21日　その５　バーニング大家さん in 岡山



１２月７日（土）
元銀行員が教える！半沢大家さん融資攻略セミナーin広島

一緒に行きませんか？





こんばんは。岡山大家です。


今日は必殺大家人さん主催で毎年恒例の


和歌山県のバーベキューにお邪魔しています。




何度か記事にもしたことありますけど


毎年５０人ぐらいが各地から集まって


夜通しでわいわいやるんですよねー








ここでしか会わない人も何人もいて


ちょっとした同窓会みたいな感じでね。




岡山にきてくれたことがある方とか


ものぐささんの会で会った方とか


顔見知りが増えて


今年もいろんな話ができて面白かったです(^^♪





さて、今日も脱線の脱線のまま昨日の続きを少々(;^_^A


関連記事
2024年02月27日　どこまで今っぽく見せられるかな〜？？
2024年10月11日　ライバルとは別の土俵に乗りたかったんですよね...




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2024年10月08日　その２　埼玉遠征
2024年10月09日　その３　埼玉遠征
2024年10月11日　その４　埼玉遠征





近所の新築＆築浅物件たちと違う土俵に乗るために


間取りを触って変化を付けてみようと思ったんですね。







別にこの間取りが悪いってわけじゃないんですけど


なんていうか...


よくあるというか...


どこでもよく見かける感じの


ごく普通のオーソドックスな感じですわね...





現役営業マン時代に、何千部屋も見てきましたが


どの部屋も大きな変化がなくてですね...




まぁ所詮、どこも大量生産品ですからねぇ...




そんなアパートで、


間取りで違いを出すってのは


なかなか難しいと思いますね...





間取りは普通ながらも


みなさん工夫はされているんですよ...




一部のクロスを変えてみたり


照明器具をつけたり


ステージングとかもありました。





ごく稀に、「おー！？」って感心する物件もあったんですけど


それらに共通？する部分って


自分が思うに「凹凸（おうとつ）」なんですよ。





上下の高低差の使い方とか


左右軸ではルーバーとかで軽く目隠しとか


壁にニッチの物置とか


とにかく直線的ではないことに気付いたんですね。






このアパートもこんな感じでしたからね...






まぁ普通ですわね。




ここに普通のクローゼット...






ここのクロスとＣＦを替えて


洒落た照明器具でもつけてみます？





もちろんそれだけでもいいんですけど


それだといままでの土俵のままかと...





せっかくお金をかけてきれいにしたのに


上（新築＆築浅）からの圧力を受けて


家賃や広告料でしか戦えない...





そんな未来が見えてしまうんですよ...




まぁもちろんやってみないとわからんのですけど


そんな事例をいくつもみてきたので...





なので、凸凹を生んで変化をつけてみようと思ったわけです。





壁がせり出すだけでちょっと変化が生まれます。







部屋が狭くなるとか


ベッドはどこに置くん？とか


いろんな意見はあると思います。





でもね、それ、わたくしが考えることじゃないんですよ。





ここを使う？住む？と決めた人が決めるんですよ。





狭い？ベッドは？


そんなのわたくしには関係ないんですよねぇ...





多くの人は勘違いしてますわ。


あなた自身が住むわけじゃないんよね。




使い方、展開の仕方は、使う人の自由なんよね。


その人の想像力に任せればいいのよ。





こちらは、その想像力を掻き立てるものを作って


提供するだけ。





さっきの壁の向こうはこんな感じ。















ここを収納にしようが、作業場にしようが


なんならここに布団敷いてくれもいい。




使い方なんて、想像して勝手にしてくれたらいい。






もうひとつの部屋だって全然面白くない...








これのクロスとＣＦ替えて、照明でも付ける？？



それだと同じ土俵のままだわね...






凸凹で変化を付けるためにこうしてみたよ。






ここも確かに狭くなるよ。


オーソドックスと比べたら使い勝手も悪くなるかもしれない。





でも、オーソドックスだと土俵は同じまま...





この内側はこんな感じ。










収納？

ワークスペース？

子供のあそびば？

寝室？





使う人が勝手に決めたらいい。







世の中にたくさんある


自分とこより格上の物件に模したところで


その土俵で勝てんでしょ？...





別のお客さんにアプローチしないと。





言葉にするなら


「新しさ」以外に反応する人たちかな。





「新しさ」じゃ勝負にならんのに


その延長線上で戦っているってことに気付かんのよなぁ...





まぁ、これでどんなお客に響くのか？

家賃にどう影響するのか？



そんなことはやってみんとわからんのでね。





「新しさ」では勝てないから


他の分野、土俵で勝とうとしているだけなんで


他にももっと方法はあるかもしれないけど


とりあえず思いついたのがこんな程度ってことですね。





ちなみに家賃は退去前が　６.５万円　Ｐ１台込み




再募集時の管理会社の査定は


家賃５.５万円、管理費３千円、Ｐ１台４.４千円の


計６.２４万円...




そりゃ下げた査定になるわなぁ...





今回、前回募集と異なる部分で大きいのが


駐車場の拡張。






縦列で２〜３台置けるので明らかにプラスですよね。


ここに倉庫なんかを置いてもらうのも構わんです。





そこらを踏まえて見学のみなさんに聞いてみました(;^_^A


Ａさん　７３,０００円（Ｐ部分も込み）
Ｂさん　７５,０００円　Ｐ部分１万円
Ｃさん　８０,０００円（Ｐ部分も込み）　
Ｄさん　６５,０００円　２台込み
　　　　事業用なら９５,０００円（Ｐ部分込み）
Ｅさん　８２,０００円（Ｐ部分も込み）
Ｆさん　６７,０００円　１台込み、２台目５千円
　　　　事業用なら８５,０００円（Ｐ部分も込み）



みなさん割れてますね〜(;^_^A




こちらの思惑通りです(;^_^A





これがいいんですよ。



どこにでもあるようなものなら


それらを基になんとなくでも査定できてしまう。




事例が無いようなパターンだと


簡単に判断できなくなって、


人それぞれの感じ方が違うから


査定が割れてしまうんですね。





だからわざとそういう物件になるようにしてるんですね。





そこでなにかしらを高く評価できる人は


自然と高めの設定になるし


逆に好みに合わないとか評価できない人は


どうしても安めの設定になってしまう...





わたくしが求めるお客さん（入居者）は


もちろん前者なんですね。





やってみないとわからないんですけど


そんな人がひとりぐらいいてもいいと思いません？(;^_^A





おしまい




マリオットカード紹介URL

ヒルトンカード紹介URL






火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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