岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...


R6(24)年6月27日(52歳) 　大阪市淀川区
☆区分４号　中古購入
　新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
　築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」福富中戸建＆ランチ
　 3日（木）13時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２ＯＣさん
　３よーすけさん
　４むーさん（女性）
　５シャイダさん
　６まゆさん（女性）
　７オーディンさん
　８Ｋさん
　９麒麟さん
　10ぐっちーさん
　※満席になりました。



☆「見学会」よしおさん向日比アフター＆お茶
　 4日（金）13時




・勉強会５
　１０月５日（土）１８時（定員１０名）
　１みしばさん
　２ジャングル大家さん
　３しょーたさん
　４ひんくん
　５おかださん
　６よしおさん（女性）
再７ちーこさん（女性）
　８
　９
　10
　11



☆「見学会」群馬半沢大家さん物件見学
　10月7,8,9日（月火水）
　参加予定
　１わたくし
　２りんしょ〜さん
　３yazinさん
　４しのさん
　５まゆさん（女性）
　６ＯＣさん
　７ぐっちーさん
　８あつおさん（現地）
　※締め切りました。



10月一覧
1日（火）12時半「視察」備前＆赤磐戸建＆ランチ
3日（木）13時「視察」福富中戸建＆ランチ
4日（金）13時「見学会」よしおさん向日比アフター＆お茶
5日（土）18時〜「勉強会５」
7,8,9日（月火水）　半沢大家さん物件　群馬遠征
10日（木）12時半「視察」三門東町戸建＆ランチ
12,13日（土日）必殺さん和歌山キャンプ


11月一覧
上旬　ポールさん新築AP　富山遠征


12一覧
7日（土）半沢大家さん広島セミナー



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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2024年08月16日　バーニング大家さんセミナー前夜祭
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2024年08月20日　その４　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月21日　その５　バーニング大家さん in 岡山



１２月７日（土）
元銀行員が教える！半沢大家さん融資攻略セミナーin広島

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こんばんは。岡山大家です。


今日の見学会は久々に遭遇したゴミ屋敷だったり


世間のニュースで思うこととか


相変わらず書きたいことはいろいろあるけれど


今日は先日のわんさん勉強会のお話で^^;


関連記事
2024年09月28日　ちょっとしたお誘いがある人。
2024年09月29日　いまさらこんなことする必要ないのにねぇ...
2024年09月30日　「対価」が無くてもお金を払える人の存在の証明




テーマとしては「狭小地に木三共を建てる」


ってことなんです。




わんさんとかひーやんさんのツイートとかを見ているので


なんとなくイメージはわかっているんですけど


まぁいろいろと深いもんがありますね〜





岡山にも木三共（木造三階建共同住宅）はいくつもありますけど


駐車場が必要な立地も多いので


建ぺい容積パンパンってことはないですよねぇ...




ア〇ケンとかが街中で駐車場無しで


木三共をやっていますけども


ここでいう木三共ってのはちょっと違うんですよね〜




通常の木造３階建てとなると


避難上有効なバルコニーとか


火災に対する対策が必要になるとか...




それが２００平米未満の建物だと


「木三共」の制限を受けないので


そもそも「木三共」とは違うというねぇ...




そうすることで安く建つ面もでてきますわねぇ...




都会の真ん中で、ひーやんさんとかが


高利回りのアパートを建てている秘密？


がこういうところにあるんですねー




抜け道？というわけでもないけど


法律を完全に理解しているからこそ...



まさにプロ中のプロですねぇ...




実際の図面を見たことありますけど


１９９平米ピッタリとかなんですよ...



ここによく９部屋詰め込んだな〜って。





岡山で見かける狭小部屋って


トイレ風呂が一緒の１ルームで


ああいうのが３ｍ×６ｍの１８平米ぐらい。



尺モジュールなら２.７３×５.４６で１４.９平米。


ここまで狭いのはなかなかお目にかからんですが


都会だともっと狭いのがありますもんねぇ...




とはいえ、さすがにそこまで狭いと


利回りこそ高いものの


将来の客付けとか競争力を考えると悪手でしょうねぇ...




そこで、トイレ風呂はセパレートで、洗面台も置いて


収納もあって、それなりに生活できる空間を作って


それを９部屋、１９９平米までに収めるというねぇ...




なんかもうパズルなんですよ(;^_^A




そこまでをある程度自分でできないと


土地の獲得競争に勝てないということで...




パッと見、手ごろな大きさだと思っても


前面道路の幅や斜線制限で


総３階建てが建たないなんてことは


たくさんありますからね...



そこを専門家にお願いして


ボリュームチェックをしているようでは


スピード勝負に勝てないってことなんですね...




一般大家、投資家なのに、


建築士に近いようなことをやってるんですよね...



ひーやんさんなんて、実際建築士を取りましたからねぇ...




都会の新築市場は、もの凄いハイレベルですわ...




岡山だと、駐車場がほぼ必要ですから


そこまでパンパンにすることも多くないし


２階建てなら高さ制限はほぼ問題ないでしょうから


そこまで深く考えることもないですし


賃貸市場的に２０平米程度の単身用で勝負


なんてことがあまり現実的ではないですからね...


広さ的にも設定できる家賃的にも...





同じような２０平米程度の９戸にするなら


１階は店舗系にして家賃を稼ぐとかですかね...



それでも２〜３階は客付けが難しいか...



２〜３階は３３平米を４戸とか...


２＆３階のメゾネットにして４４平米３戸とか...




地方なりの工夫はしないと無理だろうなぁ...





しかし、市場の違いとか、考えの深さとか


感じるところは多かったですね〜...





いままでは建ぺい容積をわざと大きく捨てることで


差別化を図っていましたからね。


それはそれで皆がやらない特殊なことだとは思ってるんですけどね。




これで、引き出し、選択肢が増えましたよ。





しかし、


この勉強会が６〜７時間でたったの〇万円ですからねぇ...





プロ中のプロの時間（命や知識）を受け取るには


あまりにも安すぎるんですよ...




バーニングさんの年末の大家祭りにしても


たった２,０００円ですわ...


お酒をおごれる券も、いうて５万円ですわ...




自分で飲食する５万円

自分で旅行に行く５万円

自分の生活費の５万円

自分の学びに使う５万円

仲間にご馳走する５万円

競馬で負けた５万円




どれも同じ５万円ですわな。




５万円のどんな商品を提示しようが


５万円をどう使おうが


周りは関係ないわな。



Ｘなんぞでごじゃごじゃ言わんでもよかろうが。



自分が使いたいと思うところに使うだけじゃ。





わんさんからのこの学びをどこかで活かしますよ。


それがものぐささんやわんさんへの一番の礼でしょ。




ありがとうございましたm(__)m




おしまい




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火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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