岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...


R6(24)年6月27日(52歳) 　大阪市淀川区
☆区分４号　中古購入
　新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
　築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」０円？別荘播磨高原＆お茶？
　25日（金）13時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２よしみん（女性）



☆「見学会」ポールさん新築AP　富山遠征
　11月26〜29日（火水木金）
　木造3階建てのポールタワー完成！
　しかし申し込みはゼロ！5つの問題とは？　
　※とりあえず日程だけ決まりました。
　　１泊２日や２泊３日の方でもいいですし
　　現地集合の方もいいですよ。
　　興味ある方は連絡ください。
　参加予定（定員　車２台分ぐらいかな？）
　　ポールさん
　　ふんどし王子さん
　　吉川さん
　　滝川クリスタムさん
　　半沢大家さん
　　上州大家なおさん
　　ライオン先生
　　げんやさん
　　そんちょう大家さん
　１わたくし
　２ＯＣさん
　３りんしょ〜さん
　４yazinさん



10月一覧
1日（火）12時半「視察」備前＆赤磐戸建＆ランチ
3日（木）13時「視察」福富中戸建＆ランチ
4日（金）13時「見学会」よしおさん向日比アフター＆お茶
5日（土）18時〜「勉強会５」
7,8,9日（月火水）　半沢大家さん物件　群馬遠征
10日（木）12時半「視察」三門西町戸建２棟＆ランチ
11日（金）12時半「見学会」南区福田AP3,4号アフター＆ランチ
12,13日（土日）必殺さん和歌山キャンプ
18日（金）12時半「見学会」わっきーさん玉野市和田戸建＆ランチ
22日（火）12時半「視察」牛窓２つ＆ランチ
24日（木）12時半「視察」瀬戸町０円戸建＆ランチ
25日（金）13時「視察」０円？別荘播磨高原＆お茶？
28日（月）13時「視察＆見学会」中区海吉０円？戸建＆ぺぇさん西大寺アフター＆お茶



11月一覧
11日（月）12時半「見学会」あゆさん小串戸建アフター＆ランチ
26〜29日　ポールさん新築AP　富山遠征



12一覧
7日（土）半沢大家さん広島セミナー



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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エントリーはこちらから。

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2024年08月16日　バーニング大家さんセミナー前夜祭
2024年08月17日　その１　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月18日　その２　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月19日　その３　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月20日　その４　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月21日　その５　バーニング大家さん in 岡山



１２月７日（土）
元銀行員が教える！半沢大家さん融資攻略セミナーin広島

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続きで。


関連記事
2024年10月04日　次の一手にお悩み中...
2024年10月20日　その２　次の一手にお悩み中...
2024年10月21日　その３　次の一手にお悩み中...




ほんとどうしたらいいんでしょうねぇ...




今後の見通しとしては


建築費は今後も下がらない。
将来はもっと上がる...
↓
ならば、早めに建てたい。
↓
でも、お得な土地は簡単に見つからない。




そんな感じだと思うんですね...




周りの大家仲間の多くは


いまは築古戸建を中心に展開して


みなさん順調にやれていますけども


現状の返済の有無は置いといて


土地はすでにお持ちなわけなので


場所によっては


いずれは、自分の物件を解体して


土地にしてからなにかを展開？


なんてことにもなるかもですが


解体費も同様に高いわけですよ...



恐らく、今後も建築費同様、上がるでしょう...




そういうことなら


できるかどうかは置いといて


解体屋？処分場？を経営するとか


そういう類の大手の株を買うのもいいんでしょうが


大家業を大きく拡大していくには


難しい局面になったなぁ...と...





古い、安い戸建を仕込んで


高利回りで運用していくのは


いままで通り、大きく変わらんと思います。




空き家は増える一方ですし


プレイヤーもかなり増えましたし


人口もどんどん減っていく...



さらに仲介手数料や火災保険の増額...


クロスや資材の値上がり...


ガス屋パワーの制限も...




難しく考える人も時々いますが


それでも賃貸市場においての


圧倒的稀少性は全然薄れていないです。




相変わらず、店頭で紹介できる戸建なんて


ほとんどない。




一度入居すると、次の募集は何年も先の話しだし


賃貸募集する戸建が増えたといっても


その何十倍もアパートが増えているんでね。




アパートの紹介ならなんぼでもできるけど


紹介できる戸建いうんはほとんどないんです。




そして、我々の顧客というんは


アパートでは無理な人たちなんでね。


そんな人たちは山ほどいます。




家賃４万円の２DKの普通のアパートより


家賃４万円の小奇麗な戸建を選ぶ人は多いですよ。




賃貸市場でこじんまりながらも


安定的に戦うなら


いまも、これからも戸建がいいと思います。





それはそれでいいんでしょう。



引っ張れるところまで引っ張ればいいんだろうし


どっかでオーナーチェンジで売るのもいいでしょう。




要は、「解体」という局面を迎えなければ。




いまのその戸建が家賃４万円だとして


年４８万円。



わたくしの周りの人は高利回りで仕込んでいますから


火災保険、固定資産税などの経費を考えても


ほとんどの物件は４〜８年もあれば


回収できると思います。



あとは回収後、どこまで引っ張るか...



仮に５年引っ張ったとしたら


家賃が２４０万円入って


経費が出ても


ざっくり２００万円ぐらいは残るでしょうか。



そこからもっと引っ張るか？

ここらでオーナーチェンジで売るか？



たまたま退去したなら

直してまた貸すか？

もう壊すか？




つづく




マリオットカード紹介URL

ヒルトンカード紹介URL






火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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