2024年10月28日
その２「不動産の歴史」の話し。
岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）
★令和６年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 ８号戸建 中古購入
450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、
誰も手を挙げなかったので
みんなで儲けてみようという企画。
最近スタートの方の資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号
中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入
171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
R6(24)年5月21日(52歳) 中区国富
☆物件62号 中古購入
180.16平米(54.49坪)140万円
道がないんだよね...
R6(24)年6月27日(52歳) 大阪市淀川区
☆区分４号 中古購入
新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)
/////////////////////////////////////
共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
バナナさん,しのさん,タクさん
ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
岡山大家
☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
H21.9.5入居
☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
/////////////////////////////////////
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
※電柱２
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円
1口50万円 18人34口で追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。
出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円
80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円
1口10万円 25人147口で追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...
満室想定表面14.5% 電柱１
※JPMCとサブリース 表面11.48%
R4(22)年5月31日 玉野市 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円
1口10万円 21人109口で追加購入
満室想定表面19.8%
※JPMCとサブリース 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。
18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円
昭和39年築の美邸平屋。
接道に難ありも、解消できる？
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
**********************************************************
＜イベントのお知らせ＞
☆「視察＆見学会」中区円山０円？戸建＆ぺぇさん西大寺アフター＆お茶
28日（月）13時
参加予定（定員１０名）
１ぺぇさん（女性）
２わたくし
３むーさん（女性）
４まこりん
５りんしょ〜さん奥さん（女性）
６タマさん
７Ｄさん
☆「見学会」ポールさん新築AP 富山遠征
11月26〜29日（火水木金）
木造3階建てのポールタワー完成！
しかし申し込みはゼロ！5つの問題とは？
※とりあえず日程だけ決まりました。
１泊２日や２泊３日の方でもいいですし
現地集合の方もいいですよ。
興味ある方は連絡ください。
参加予定（定員 車２台分ぐらいかな？）
ポールさん
ふんどし王子さん
吉川さん
滝川クリスタムさん
半沢大家さん
上州大家なおさん
ライオン先生
げんやさん
そんちょう大家さん
１わたくし
２ＯＣさん
３りんしょ〜さん
４yazinさん
10月一覧
1日（火）12時半「視察」備前＆赤磐戸建＆ランチ
3日（木）13時「視察」福富中戸建＆ランチ
4日（金）13時「見学会」よしおさん向日比アフター＆お茶
5日（土）18時〜「勉強会５」
7,8,9日（月火水） 半沢大家さん物件 群馬遠征
10日（木）12時半「視察」三門西町戸建２棟＆ランチ
11日（金）12時半「見学会」南区福田AP3,4号アフター＆ランチ
12,13日（土日）必殺さん和歌山キャンプ
18日（金）12時半「見学会」わっきーさん玉野市和田戸建＆ランチ
22日（火）12時半「視察」牛窓２つ＆ランチ
24日（木）12時半「視察」瀬戸町０円戸建＆ランチ
25日（金）13時「視察」０円？別荘播磨高原＆お茶？
28日（月）13時「視察＆見学会」中区円山０円？戸建＆ぺぇさん西大寺アフター＆お茶
※海吉でなく円山でした^^;
11月一覧
11日（月）12時半「見学会」あゆさん小串戸建アフター＆ランチ
26〜29日 ポールさん新築AP 富山遠征
12一覧
7日（土）半沢大家さん広島セミナー
※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。
---
エントリーはこちらから。
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2024年08月16日 バーニング大家さんセミナー前夜祭
2024年08月17日 その１ バーニング大家さん in 岡山
2024年08月18日 その２ バーニング大家さん in 岡山
2024年08月19日 その３ バーニング大家さん in 岡山
2024年08月20日 その４ バーニング大家さん in 岡山
2024年08月21日 その５ バーニング大家さん in 岡山
１２月７日（土）
元銀行員が教える！半沢大家さん融資攻略セミナーin広島
一緒に行きませんか？
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こんばんは。岡山大家です。
選挙が終わりましたね〜
特に興味はないんですけど
投票率は５０％ちょいのようで。
衆院選投票率は53.84％
有権者の半分近くは
興味が無かったり、諦めてたりということですかね...
そんな中でも、自民党の有力者をたくさん落選させましたから
投票率が上がれば
何かが変わる見込みもあるのかもしれないですね。
石丸さんが考えているのは
まずはそこなんだろうと思いますね。
さて、今日はちょっと戻って歴史の続きで^^;
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2024年10月25日 「不動産の歴史」の話し。
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2024年10月04日 次の一手にお悩み中...
2024年10月20日 その２ 次の一手にお悩み中...
2024年10月21日 その３ 次の一手にお悩み中...
2024年10月24日 その４ 次の一手にお悩み中...
長年、現場でいろんな物件を見る中で
気付いたことがあったんです。
どんどんどんどん、雨後の筍の如く乱立していく
賃貸APやマンションは
調子がいいのは最初のうちだけ...
あとから次々と最新の物件が登場しますから
「新しい」という魅力が無くなったら
どこも没落していましたね...
それらが築３５年とか４０年とかになると
到底募集できるような感じじゃないんですよね...
朽ち果ててるというか...
古いし、汚いし、部屋は狭いし...
少々直したところでって感じなんですよ...
なので、場所によっては建て替えってことになって
また新しくライバルが出現するんですけどね...
古くなって没落した物件は大半はそんな感じでしたけど
中には、築４０年？５０年？経っても
全然退去しない物件があったんですよ...
それがこんな感じの平屋群だったんです。
こういうのを探している人は時々いるんですけど
紹介できる物件が全然ない...
それは、滅多に空かないから...
加えて、そんなのを新たに建てる人もいないのよ。
単純に容積率がもったいないし
そうなると収益に影響するし
建築費も下がるわけだから
そんなの提案するハウスメーカーなんかないもんね。
なので、早い段階から平屋で勝負しようと思って
２号の平屋で始まり
３,４,５号の関西町の平屋
８号の水島の平屋
10,11号の広谷の平屋
13,13,15-1,2の植松の平屋
16-1,2の赤磐の平屋長屋
18号の和気の平屋
26,27,28号のkakurega３棟
などで展開して
直近では浜野の平屋群８棟が加わりましたね。
ただ、歴史を見て、
長生きするマネをしてるだけなんです。
２階建ての戸建系も似たような側面はあるんですけど
大きくなる分直すところも増えるし、
解体費も高くなるので
ベストは平屋かなと思って展開しているんですよね。
だから、現代風の平屋を建ててるわけです。
で、もうひとタイプ、
長生きしている物件があったんです。
こんな感じの長屋店舗？店舗兼住居？事務所？
こういうのも案外埋まっていて
それで市場に数がないんですよねぇ...
これを現代風にやっているのが
ガレージハウスなんですよね。
住んでもらうのももちろんいいんですけど
事業系の用途にできないかな？
ってのが頭にあるんですよね。
バブルの頃に小さな部屋がいくつもできて
次第にデフレの時代になって
そこでは、ひと部屋の面積が大きくなっていき
いま再び小さくなっている...
建築費、解体費が上がっていくいま、これから
どういう形を取れが勝ち抜いていけるんだろうか...
悩ましい「次の一手」。
一方、古い平家群はバブルの前から存在し
賃貸不動産の動乱に巻き込まれることなく
いまも安定的に運用中...
賃貸不動産、市場の歴史をみれば
保有して長期で勝てる方策が隠れていると思うんですよねー
まぁ深く考えずに
時流に乗ってどんどん売って
儲けたらいいんでしょうけどね^^;
おしまい
マリオットカード紹介URL
ヒルトンカード紹介URL
火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！
タマさんの古民家の番組企画。
第2チャンネルRSK
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2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）
★令和６年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 ８号戸建 中古購入
450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、
誰も手を挙げなかったので
みんなで儲けてみようという企画。
最近スタートの方の資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号
中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入
171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
R6(24)年5月21日(52歳) 中区国富
☆物件62号 中古購入
180.16平米(54.49坪)140万円
道がないんだよね...
R6(24)年6月27日(52歳) 大阪市淀川区
☆区分４号 中古購入
新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)
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共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
バナナさん,しのさん,タクさん
ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
岡山大家
☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
H21.9.5入居
☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
※電柱２
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円
1口50万円 18人34口で追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。
出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円
80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円
1口10万円 25人147口で追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...
満室想定表面14.5% 電柱１
※JPMCとサブリース 表面11.48%
R4(22)年5月31日 玉野市 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円
1口10万円 21人109口で追加購入
満室想定表面19.8%
※JPMCとサブリース 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。
18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円
昭和39年築の美邸平屋。
接道に難ありも、解消できる？
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
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☆「視察＆見学会」中区円山０円？戸建＆ぺぇさん西大寺アフター＆お茶
28日（月）13時
参加予定（定員１０名）
１ぺぇさん（女性）
２わたくし
３むーさん（女性）
４まこりん
５りんしょ〜さん奥さん（女性）
６タマさん
７Ｄさん
☆「見学会」ポールさん新築AP 富山遠征
11月26〜29日（火水木金）
木造3階建てのポールタワー完成！
しかし申し込みはゼロ！5つの問題とは？
※とりあえず日程だけ決まりました。
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ポールさん
ふんどし王子さん
吉川さん
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半沢大家さん
上州大家なおさん
ライオン先生
げんやさん
そんちょう大家さん
１わたくし
２ＯＣさん
３りんしょ〜さん
４yazinさん
10月一覧
1日（火）12時半「視察」備前＆赤磐戸建＆ランチ
3日（木）13時「視察」福富中戸建＆ランチ
4日（金）13時「見学会」よしおさん向日比アフター＆お茶
5日（土）18時〜「勉強会５」
7,8,9日（月火水） 半沢大家さん物件 群馬遠征
10日（木）12時半「視察」三門西町戸建２棟＆ランチ
11日（金）12時半「見学会」南区福田AP3,4号アフター＆ランチ
12,13日（土日）必殺さん和歌山キャンプ
18日（金）12時半「見学会」わっきーさん玉野市和田戸建＆ランチ
22日（火）12時半「視察」牛窓２つ＆ランチ
24日（木）12時半「視察」瀬戸町０円戸建＆ランチ
25日（金）13時「視察」０円？別荘播磨高原＆お茶？
28日（月）13時「視察＆見学会」中区円山０円？戸建＆ぺぇさん西大寺アフター＆お茶
※海吉でなく円山でした^^;
11月一覧
11日（月）12時半「見学会」あゆさん小串戸建アフター＆ランチ
26〜29日 ポールさん新築AP 富山遠征
12一覧
7日（土）半沢大家さん広島セミナー
※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。
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2024年08月20日 その４ バーニング大家さん in 岡山
2024年08月21日 その５ バーニング大家さん in 岡山
１２月７日（土）
元銀行員が教える！半沢大家さん融資攻略セミナーin広島
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こんばんは。岡山大家です。
選挙が終わりましたね〜
特に興味はないんですけど
投票率は５０％ちょいのようで。
衆院選投票率は53.84％
有権者の半分近くは
興味が無かったり、諦めてたりということですかね...
そんな中でも、自民党の有力者をたくさん落選させましたから
投票率が上がれば
何かが変わる見込みもあるのかもしれないですね。
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まずはそこなんだろうと思いますね。
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気付いたことがあったんです。
どんどんどんどん、雨後の筍の如く乱立していく
賃貸APやマンションは
調子がいいのは最初のうちだけ...
あとから次々と最新の物件が登場しますから
「新しい」という魅力が無くなったら
どこも没落していましたね...
それらが築３５年とか４０年とかになると
到底募集できるような感じじゃないんですよね...
朽ち果ててるというか...
古いし、汚いし、部屋は狭いし...
少々直したところでって感じなんですよ...
なので、場所によっては建て替えってことになって
また新しくライバルが出現するんですけどね...
古くなって没落した物件は大半はそんな感じでしたけど
中には、築４０年？５０年？経っても
全然退去しない物件があったんですよ...
それがこんな感じの平屋群だったんです。
こういうのを探している人は時々いるんですけど
紹介できる物件が全然ない...
それは、滅多に空かないから...
加えて、そんなのを新たに建てる人もいないのよ。
単純に容積率がもったいないし
そうなると収益に影響するし
建築費も下がるわけだから
そんなの提案するハウスメーカーなんかないもんね。
なので、早い段階から平屋で勝負しようと思って
２号の平屋で始まり
３,４,５号の関西町の平屋
８号の水島の平屋
10,11号の広谷の平屋
13,13,15-1,2の植松の平屋
16-1,2の赤磐の平屋長屋
18号の和気の平屋
26,27,28号のkakurega３棟
などで展開して
直近では浜野の平屋群８棟が加わりましたね。
ただ、歴史を見て、
長生きするマネをしてるだけなんです。
２階建ての戸建系も似たような側面はあるんですけど
大きくなる分直すところも増えるし、
解体費も高くなるので
ベストは平屋かなと思って展開しているんですよね。
だから、現代風の平屋を建ててるわけです。
で、もうひとタイプ、
長生きしている物件があったんです。
こんな感じの長屋店舗？店舗兼住居？事務所？
こういうのも案外埋まっていて
それで市場に数がないんですよねぇ...
これを現代風にやっているのが
ガレージハウスなんですよね。
住んでもらうのももちろんいいんですけど
事業系の用途にできないかな？
ってのが頭にあるんですよね。
バブルの頃に小さな部屋がいくつもできて
次第にデフレの時代になって
そこでは、ひと部屋の面積が大きくなっていき
いま再び小さくなっている...
建築費、解体費が上がっていくいま、これから
どういう形を取れが勝ち抜いていけるんだろうか...
悩ましい「次の一手」。
一方、古い平家群はバブルの前から存在し
賃貸不動産の動乱に巻き込まれることなく
いまも安定的に運用中...
賃貸不動産、市場の歴史をみれば
保有して長期で勝てる方策が隠れていると思うんですよねー
まぁ深く考えずに
時流に乗ってどんどん売って
儲けたらいいんでしょうけどね^^;
おしまい
マリオットカード紹介URL
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タマさんの古民家の番組企画。
第2チャンネルRSK
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2021年07月01日
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2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
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