岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...


R6(24)年6月27日(52歳) 　大阪市淀川区
☆区分４号　中古購入
　新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
　築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」わっきーさん玉野市和田戸建＆ランチ
　18日（金）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わっきーさん
　２わたくし
　３まっきーさん
　４こまっきーさん（ゲスト）
　５ジェームスさん
　６なかやん



☆「見学会」ポールさん新築AP　富山遠征
　11月26〜29日（火水木金）
　木造3階建てのポールタワー完成！
　しかし申し込みはゼロ！5つの問題とは？　
　※とりあえず日程だけ決まりました。
　　１泊２日や２泊３日の方でもいいですし
　　現地集合の方もいいですよ。
　　興味ある方は連絡ください。
　参加予定（定員　車２台分ぐらいかな？）
　　ポールさん
　　ふんどし王子さん
　　吉川さん
　　滝川クリスタムさん
　　半沢大家さん
　　上州大家なおさん
　　ライオン先生
　　げんやさん
　　そんちょう大家さん
　１わたくし
　２ＯＣさん
　３りんしょ〜さん
　４yazinさん



10月一覧
1日（火）12時半「視察」備前＆赤磐戸建＆ランチ
3日（木）13時「視察」福富中戸建＆ランチ
4日（金）13時「見学会」よしおさん向日比アフター＆お茶
5日（土）18時〜「勉強会５」
7,8,9日（月火水）　半沢大家さん物件　群馬遠征
10日（木）12時半「視察」三門西町戸建２棟＆ランチ
11日（金）12時半「見学会」南区福田AP3,4号アフター＆ランチ
12,13日（土日）必殺さん和歌山キャンプ
18日（金）12時半「見学会」わっきーさん玉野市和田戸建＆ランチ
22日（火）12時半「視察」牛窓２つ＆ランチ
25日（金）13時「視察」０円？別荘播磨高原＆お茶？



11月一覧
26〜29日　ポールさん新築AP　富山遠征


12一覧
7日（土）半沢大家さん広島セミナー



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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エントリーはこちらから。

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2024年08月19日　その３　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月20日　その４　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月21日　その５　バーニング大家さん in 岡山



１２月７日（土）
元銀行員が教える！半沢大家さん融資攻略セミナーin広島

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も脱線で「群馬遠征」の続き(;^_^A


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半沢大家さんの不動産投資コラム

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わたくし、いつも思ったことを書くようにしてるんですね。


良いことばかり書いても、その人のためにならんというか...




とはいえ、プロ中のプロと思ったプレさんは


不動産業界で培った交渉力や眼力は


素晴らしいの一言だったんですけどね(*^^)




なんですけど、


半沢さんの物件にはちょっと思うことがありましてね^^;




要らん世話かもしれませんが


半沢さんは間違いなく融資のプロで


新築の作り方もかなりのレベルですけども


賃貸不動産の世界ではまだ足りないこともあるかと...





彼は上昇志向が強いので


きっと前向きにとらえてくれると思うし


きっと役に立つ話だと思って


賃貸仲介の現場を知るものとして


仲介目線で思うことを伝えておこうと思います。





昨日まで書いた通り


半沢さんの仕込み力や融資付けは


とても素晴らしいんですよ。


これはなかなかマネできない。





なんですけど、物件の室内には


これといって新しいもの？

ときめくもの？

使い方の想像を膨らませるようなもの？


は感じられなかったんですよ...




大変失礼なんですけどね...




でも、わたくしが何千室も見てきた


普通の物件たちとなんら変わらなかった...





岡山と市場が違うので


単純には言えないところですが


「新しい」という魅力が無くなったとき


にどうなるか...





新築・築浅時に、超決め物だった物件たちが


落ちぶれていく姿をたくさんみてきましたからねぇ...





率直に心配になったんですよね...





変形地にうまく仕込んでいることなんて


投資家としては素晴らしい視点ですけども


入居者には関係ないですからね...





いまでは平面の魔術師となりつつありますけども


それは誰にでもマネできる可能性がありますしね...




いくらひた隠しにしようと


募集時にはネットに掲載もされるでしょうし


いつかどこかで漏れる？広まる？でしょう...





そういう類のものは


要は、賃貸市場で長く優位性を保てるものではない...





いまでは作らない間取りの半沢さんの１号物件。



もう築５年です。




５年ならまだなんとかなるかもしれませんが


この間取りよりも


さらに進化した間取りをいくつも作っているわけですから...




しかも自分で...




自分の首を自分で締めるようになるかも...


さらに他の投資家も出現するかも...




そんなことを考えると


時間をかけたり、家賃を下げたり、広告料をバラまいたりすれば


まだまだ決まるとは思いますけども


いまのままでは明るい展望が待っているようには


思えなかったんですよね...





じゃあそんなことになる前に売ればいい。





なんですけど、半沢さんは売る気は無いとのこと...




どれも渾身の「作品」ですからねぇ...


自分の「作品」を売る気にはなかなかね...


わたくしも似たようなところがありますので

気持ちはよくわかります。





だったら、もっと尖らせた物件にすべきではないかと...




昨日も書きましたけど


大勢と同じでは差別化にならんのです...





半沢さんには、この先、平面の魔術師から


立面の魔術師になってほしいと思いました。




付け梁
付け柱
ニッチ
下がり天井
間接照明
アンダーロフト
ルーバー
などなど...




高低差、凸凹、照明を駆使すれば


普通のアパートを凌駕するものになると思います。




世の注文住宅は、高低差、凸凹、照明などがいっぱいで


簡素？単純？な作りのアパートとは雲泥でしょ？




誰もマネできない。

ここしかない。

ここに住みたい。




そんな作品を作れるポテンシャルはお持ちだと思います。





利回りという基準はもちろん大切なんですけど


作品をずっと持ち続けるなら


新築からわずか数年だけの利回り１０％より


長く続く８％のほうが


本質じゃないでしょうかね...





そこらに無い物件、誰にもマネされない物件となると


いろんな付属的なものが必要になって


その分費用は嵩んできます。




結果、利回りは下がると思います...




でも、長く戦うなら、その他大多数の物件とは離れないと...




「新しい」という魅力が無くなった途端


競争力を失うのは明らかなんです...



そこには家賃ダウンと広告料増額が待ち構えます...




これはいくつもの物件を見てきたうえで言える


「事実」なんです...




半沢さんとこはそうならないように...





すでに企画、立案、融資戦略は


文句のつけようがないぐらい素晴らしい。




企画の段階でもうひと捻りふた捻りできれば


半沢さんにしかできない


スペシャリティな物件ができると思うんですよねぇ...




要らんことに聞こえてたらごめんなさいね(◎_◎;)





つづく




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火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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