岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...




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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞



６月一覧
3日（月）12時半「視察」
　Ｎ村さん山科町AP＆戸建売却案件＆ランチ
4日（火）11時20分「視察」
　小豆島の戸建を見に行こー
6日（木）14時「視察」
　北区三野本町平屋＆お茶　
7日（金）12時半「見学会」
　りんしょ〜さん円山15号アフター＆ランチ



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はりんしょ〜さんの１５号のアフター見学会。


いろいろ書きたいことが毎日でてくるな〜^^;



こういうやつのビフォーアフターを見るのが


一番勉強になると思うんだけどな〜






りんしょ〜さんのあとは


そうさんとこへ平福のガレージハウスの請負契約に^^;




今日「こそ」は小豆島ネタのつもりだったのに


まずはこれを書いておこう^^;




これで正式にスタートってことですねー







ガレージハウス３戸で


全体でざっくり税込２９００万円(;^_^A




ここより少し大きい３年前の「ヒミツキチ」が


税込２７００万円ぐらいだったからなぁ...




こっちのほうが少し小さいけど


地盤改良の程度が大きいからなぁ...




今回はざっくり２００万円...




津島、門田、植松、「kakurega」は要らなかったから...



南区とか中区の地盤が悪いところでやるなら


これぐらいは覚悟しとかないといけないね...




土地から新築の人は、土地探しの時から要注意よね。






消費税もでかいわねー...


門田の６,７号はまだ（H２４）は５％だったから...




今回は消費税だけでも約２６０万円...


戸建がいくつか買えるがな...


当時と比べるとこんなところでも「倍」だもんね...





受けたことはないけど「消費税還付」もいまはもうね...





時間が経てばたつほど


いろんな面で厳しくなっていくんだな〜





いつも書くことだけど


さっさと始めておいたら返済も進むし


賃貸業の実績にもなるんだよね。



初期の津島２号、門田６,７号なんて


随分返済も進んでるからねー





考えている時間？悩んでいる時間？がもったいないよ...





そういう人は、時間の価値を低く見積もってるね...


時間（命）は有限って意識が薄いんだろう...






今回のを銀行に持ち込んだときの資金計画はこんな感じ。

物件取得費　１,６５０万円
仲介手数料　　　６１万円
登記費用　　　　３０万円
解体費　　　　３３０万円
建設費　　　２,９００万円

計　　　　　４,９７１万円




それが、いまのところ

物件取得費　１,６５０万円→１,６００万円
立ち退き料　　　　　　　→　 １１０万円
仲介手数料　　　６１万円→５６万円
登記費用　　　　３０万円→３７.７万円
解体費　　　　３３０万円
建設費　　　２,９００万円

計５,０３３万円


収入
敷金　　　　　　１８.３万円
日割＆１月家賃　１０.９万円
２,３月　　　　　　２１万円

計　　　　　　　５０.２万円　　　　　


合計　　　　　４,９７１万円→４,９８２万円






いまのところは概ね想定通りなんですけど


きっと外構をいじって５,０００万オーバーになるでしょうねぇ...






トータル５０００万円として


利回り　年家賃　１戸あたり

７.５％　３７５万円　１０.４万円
７.４％　３７０万円　１０.２万円
７.３％　３６５万円　１０.１万円
７.２％　３６０万円　１０.０万円
７.１％　３５５万円　９.８６万円
７.０％　３５０万円　９.７０万円
６.９％　３４５万円　９.５８万円
６.８％　３４０万円　９.４４万円
６.７％　３３５万円　９.３０万円
６.６％　３３０万円　９.１６万円
６.５％　３２５万円　９.０２万円




果たしてどこらで決まるでしょうかねぇ？...




９万円はいけると思うんですけど


まぁやってみんとわからんですね(;^_^A





おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました