2024年06月08日
アパート経営を舐めんようにね。
岡山県岡山市4区(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
過去運営中物件一覧(R6年途中まで。売却済含む)
★令和6年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 8号戸建 中古購入
450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、
誰も手を挙げなかったので
みんなで儲けてみようという企画。
最近スタートの方の資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号
中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入
171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
R6(24)年5月21日(52歳) 中区国富
☆物件62号 中古購入
180.16平米(54.49坪)140万円
道がないんだよね...
/////////////////////////////////////
共同サブリース物件
参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
バナナさん,しのさん,タクさん
ひろた@さん,あつやんさん,モモさん
岡山大家
☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)
H21.9.5入居
☆物件2号(長船戸建・セリユさん)
H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪
/////////////////////////////////////
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市 3K16戸 S45年
☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2%
※電柱2
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円
1口50万円 18人34口で追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7%。
出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円
80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市 2DK4戸 H6年
☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円
1口10万円 25人147口で追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...
満室想定表面14.5% 電柱1
※JPMCとサブリース 表面11.48%
R4(22)年5月31日 玉野市 2DK4戸 H1年
☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円
1口10万円 21人109口で追加購入
満室想定表面19.8%
※JPMCとサブリース 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。
18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円
昭和39年築の美邸平屋。
接道に難ありも、解消できる?
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 5号戸建 中古 760万円
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。電柱3
R3.8.1から契約開始 70,000円
**********************************************************
<イベントのお知らせ>
6月一覧
3日(月)12時半「視察」
N村さん山科町AP&戸建売却案件&ランチ
4日(火)11時20分「視察」
小豆島の戸建を見に行こー
6日(木)14時「視察」
北区三野本町平屋&お茶
7日(金)12時半「見学会」
りんしょ~さん円山15号アフター&ランチ
12日(水)14時「視察」
玉野市100万円以下戸建&お茶
※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。
---
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今日もクリックをお願いしますよ(^^;
こんばんは。岡山大家です。
今日は不動産屋さんと飲みに行きましてねー
今日こそ小豆島のことを書こうと思ったんですけど
そこでの話を書いておこうと思って(;^_^A
ここ、不動産屋兼管理会社なんですけど
管理物件の客付けにかなり苦労しているみたいでね...
特に「1K」が...
まぁなー
そりゃそうなるわな...
こんな未来は何年も前から想像できたわな~...
以前の勤務先で管理していたいくつかの物件を
いまはここの会社が管理してるんだけど
たくさん空いて次が埋まらないそうでね...
そりゃ、かれこれ20年近く前でも
それらの物件は結構厳しかったからな~...
当然の結果というか、
それでもそこそこ埋まってるほうでしょ...
スペック的には妥当に思うがね...
他にもわたくしが知ってる人の物件も管理してるんだけど
3棟で12戸あって、半分空いてるとか...
それらももちろん1K...
中には、4分の3空きの物件もあるそうで...
もうそれはそれで「逆にチャンス」というか
ぶっ壊して新築したほうがいいと思うけどなぁ~
築古低家賃1Kを一生懸命埋めるってのは
ほんと割が合わん...
そこで戦っても「延命」措置なだけなんで
ゲームチェンジ、生まれ変わって新しい環境にしたほうが
勝機は生まれてくると思うんだけどな...
まぁ資金的なこともあるだろうし
ただ単に「普通の」新築建てたところでだけど...
他にも、わたくしが業界に入って
2年目ぐらいだったかの新築マンションも管理しててね。
たしか20戸ぐらいだったんだけど
新築、築浅当時は典型的な「決め物」でね~
滅多に空かないだけど
そりゃもう「鉄板」だったんだよね。
いうてもかれこれ20年よ...
いまは6つも空いてるってさ...
「あれが6つも空いたままかぁ~...」
「あのあたりはめちゃめちゃ物件も増えたもんな~...」
「似たようなのがなんぼであるもんな...」
「メーカー系とかア〇ケンとか、ピ〇ホームとか...」
そんな感じで物件が山ほど増えたのもあるんだけど
なんと、
「20年前から家賃を下げていない」ってΣ(・□・;)
いやいや... そりゃいかんじゃろ...
同じぐらいの家賃でなんぼでもライバルがいるのに...
他社不動産屋への営業強化とか?
ステージングとか?
広告料増額とか?
もうそんなことじゃ戦えんわな...
そりゃ家賃は下げたくないけど
「家賃を下げんと戦えない物件」を手にしたんだから
そこで戦うなら受け入れていかんと...
「普通の物件」で、市場、世間には逆らえんじゃろ...
物件を持つなら
ここみたいなある程度の「街中」のほうが
資産価値もあって銀行からの見栄えもいいんだけど
そういうところには「ライバル」も多いから
「特殊」「真似されにくい」物件じゃないとしんどくなるよね...
まぁ初期の資金力のない頃は
「場所」云々よりも
「ライバルが少ない」「入居が長い」「キャッシュが出やすい」
物件を狙うのが「王道」よ。
「資産価値」「銀行」を重視するには
資金や実績が足りなさすぎる...
とりあえず「収益を得て」、それからよな。
「収益を生める」物件なら売れない物件なんてないでしょ。
もちろん価格にもよるんだけど
収益を生んでるんなら持っててもいいんだし。
まずは資金力を強化しよう。
場所がいいからって、
序盤に「1K」には手を出さんほうがいい。
わたくしの
・アパート5号伊福町
・アパート6号富田
・アパート10号中庄
あたりを序盤に持ったら、下手したら死ぬよ(;^_^A
おしまい
火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!
タマさんの古民家の番組企画。
第2チャンネルRSK
関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
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過去運営中物件一覧(R6年途中まで。売却済含む)
★令和6年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 8号戸建 中古購入
450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、
誰も手を挙げなかったので
みんなで儲けてみようという企画。
最近スタートの方の資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号
中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入
171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
R6(24)年5月21日(52歳) 中区国富
☆物件62号 中古購入
180.16平米(54.49坪)140万円
道がないんだよね...
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共同サブリース物件
参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
バナナさん,しのさん,タクさん
ひろた@さん,あつやんさん,モモさん
岡山大家
☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)
H21.9.5入居
☆物件2号(長船戸建・セリユさん)
H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪
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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市 3K16戸 S45年
☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2%
※電柱2
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円
1口50万円 18人34口で追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7%。
出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円
80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市 2DK4戸 H6年
☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円
1口10万円 25人147口で追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...
満室想定表面14.5% 電柱1
※JPMCとサブリース 表面11.48%
R4(22)年5月31日 玉野市 2DK4戸 H1年
☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円
1口10万円 21人109口で追加購入
満室想定表面19.8%
※JPMCとサブリース 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。
18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円
昭和39年築の美邸平屋。
接道に難ありも、解消できる?
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 5号戸建 中古 760万円
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。電柱3
R3.8.1から契約開始 70,000円
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6月一覧
3日(月)12時半「視察」
N村さん山科町AP&戸建売却案件&ランチ
4日(火)11時20分「視察」
小豆島の戸建を見に行こー
6日(木)14時「視察」
北区三野本町平屋&お茶
7日(金)12時半「見学会」
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12日(水)14時「視察」
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今日は不動産屋さんと飲みに行きましてねー
今日こそ小豆島のことを書こうと思ったんですけど
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ここ、不動産屋兼管理会社なんですけど
管理物件の客付けにかなり苦労しているみたいでね...
特に「1K」が...
まぁなー
そりゃそうなるわな...
こんな未来は何年も前から想像できたわな~...
以前の勤務先で管理していたいくつかの物件を
いまはここの会社が管理してるんだけど
たくさん空いて次が埋まらないそうでね...
そりゃ、かれこれ20年近く前でも
それらの物件は結構厳しかったからな~...
当然の結果というか、
それでもそこそこ埋まってるほうでしょ...
スペック的には妥当に思うがね...
他にもわたくしが知ってる人の物件も管理してるんだけど
3棟で12戸あって、半分空いてるとか...
それらももちろん1K...
中には、4分の3空きの物件もあるそうで...
もうそれはそれで「逆にチャンス」というか
ぶっ壊して新築したほうがいいと思うけどなぁ~
築古低家賃1Kを一生懸命埋めるってのは
ほんと割が合わん...
そこで戦っても「延命」措置なだけなんで
ゲームチェンジ、生まれ変わって新しい環境にしたほうが
勝機は生まれてくると思うんだけどな...
まぁ資金的なこともあるだろうし
ただ単に「普通の」新築建てたところでだけど...
他にも、わたくしが業界に入って
2年目ぐらいだったかの新築マンションも管理しててね。
たしか20戸ぐらいだったんだけど
新築、築浅当時は典型的な「決め物」でね~
滅多に空かないだけど
そりゃもう「鉄板」だったんだよね。
いうてもかれこれ20年よ...
いまは6つも空いてるってさ...
「あれが6つも空いたままかぁ~...」
「あのあたりはめちゃめちゃ物件も増えたもんな~...」
「似たようなのがなんぼであるもんな...」
「メーカー系とかア〇ケンとか、ピ〇ホームとか...」
そんな感じで物件が山ほど増えたのもあるんだけど
なんと、
「20年前から家賃を下げていない」ってΣ(・□・;)
いやいや... そりゃいかんじゃろ...
同じぐらいの家賃でなんぼでもライバルがいるのに...
他社不動産屋への営業強化とか?
ステージングとか?
広告料増額とか?
もうそんなことじゃ戦えんわな...
そりゃ家賃は下げたくないけど
「家賃を下げんと戦えない物件」を手にしたんだから
そこで戦うなら受け入れていかんと...
「普通の物件」で、市場、世間には逆らえんじゃろ...
物件を持つなら
ここみたいなある程度の「街中」のほうが
資産価値もあって銀行からの見栄えもいいんだけど
そういうところには「ライバル」も多いから
「特殊」「真似されにくい」物件じゃないとしんどくなるよね...
まぁ初期の資金力のない頃は
「場所」云々よりも
「ライバルが少ない」「入居が長い」「キャッシュが出やすい」
物件を狙うのが「王道」よ。
「資産価値」「銀行」を重視するには
資金や実績が足りなさすぎる...
とりあえず「収益を得て」、それからよな。
「収益を生める」物件なら売れない物件なんてないでしょ。
もちろん価格にもよるんだけど
収益を生んでるんなら持っててもいいんだし。
まずは資金力を強化しよう。
場所がいいからって、
序盤に「1K」には手を出さんほうがいい。
わたくしの
・アパート5号伊福町
・アパート6号富田
・アパート10号中庄
あたりを序盤に持ったら、下手したら死ぬよ(;^_^A
おしまい
火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!
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2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
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