岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...




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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞



６月一覧
3日（月）12時半「視察」
　Ｎ村さん山科町AP＆戸建売却案件＆ランチ
4日（火）11時20分「視察」
　小豆島の戸建を見に行こー
6日（木）14時「視察」
　北区三野本町平屋＆お茶　
7日（金）12時半「見学会」
　りんしょ〜さん円山15号アフター＆ランチ
12日（水）14時「視察」
　玉野市100万円以下戸建＆お茶



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は不動産屋さんと飲みに行きましてねー



今日こそ小豆島のことを書こうと思ったんですけど


そこでの話を書いておこうと思って(;^_^A




ここ、不動産屋兼管理会社なんですけど


管理物件の客付けにかなり苦労しているみたいでね...




特に「１Ｋ」が...




まぁなー


そりゃそうなるわな...


こんな未来は何年も前から想像できたわな〜...




以前の勤務先で管理していたいくつかの物件を


いまはここの会社が管理してるんだけど


たくさん空いて次が埋まらないそうでね...




そりゃ、かれこれ２０年近く前でも


それらの物件は結構厳しかったからな〜...




当然の結果というか、


それでもそこそこ埋まってるほうでしょ...



スペック的には妥当に思うがね...




他にもわたくしが知ってる人の物件も管理してるんだけど


３棟で１２戸あって、半分空いてるとか...


それらももちろん１Ｋ...




中には、４分の３空きの物件もあるそうで...



もうそれはそれで「逆にチャンス」というか


ぶっ壊して新築したほうがいいと思うけどなぁ〜




築古低家賃１Ｋを一生懸命埋めるってのは


ほんと割が合わん...




そこで戦っても「延命」措置なだけなんで


ゲームチェンジ、生まれ変わって新しい環境にしたほうが


勝機は生まれてくると思うんだけどな...




まぁ資金的なこともあるだろうし


ただ単に「普通の」新築建てたところでだけど...





他にも、わたくしが業界に入って


２年目ぐらいだったかの新築マンションも管理しててね。



たしか２０戸ぐらいだったんだけど


新築、築浅当時は典型的な「決め物」でね〜



滅多に空かないだけど


そりゃもう「鉄板」だったんだよね。




いうてもかれこれ２０年よ...


いまは６つも空いてるってさ...



「あれが６つも空いたままかぁ〜...」

「あのあたりはめちゃめちゃ物件も増えたもんな〜...」

「似たようなのがなんぼであるもんな...」

「メーカー系とかア〇ケンとか、ピ〇ホームとか...」




そんな感じで物件が山ほど増えたのもあるんだけど


なんと、


「２０年前から家賃を下げていない」ってΣ（・□・；）




いやいや...　そりゃいかんじゃろ...


同じぐらいの家賃でなんぼでもライバルがいるのに...




他社不動産屋への営業強化とか？

ステージングとか？

広告料増額とか？



もうそんなことじゃ戦えんわな...





そりゃ家賃は下げたくないけど


「家賃を下げんと戦えない物件」を手にしたんだから


そこで戦うなら受け入れていかんと...




「普通の物件」で、市場、世間には逆らえんじゃろ...






物件を持つなら


ここみたいなある程度の「街中」のほうが


資産価値もあって銀行からの見栄えもいいんだけど


そういうところには「ライバル」も多いから


「特殊」「真似されにくい」物件じゃないとしんどくなるよね...





まぁ初期の資金力のない頃は


「場所」云々よりも


「ライバルが少ない」「入居が長い」「キャッシュが出やすい」


物件を狙うのが「王道」よ。




「資産価値」「銀行」を重視するには


資金や実績が足りなさすぎる...




とりあえず「収益を得て」、それからよな。





「収益を生める」物件なら売れない物件なんてないでしょ。


もちろん価格にもよるんだけど


収益を生んでるんなら持っててもいいんだし。




まずは資金力を強化しよう。




場所がいいからって、


序盤に「１Ｋ」には手を出さんほうがいい。




わたくしの

・アパート５号伊福町
・アパート６号富田
・アパート10号中庄


あたりを序盤に持ったら、下手したら死ぬよ(;^_^A






おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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