岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...


R6(24)年6月18日(52歳) 　大阪市淀川区　契約
☆区分４号　中古購入
　新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
　築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「懇親会」　27日（木）19時半　農業高校レストラン
　ものぐさ大家さん来岡飲み会
　参加予定（定員１０名）
　１ものぐさ大家さん
　２わたくし
　３しのさん
　４yazinさん
　５わっきーさん
　６たくみさん
　７ＨＴさん
　８よしみん（女性）
　９るみさん（体験・女性）
　10ちーこさん（女性）
　※満席になりました。



☆「視察」西大寺東美邸＆ランチ
　25日（火）12時半
　参加予定（定員１１名）
　１わたくし
　２かこちゃん（女性）
　３ぺぇさん（女性）
　４るみさん（体験・女性）
　５Ｋさん
　６Ｍ本さん
　７児島大家さん
　８りんしょ〜さん
　９なかやん
　10シャイダさん
　11あつさん
　12ＨＴさん
　※満席になりました。



６月一覧
3日（月）12時半「視察」
　Ｎ村さん山科町AP＆戸建売却案件＆ランチ
4日（火）11時20分「視察」
　小豆島の戸建を見に行こー
6日（木）14時「視察」
　北区三野本町平屋＆お茶　
7日（金）12時半「見学会」
　りんしょ〜さん円山15号アフター＆ランチ
12日（水）14時「視察」
　玉野市100万円以下戸建＆お茶
中止・20日（木）12時半「視察」
　児島唐琴10円？戸建＆ランチ
25日（火）12時半「視察」
　西大寺東美邸＆ランチ
27日（木）19時半「懇親会」農業高校レストラン
　ものぐさ大家さん来岡飲み会



８月一覧
17,18日（土日）
バーニング大家さんセミナー

９月一覧
10,11日（火水）
ケルンさんiKE50'S大家の会の主催　神奈川キャンプ
※満席になりました。

10月一覧
上旬　半沢大家さん物件　群馬遠征

11月一覧
上旬　ポールさん新築AP　富山遠征


※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はJOJOさんのセミナーネタにしようと思ったんだけど


【2024年版】金利1％台の銀行は？ フルローンも？
　首都圏の大家向け「融資攻略マニュアル」




ちょっと気になる？というか


みんな案外みんな知らないっぽいから


ここを読んでいる人には知らせておこうかと思って。





というのが、これなんですけどね。


【国土交通省】
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して
受けることができる報酬の額及び
宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の一部改正について




簡単にいうと、不動産の仲介手数料が変わるんですよ。



この図が見易いんですけどね。


空き家等に係る媒介報酬規制の見直し




不動産売買の仲介手数料って何度かブログにも買いたし


勉強会もしたことありますけども


３％＋６万円がベースで


安い物件だと、４％＋２万とか５％もありましたよね。





例えば、我々の主戦場？の１００や２００の戸建だと


手数料の上限は５％と税なので


１００万円の戸建なら５.５万円をお支払。




ただ、それだと手間の割に安すぎるので


我々の会では、気持ちとして


どんな物件でも最低１１万円はお渡ししていました。



紹介料とかコンサル料って名目でね。




まぁ１１万円でも安すぎて


わたくしが不動産屋ならやる気にはならんのですけど


それでもいくつかの協力的な業者さんは


喜んでくださって、winwinの関係を築けていました。





売主側の支払う手数料も２００万円以下は


５％＋税だったんですけど


何年か前に４００万円以下は


１８万円＋税に拡大されて


売主買主双方で３０万円ぐらいになるので


ちょっとマシになっていました。





それが、この７月からまた変わります。



今度は８００万円以下に拡大されて


上限が３０万円＋税になります。




売主から３０万円＋税なら


それなりにやる気になれますね〜(;^_^A





しかも、今回は買主からも(;^_^A



８００万円以下の宅地建物なら


売主３３万円、買主３３万円で、６６万円に。




これは不動産屋さんならテンション上がりますね〜





調査はそれなりにしないといけないし


変な初心者？が買主になると


面倒なことも言ってくるし


ドタキャンなんてこともあるし


小さな手数料なんかじゃやれんのですよね...





それが、いままで面倒だった安い物件で


一撃６６万円ならやる気が全然変わりますよ。





ただ、買主側としてはねぇ...




いままでが２００万円以下なら５％＋税でしたから


最大でも１１万円で済んだところを


２００万円でも１００万円でも


３３万円となるわけですからねぇ...





これから買っていく人にはちょっと負担感ありますね...





数えたことないけど


わたくし、戸建は５０戸ぐらいはあると思いますが


ほとんどは２００万円以下なので


全部１１万円としても５０戸５５０万円だったのが


１６５０万円の手数料となるわけですからねぇ...





いままでは、不動産屋さんの労力に報いるために


誰も買わない物件なら


半ば善意？ボラティリティ？精神で


引き取ってあげたりもしていましたが


さすがに３３万円だと気軽に引き取れないですわねぇ...




まぁ引き取りレベルの物件、要は０円に近いものだと


たぶん３３万円とは言ってこないとは思うんですがね...




でも、その場合でも売主からは３３万円となるでしょうが。




そうなると売主さんも負担大きいですねぇ...


１円で売っても、手数料分は持ち出し...




売るのを躊躇するかもしれないですね...




まぁそのレベルの物件を持っていても


その人には良いことにならんでしょうけども...




売るのを先延ばしにしてしまった人はもちろん


買うのを先延ばしした人も


今回の改正は大ダメージですね...





また大家スタートのハードルが上がってしまいました...


・物価上昇
・金利上昇
・築古への融資が厳しい


そこへ、手数料３倍...





遅くなればなるほど


展開が悪化していくことに気付かんですかねぇ...




不動産賃貸いうんは


時間が味方になってくれるんでねぇ...





世の中は日々変わっていくし


自分の時間（命）も日々減るだけですわ...




なにを悩むことがあるんでしょうかねぇ...





こうなる前に、２００社回ってればよかったんですよ...


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戸建のひとつやふたつ、きっと買えたと思いますよ...






しかし、こうなるとこちら側も


戦略？の変更が必要になるかもですね。





思い切って８００万円を超える物件で勝負するとか？




或いは、個人で契約書を作っていくとかですね。




先日の、わたくしの３,４,５号をＭ本さんに売ったのは


わたくしが契約書を作りましたから


Ｍ本さんもわたくしも仲介手数料は無し。




まゆさんに赤磐を売った時も


同じくわたくしが作ったので仲介手数料はなしでした。




もちろん相手にもよりますが


不動産屋を通さずに売買することも増えてくるでしょうね。





市場の安い物件を不動産屋経由で買うより


大家仲間のオーナーチェンジを「直接」買わせてもらうほうが


お互いにとっていいかもしれないですねー




早めに激安戸建で始めた人はよかったですね(*^^)v





おしまい



マリオットカード紹介URL

ヒルトンカード紹介URL






火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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