岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　関連記事
　　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。


　4号　14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居
　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで3.5万円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

...


＜見学会のお知らせ＞



わたくしの物件６号、７号を建ててくれた会社なんですけど

今回は、１棟は自宅、１棟は賃貸用ということで。

８０�uのほうは初登場の間取りで



それをさらにオーナーがカスタムしたそうなので

見に行ってみようと思います

お時間のある方はいっしょにいかがですか？
その後ランチでも

６月２８日（日）１１時集合
参加予定
　O幡さん
　yuriringoさん（初登場）
　T政さん（初登場）
　じゅんこさん
　じゅんこさん息子さん
　わたくし

６月２９日（月）１１時集合
参加予定
　隠密さん
　IW本さん
　TAKEさん
　みーちゃんさん
　A山さん
　N岡さん
　こももさん
　あつさん
　わたくし


岡山市中区雄町１５３−５
マルナカ雄町店

地図


...


こんばんは。岡山大家です。


みーちゃんさんのいとこがお探しだった倉庫を


自力で見つけたそうで(^-^)


探せばあるんですねー（ﾟдﾟ）


...


さて、今日はある物件の決済でした。




売主さんの都合が合わないということで


わたくしが代理人でいってきました。



この物件、この３月に完成したばかりの


新築分譲マンションの一室でした。



この方、元々２年以上前から


賃貸用に分譲マンションをお探しだったんですけど


新築マンションの価格も上昇をしだして


なかなか思うように購入までいけない状態でした(＞＜)


その間に、いくつかの候補が上がっては


エリアや価格面でわたくしがNGを出していましたが


中区の人気学区に新築が建つということで


「ここの最上階なら買ってもいいと思う」とGOを出しました。


最上階というのは何かとプレミアがつきます。


部屋は少し狭く、道も狭いけれど、


新築にしては安くて学区もよい　ということで



この頃は、どこの新築を見ても２５００万円スタートぐらいの感じでしたが


ここは最上階にも関わらず、２○○○万円と


最近にしてはかなりお買い得なマンションでした。


そして約１年前に、運良く契約に至り


あとは完成を待つだけという状態に。


...


しかし、その１年で局面が大きく変わってきました...(ﾟoﾟ;;


中心地にどんどん新築分譲マンションが供給され


ある程度は予想していましたが


わたくしの予想を大きく上回る数の


分譲マンションの賃貸部屋が出現することに(ﾟoﾟ;;


そういう局面から回避する目的もあって


築８年半を経過したわたくしの物件１号は


なんとか売却に漕ぎ着けた訳ですが...


...


実際に、賃貸募集をしても


問い合わせも案内もそれなりにあるにも関わらず


なかなか決まらない


ライバル物件たちも立地のよいものや安めのものは


徐々に消えていきましたが


多くの部屋は同様に苦戦していました。



家賃を下げたり、ペット可にしたりもしましたが


なかなか決定まで至りません...


このまま待つのか...



中心地の分譲マンションの賃貸はライバルが増えすぎて


だんだん難しくなってくるだろうから


仮にこの局面をクリアしたとしても


今後も似たようなことになるだろう...


わたくし同様、売却して脱出したほうがいいんじゃなかろうか...


ということで、売却を打診してみたところ


「わたしもそれを考えていました」と。



ここは人気学区でしかも新築で最上階です


そう簡単に手に入らない状態ですから


割と早い段階で売れると踏んでいました。


撤退、損切りとはいえ、


うまくいけば損せずに、むしろ利益が出せるかもしれないと思っていました。


なんせ、人気学区の新築最上階ですから。


一度完売したら、「そう簡単に手に入らない部屋」


こういうのは売却時に大きく作用しますからね。



諸費用などを考えても損しない価格が２△△△万円ぐらい。


値交渉も想定して、もう少し積んだ２□□□万円でいってみようか。


依頼した不動産屋からは、「ちょっと高いんじゃないか」　と...


そりゃ買った価格からいうと４００万円ぐらい乗っかってますからね〜(^_^;)


そんな反応をされるのもしかないですが


でもね、これが売れちゃったんですよねー


しかもごく短期間で



元の値段を聞いたらショックかもしれませんが


不動産の価格って有って無いようなもんですから。


欲しい人にとっては、ちょっとぐらい無理しても欲しいんです。



短期売買で税金が高いとはいえ


手数料もまけてもらっていますし


１○○万円以上の利益を確保することができました



立地や購入価格を間違えなければ


転進もそれなりになんとかなるもんです



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました