岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...

R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...





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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
　タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市溝口 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％　※電柱２、自販機


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5%　電柱１
　　※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　宇野８丁目 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円 77.58坪
　　1口10万円 21人109口集まったので追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%




R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円


　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円



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＜イベントのお知らせ＞




３月一覧
2日（土）12時半「見学会」Ｍ本さん東区君津戸建ビフォー＆ランチ
2日（土）15時半「見学会」りんしょ〜さん円山戸建＆お茶
3日（日）13時「勉強会」新築についての勉強会
（延期） 6日（水）12時半「視察」鴨方町100万円美邸＆ランチ
9日（土）12時半「見学会」岩井完成見学＆ランチ
9日（土）18時〜「合宿」岩井お泊り合宿
10日（日）12時「見学会」あつおさん総社新築AP＆ランチ
11日（月）13時「勉強会」２日目　新築についての勉強会
12日（火）12時半「視察」まさしさん横井上平屋アフター＆ランチ
14日（木）13時「勉強会」３日目　新築についての勉強会
16日（土）12時半「見学会」ワンママさん玉野市２号戸建アフター＆ランチ
21日（木）12時半「視察」水島戸建＆ランチ
22日（金）12時半「視察」玉野市滝戸建＆ランチ
24日（日）12時「見学会」Ｔ本さん赤磐オリジナル新築完成＆ランチ
25日（月）13時「視察」総社市戸建＆ランチ
26日（火）12時半「視察」金光町戸建＆ランチ
28日（木）12時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター１日目＆ランチ
29日（金）12時半「視察」東区水門町美邸＆ランチ
30日（土）12時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター２日目＆ランチ



４月一覧
14日（日）13時「勉強会」４日目　新築についての勉強会
20日（土）13時〜18時「セミナー＆懇親会」桑田町　半沢大家さん新築セミナー
27日（土）「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日もあつおさんの新築APネタで。


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カウンターキッチンでなくてもいいんじゃないかなー
2024年03月13日
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2024年03月14日
「この物件は失敗だった」？
2024年03月15日　なにをもって「失敗」とするのか？
2024年03月16日　新築で広告料３か月でも...





「引き渡し直前で、９分の１しか決まっていない...」


大苦戦中の新築アパートに１億円近く借りて


毎月４０万円程度の出費に耐えられるかどうか？



広告料は３か月で募集中も


ほぼ反応なし...






ひとつめの手段で広告料を３か月にしているわけですが


これで効果がないとなると


間取りや家賃がニーズに合っていないわけですよ...





ニーズが合っていれば


広告料は１か月か２か月でいいと思いますから


まずはニーズを合わせにいったほうがいいと思いますね。





どこに合わせにいくか？





が問題ですけども、一般的に


家具家電付き？

ペット可？複数可？

単身用だけど複数人入居可？

事務使用可？



こういうところは考えられますよねー






広告料を１か月にして


２か月分を家具家電に回すのもひとつと思います。




冷蔵庫や洗濯機とかの普通のラインナップもいいだろうし


プロジェクターや大型TVなんかもいいかもしれない。




この価格帯でもひとつは決まったわけなんで


この企画でもひとつやふたつは決まるかも？しれない。






でも、これで８部屋埋まるとも思えないので


ここで登場したようなキャットウォークもいいかも？しれない。





関連記事
2023年01月27日　「空室」は「実験室」にできるチャンスよ。



中途半端にできた、カウンターの右側が使えるかもよ？





ここに洒落た造作家具があってもいいと思うしね。





新築だからといって、


別にリフォームがダメなわけじゃないからね。




広告料を増やすだけがお金の使い方じゃないよね。





真っ白な壁をアクセントクロスにするのもいいかもしれないし



思い切って、


わたくしの「あそびば」みたいな斬新なカラーもいいもしれない。






照明器具を駆使するとか


針葉樹合板を貼って雰囲気をガラッと変えてもいいかもしれない。






９室全部に響くいうのは難しいかもしれないけど


２つ３つに響く方法はいろいろありそうな気がするよ。





１階は全部事務所仕様にしてみるとかね。


思い切ってベランダの一部をカットして


１階の掃き出し窓から入れるようにするのもいいかもよ。




２階はペット部屋で、３階はオーディオ部屋とかね。





単身のニーズが９つも見込めないなら


壁を抜いて広い部屋に改造するのもひとつだよね。




どこにでもある物件だから


こんなことになってるんでね。




新築っていうのが武器になっていないんだから


思い切って改装するのもありだと思うだよね。





まぁ資金が必要なことなんだけど


広告料を３か月も積んで、家賃を５千円下げて


他の築古戸建でカバーするのもいいけど


特殊性？を出して家賃維持に努めるのも


将来の売却を考えると、ひとつの方向性だと思う。





どれがニースがある、どれがうまくいくなんて


わからないんだから


これをある意味チャンスにとらえて


いろいろやってみるべきだと思うな。




きっと光が見えてくるよ。





これから新築を考えている人たちには


「どこにでもある」「普通」


これがどれだけまずいことかよく考えてほしいね。





おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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