岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
　6/9 今度はインドネシア人シェア...　あと半分...
　7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
　　　めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も...
　廃墟古民家は解体必須...
　もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。


**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜イベントのお知らせ＞
　　
９月

＜イベント一覧＞

９月
1日（土）11時〜 見学会（たろぽんさん１号５５万円戸建）＆ランチ
6日（木）12時半〜 見学会　北区足守１００万円戸建＆ランチ
8日（土）11時〜 　見学会３本立て＆ランチ
　　　　　　　　　　かこちゃん神下５号アフター
　　　　　　　　　　湊３０万円戸建
　　　　　　　　　　ＨＴさん ４号門田文化町アフター
9日（日）11時〜 　見学会２本立て＆ランチ
　　　　　　　　　　しっしーさん横井上４０万円戸建
　　　　　　　　　　Ｋ本さん横井上２３０万円戸建
14日（金）12時半〜 こーへーさん水島区分アフター＆ランチ
15日（土）12時半〜 OCさん１万円戸建＆ランチ １日目
18日（火）12時半〜 OCさん１万円戸建＆ランチ ２日目
28日（金）13時〜　 倉敷相談日
29日（土）12時半〜 よーすけさん４号児島５万円アフター＆ランチ

１０月
6日（土）12時半〜　　なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
12日（金）18時〜21時　勉強会（水道関係）１日目
13日（土）17時半〜19時半　勉強会（水道関係）２日目
　　　　　 20時〜23時　飲み会



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
　追加登録をご希望の方は連絡ください。
※今度はhotmailだけ送れません(-_-;)



こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで


９月９日にお邪魔した見学会２本立てのひとつめ


しっしーさん４０万円戸建のお話し。


関連記事
2018年09月22日　今度は４０万円。



当日はあいにくの雨...


見学会の日に雨は嫌だね(-_-;)



しかーし、ここの駐車場は屋根付。


屋根付はありがたいね〜


賃貸物件ではそんなにないから


これはアピールになるね(^^)v




そして、なんと


しっしーさん、４号にして


初の駐車場付物件(笑)




１号　高台
２号　道路が狭くて車入らず
３号　〃


で、全て外部の月極駐車場で賄ってます(^^;



岡山市郊外のファミリー物件の場合


基本的に車２台は必須なので


敷地内に２台分あるものを前提に


ボロ戸建てを探します。




１台でも貸せないことはないけど


1台しかないと客付けに苦戦することが多いんで


２台以上ある物件で勝負するのが圧倒的に有利。


３台以上あるとさらに有利。




ボロ戸建てって基本的に築３０年とか４０年だけど


その当時は車１台の社会だったんよね。


だから敷地内に１台しか用意していない戸建が多いこと(;´Д｀)



だから現代の社会にあった


２台以上停められるボロ戸建って意外と希少。


そんな当時なもんだから


３台以上置けるなんてもっと希少。


実際、賃貸市場において


ボロ戸建てで３台、４台置けるのなんてほとんどない。




でも、現代社会では

お父さん　普通車
お母さん　軽四
子供　　　軽四

なんてケースもあるし


お父さんの仕事用の車が別にあったり


祖父母とか友達がよく来るからとか


で、割と３台目以降のニーズも多いんよね。


将来的にはもっとニーズが増えるんじゃないかな。


そういうことを意識して


わたくしが新築した


２号、５号、６号は３台以上置けるように設計したんよね。




駐車場は家賃設定の面でも有利。


駐車場って郊外ならどこで借りても


１台３〜５千円程度はするし


そんなことは部屋探しの人も理解してるから


家賃に乗せても理解を得られやすいんよね。




結構お金かけてリフォームしたところで


家賃なんてそうそう上げられないけど


庭のブロック壊して駐車場を増やすだけで


３〜４千円は上げられるからね〜(^^)v




物件探しの際はそういうことも意識した方がいいね。




でも、近隣で駐車場が確保できて


破格に安く買えるんであれば


それはそれでもいいと思うよ。


近隣駐車場に何か建てて


駐車場自体が無くなる可能性もある訳だから


極力安く買っとかないとね。


安く買うことで大概のリスクは吸収できるから。



近隣駐車場に頼らないといけない物件を


高く買ったわ


近隣駐車場も無くなったわじゃ目も当てられん(-_-;)




しっしーさんの３号みたいに


５万円で買っとけばどうにでもなるわね。




あら。またしっしーさん４号の話しから脱線してしまった(◎_◎;)




おしまい




空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました