岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜戸建見学会＆ランチ１＞

　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　JRの駅も近いし、かなりお得な案件だと思いますよ(^^)

　５月 ２０日（金）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１ayakoさん（女性）
　　２こももさん（女性）
　　３Y山さん
　　４HTさん
　　５Y口さん
　　６しゅんさん
　　７HR田さん
　　８OCさん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　　１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１shinobuさん（女性）
　　２かこちゃま（女性）
　　３児島大家さん
　　４ Ｉ駒さん
　　５ＤＤＭさん
　　６摂津屋さん
　　７N村さん奥さん（女性）
　　８じいじさん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

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＜新築ガレージハウス・戸建賃貸見学会＆ランチ２＞

　５月 ２１日（土）１１時〜
　第一部
　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ

　岡山市北区今で新築完成見学会があります。
　　・岡山第二弾のガレージハウス　２棟２戸
　　・１階がピロティーの戸建賃貸　３棟３戸

　　現地　岡山市北区今４丁目２−８
　　日時　５月２１日（土）１０時〜１６時
　　　　　５月２２日（日）１０時〜１６時
　　
　　
　　狭小地に新築を検討するような方には参考になると思いますよ。

　　ご一緒してくださる方はこのリンク先の専用フォームからエントリーをお願いします。

　　５月２１日（土）１１時〜
　　参加予定（人数制限なし）
　　１OCさん
　　２OCさん奥さん（女性）
　　３摂津屋さん
　　４mayukaさん（初登場、女性）
　　５mayukaさんご主人（初登場）
　　６O幡さん
　　７たくみさん
　　８三Mさん（女性）
　　９ジムさん
　　10ジムさん奥さん（女性）
　　11ジムさんお姉ちゃん（女の子）
　　12ジムさん妹ちゃん（女の子）
　　13わたくし
　　※予定のあわない方は、各々見学してください。

　１３時半〜
　第二部
　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目　第一便
　　参加予定（定員１０名）
　　１じゅんこさん（女性）
　　２ Ｉ島さん
　　３nnwさん
　　４G地さん
　　５むーさん（女性）
　　６minakoさん（女性）
　　７A木さん
　　８Ｋ本さん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　１４時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１K只さん
　　２O村さん
　　３NG田さん
　　４KHさん
　　５sachikaさん（女性）
　　６Sさん
　　７mikachiさん（女性）
　　８SB田さん
　　９O幡さん
　　10仲介業者さん
　　※満席になりました。

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＜イベント一覧＞　
　５月　１日（日）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　５月　２日（月）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　５月　７日（土）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月　８日（日）１２時〜　中区某所　猫専用アパート見学会２日目
　５月 １２日（木）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　　　　　　　 １４時半〜倉敷某所　果たして値段がつくのか？　平屋見学会
　５月 １４日（土）、１５日（日）　必殺三朝温泉旅行
　５月 １９日（木）１１時〜　南区某所　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
　５月 ２０日（金）１１時〜　北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月 ２１日（土）１１時〜　北区某所　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
　　　　　　　 １３時半〜北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


５月１２日に回った最後四発目にたどり着いたのは


倉敷市児島(;''∀'')


１２時集合で、４か所回って帰ってきたのが１７時半でしたからね〜(^^;


平日の昼間から物好きの多いことで(笑)



　一発目　かこちゃま１００万円戸建ての見学会２日目
　　関連記事
　　2016年05月07日　安く買うのがミソ
　　2016年05月16日　安く買えばなんとでもなります。

　二発目　じいじさんが破壊中の平屋
　　関連記事
　　2016年01月19日　贅沢な大人の遊び
　　2016年01月20日　男が３人？？
　　2016年04月07日　１０年後はどうなってるかな？
　　2016年04月08日　松煙墨＋黒弁柄＋焼酎＝？
　　2016年05月07日　安く買うのがミソ

　三発目　見学会史上歴代最高レベルと名高い由加山廃屋...
　　関連記事
　　2016年05月17日　歴代最高レベル？
　　2016年05月18日　気分はバイオハザード



そんなこんなで四発目。


ここ、建物の程度はまともなんです(^_^;)


玄関





部屋１


部屋２


キッチン


風呂


トイレ


外観



ね？割とまともでしょ？(^^;


ただね...


もちろんいろいろ問題もあってね...


...


問題その１

　平屋なんだけど、８ＤＫもある...

　広すぎるんよね...

　広ければ家賃が上がるってもんでもないし...

　時々、大家族や社員寮としていけるケースもあるけれど...

　リフォーム費用と賃料のバランスが合わんのんよね...



問題その２

　駐車場がない...

　倉敷市郊外で駐車場がないの致命的...

　大家族や社員寮なら尚更...



問題その３

　ロケーションはこんな感じ...

　


　完全に山中...

　ここへ向かうために数十メートルの間、幅１ｍ足らずの道を通ることに...

　もはや山へ墓参りにいく感覚...

　残置物撤去にこの道はちょっと...
　
　リフォームにしても引っ越しにしてもね...

　もちろん再建築不可...



駐車場が無くても、再建築不可でも


場所によってはアリなんですけどね...


さすがに児島の山中となると...


岡山市を拠点としている我々としては


わざわざここで買う必要がないですしね...


まぁ、仮に近所に住んでいたとしてもちょっとね(^^;



こんな感じでどうにもならない不動産って増えてくるんでしょうね...


いくらかでも値段が付く不動産はマシってことですね(-_-;)



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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