岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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＜見学会のお知らせ　１＞

先日見学させていただいた、motoさん物件３号。

2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日　第４回あみだくじ　＆　物件情報求む！

こちらが２月末頃に完成したということで

３月３日（火）に再度見学させていただけます。

セブンイレブン赤磐中島店
赤磐市中島８４−１　へ　１２時集合です。

参加予定
　こももさん
　６８さん
　麒麟さん
　HR田さん
　O村さん
　わたくし


各見学会のエントリーで
　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

　 スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
　 名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は午後から


某社が企画・プロデュースした新築アパートの見学会でした。

　O幡さん
　T本さん
　Ｉ崎さん
　じゅんこさん（女性・初登場）
　じゅんこさんJR
　じいじさん
　K原さん
　HR田さん
　F原Kさん
　K郷さん
　S村さん
　S村さん長男
　S村さん次男
　わたくし

の１４名（ﾟдﾟ）




玄関を入ると、おー（ﾟдﾟ）って感じ。




天井が高いですねー（ﾟдﾟ）




ロフトです。居室として表示できないのが残念




ベランダの代わりにサンルームを採用。




キッチンはスタイリッシュな感じ。




洗面台は最近はこのタイプが増えてきましたねー（ﾟдﾟ）




...


しかし、ロフトが居室にならないので、表示上は　１K　になってしまうのが


つらいところですねー


でも、玄関からのインパクトはなかなかのもんですし


部屋に入れば天井高やロフトに目が奪われ


コンセプトとしては面白く


費用面も含めかなり面白いものに仕上がったと思いますね


こういうスキップフロアはいつかやってみたかったんですよねー


...


って、うわべだけテキトーに賞賛しておけば良いのかもしれませんが


現実的には、


１Kとして見られると賃料が高く


高額家賃を払える単身者がターゲットなら駐車場が狭すぎる。
（普通車４台がパンパン、内軽四２台）


富裕層は大きめの高級車に乗ってることが多いからね...



二人入居がターゲットなら駐車場が２台欲しい。
（現状は各戸１台ずつ。普通車４、軽２）



というところで、


率直なところ、建物コンセプトとターゲットがマッチしていないように感じましたね...


現在全空きだそうですが、繁忙期で満室になるんでしょうか...


思ったことを書くとまた嫌われちゃんですけどね...(ｰｰ;)



まぁそのあたりは動向を追っていきたいと思いますが


この条件で決まるようなら非常に興味深い物件で


ぜひ参考にしたいと思います


何はともあれわざわざ見学させていただき


ありがとうございましたm(__)m


...


さて、実は午前中は、中区某所で相談を受けてきました。


以前少し書いた、築５５年の平屋を貸しているものの


その入居者が勝手に直して請求だけを上げてくるってお話し。

2014年12月23日　売る気はあるんですが...


それが普通の請求額ならともかく


相当盛りまくった内容で


ここまで相当お金を使わされているようで


前回は屋根の葺き替え。


確かに雨漏りがひどくなったので仕方のないことですが


他で見積もりを取ったら　半額　になったという(ﾟoﾟ;;


度重なる請求に困り果てている中で


こりゃおかしいと気づいたようで


昨年末にわたくしに相談にお越しになられたのがきっかけでした。


...


貸主は　８０歳のおばあちゃん　で


相談者は　お孫さん（長女）　という変な流れ。


おばあちゃんは耳も遠くなり判断力も徐々に落ちてきて...


おばあちゃんを何とか助けたいという一心で。


...


代理人のお父さんはあまり積極的でなく


お母さんも日和見...　同居の三女も同様...


そりゃよくわからないし積極的に首を突っ込みたくはないでしょうね...


で、都会に出ている次女と、近所に住んでいる長女（相談者）で


なんとかしようと試みるも、なかなかうまくいかず...


次女がいろいろ調べて遠隔で長女（相談者）に指示が出るものの


板挟み状態に


自分の仕事も忙しく、早く帰ったり休んだりも難しく


仕事ととも板挟みに...


...


おばあちゃんは、


大した家賃でもないのに、


これから先もさらに費用請求されるのが困る。


しかも再三家賃の値下げ交渉もされている状態。


でも、かなりの修繕をしてきたので引き続き貸したい。


...


お父さんチーム（お父さん、お母さん、三女）は


面倒事がイヤなので出て行ってもらうのも止むなしだが


弁護士費用、立ち退き費用などが発生するのはイヤ。


...


次女は遠隔操作でいろいろ言ってくるものの実働は長女なので


長女はお金をかけてでもさっさと解決したい。


でもそんな高額を自分で負担はできない...


...


もうね、意見がまとまらんので


相談者（長女）さんが気の毒なぐらい疲れ果てとんですよ


...


・費用をかけたので引き続き入居はしてもらいたい（おばあちゃん）

・面倒事はやりたくなくお金は極力使いたくない（お父さんチーム）

・早く楽になりたい（長女）


ということで、とりあえずわたくしが間に入ることになりましたが...


果たしてどうなるやら...



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました