岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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先日の大雪で中止になった倉敷市の見学会を　２月１５日（土）　１０時〜１８時　にするそうです。
興味のある方はご連絡ください　

関連記事
2014年01月27日　巨大床下収納物件　見学会
2013年12月23日　巨大床下収納

１１時　M井さん



みーこさん物件のリフォーム後の物件見学会を
２月１６日（日）、１７日（月）　の１１時からやります。
場所は北区春日町です。その後食事でもいかがでしょう？
ご希望の方はぜひ

関連記事
2014年01月17日　みーこさん、リフォーム中



...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、みーこさん物件リフォームの最終打ち合わせのあと


新築RCの間取りのプランニングに行ってきましたよー


わたくしの案が具現化されればかなり面白いものができるのですが


予算との勝負になりそうです


...


さて、今日は前回の続きで

2014年02月10日　５　管理の選び方


ここまで、

・管理戸数
・入居率
・自社の仲介店の数
・自社の仲介店の立地
・FC加盟の有無


その管理会社のグループ仲介店での客付け（自社付け）を前提にした場合


その管理会社のグループ仲介店の立地以外は


あまり関係ないという書き方をしました。


大家さんが客付けを期待する部分に関しては


大家側からみたらどれもひとつの判断基準になりますが


よく考えてみると


現場の営業マンサイドからするとそんなことはどうでもいい話しですよね。


一番大事なのは


大家さんは客付けをしてほしい


営業マンは客付けをしたい


ここのニーズが合致することなんです


管理戸数や入居率なんかは関係ないというのは


こういうことなんです。


でも、管理を獲得する側はアピールしてきますけどね。


...


結局、大家さんは営業マンが客付けしたい物件作り　をしないと


そもそもどこに頼んでも客付けできないんですよ


だって、実際に客付けするのは現場の営業マンなんですもん


...


「A社に管理を任せているけれど全然決めてくれない」

「他に管理を変えようか...」


なんて愚痴を言っている大家さんってたくさんいますけど、


管理会社の怠慢も無いとは言いませんが


そもそも、営業マンが客付けしたいと思う物件になっていないんですよ



自社系列の管理物件だからってなんでもかんでも決める訳じゃありませんから



つづく



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