2016年11月24日
カモかも？
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
関連記事
2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
2016年07月15日 持ってる女
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１０号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１１号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１２号戸建 売却で進行中...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
2016年04月01日 またありました！
2016年04月02日 トレジャーハンター６ ２日目
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
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☆土地１号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
☆土地２号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね？
2016年06月15日 絶対やらん！（笑）
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日 うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 ２ 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
2016年08月05日 連系工事負担金
2016年08月07日 土地探し
2016年08月08日 ２ 土地探し
2016年08月10日 ３ 土地探し
2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
2016年08月25日 理由がわかったよ...
2016年08月26日 子供のテンションMAX（笑）
2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
2016年08月30日 何かと物入りです。
2016年08月31日 ２ 何かと物入りです。
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＜見学会のお知らせ１＞
こももさん３号戸建完成見学会＆ランチ１日目
１１月 ２６日（土）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１よーすけさん
２HTさん
３norikoさん（女性）
４とっこさん（女性）
５ryokoさん（女性）
６rikouさん
７Mさん
８真中さん（女性）
９倉敷大家さん
10わたくし
※満席になりました。
＜見学会のお知らせ２＞
こももさん３号戸建完成見学会＆ランチ２日目
１１月 ２９日（火）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１ayakoさん（女性）
２かこちゃま（女性）
３
４
５
６
７
８
９こももさん（女性）
10わたくし
＜イベント一覧＞
１１月５,６日（土日） 必殺北海道研修旅行
１１月 ８日（火）１２時半～Ａ木さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ１日目
１１月 １１日（金）１０時～ 玉野市田井 戸建３００万円以下？
１１月 １１日（金）１４時～ 倉敷市中庄１Ｋアパート利回り１１％超？
１１月 １２日（土）１３時～ なっちーさん＆岡山大家 のセミナー開催＆懇親会
１１月 １３日（日）１２時半～Ａ木さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
１１月 １４日（月）１２時半～Kさん１号戸建てビフォー見学会＆ランチ１日目
１１月 １９日（土）１２時半～Kさん１号戸建てビフォー見学会＆ランチ２日目
１１月 ２２日（火）１１時～ T本さん中区戸建見学会&ランチ１日目
１４時～ シークレット勉強会１日目
１１月 ２３日（水祝）１１時～T本さん中区戸建見学会&ランチ２日目
１４時～シークレット勉強会２日目
１１月 ２６日（土）１２時半～こももさん３号戸建完成見学会＆ランチ１日目
１１月 ２９日（火）１２時半～こももさん３号戸建完成見学会＆ランチ２日目
１２月 ２日（金）１９時半～ 忘年会第一弾
１２月 ７日（水）１９時半～ 忘年会第二弾
１２月 １３日（火）１９時半～ 忘年会第三弾
１２月 １４日（水）１２時～ 忘年会第四弾（昼の部）
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
乙多見１６０万円にトイレが入りました(*´▽｀*)
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2016年07月25日 こういうことはよくある
2016年08月11日 ２日目あり
2016年08月19日 悩める乙女
2016年09月30日 ぎりぎり間に合った(^^;
2016年11月20日 ふむとおちるよおちるよ
部屋に敷いてあった絨毯は撤去。
ずいぶんきれいな感じになりました(*´▽｀*)
...
さて、先日登場したこの物件。
ラメール東島田 ２６８００万円
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2016年10月13日 どこかのエンドさん
２６８００万円→２５０００万円に値下げされ
そこからさらに値交渉が入ったようで
２３０００万円で売れたみたいですΣ（・□・；）
２６８００万円の時の表面は７．０１％でしたからね(^^;
さすがにそれじゃ売れませんでしたか。
２５０００万円なら表面７．５％。
最終的には
２３０００万円 ８．１７％で売れた訳ですね。
ふ～ん。
この価格だったら、
東京の転売業者あたりが買ったかもしれないですね(^^;
２０００万円ぐらい乗っけて
都会の高属性の方に売り飛ばすパターンかな？(^^;
そんな物件を買ってお医者さんとか高属性の方が
苦しんでるらしい話しはよく聞きますが...
まぁお医者さんに限りませんけど
高属性の頭の良い方って
ちょっとかじった程度で分かった気になって
業者のカモになるパターンですわね...
高属性の方の高収入を目当てに
不動産屋や銀行はええ顔して近づきますからね～(;´Д｀)
散々持ち上げられて
自分がカモられていることに気が付かない(-_-;)
高属性の人ほど慎重に物件を選ばないとね(^^;
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
2016年07月15日 持ってる女
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１０号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１１号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１２号戸建 売却で進行中...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
2016年04月01日 またありました！
2016年04月02日 トレジャーハンター６ ２日目
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
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☆土地１号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
☆土地２号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね？
2016年06月15日 絶対やらん！（笑）
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日 うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 ２ 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
2016年08月05日 連系工事負担金
2016年08月07日 土地探し
2016年08月08日 ２ 土地探し
2016年08月10日 ３ 土地探し
2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
2016年08月25日 理由がわかったよ...
2016年08月26日 子供のテンションMAX（笑）
2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
2016年08月30日 何かと物入りです。
2016年08月31日 ２ 何かと物入りです。
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＜見学会のお知らせ１＞
こももさん３号戸建完成見学会＆ランチ１日目
１１月 ２６日（土）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１よーすけさん
２HTさん
３norikoさん（女性）
４とっこさん（女性）
５ryokoさん（女性）
６rikouさん
７Mさん
８真中さん（女性）
９倉敷大家さん
10わたくし
※満席になりました。
＜見学会のお知らせ２＞
こももさん３号戸建完成見学会＆ランチ２日目
１１月 ２９日（火）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１ayakoさん（女性）
２かこちゃま（女性）
３
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５
６
７
８
９こももさん（女性）
10わたくし
＜イベント一覧＞
１１月５,６日（土日） 必殺北海道研修旅行
１１月 ８日（火）１２時半～Ａ木さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ１日目
１１月 １１日（金）１０時～ 玉野市田井 戸建３００万円以下？
１１月 １１日（金）１４時～ 倉敷市中庄１Ｋアパート利回り１１％超？
１１月 １２日（土）１３時～ なっちーさん＆岡山大家 のセミナー開催＆懇親会
１１月 １３日（日）１２時半～Ａ木さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
１１月 １４日（月）１２時半～Kさん１号戸建てビフォー見学会＆ランチ１日目
１１月 １９日（土）１２時半～Kさん１号戸建てビフォー見学会＆ランチ２日目
１１月 ２２日（火）１１時～ T本さん中区戸建見学会&ランチ１日目
１４時～ シークレット勉強会１日目
１１月 ２３日（水祝）１１時～T本さん中区戸建見学会&ランチ２日目
１４時～シークレット勉強会２日目
１１月 ２６日（土）１２時半～こももさん３号戸建完成見学会＆ランチ１日目
１１月 ２９日（火）１２時半～こももさん３号戸建完成見学会＆ランチ２日目
１２月 ２日（金）１９時半～ 忘年会第一弾
１２月 ７日（水）１９時半～ 忘年会第二弾
１２月 １３日（火）１９時半～ 忘年会第三弾
１２月 １４日（水）１２時～ 忘年会第四弾（昼の部）
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
乙多見１６０万円にトイレが入りました(*´▽｀*)
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2016年08月19日 悩める乙女
2016年09月30日 ぎりぎり間に合った(^^;
2016年11月20日 ふむとおちるよおちるよ
部屋に敷いてあった絨毯は撤去。
ずいぶんきれいな感じになりました(*´▽｀*)
...
さて、先日登場したこの物件。
ラメール東島田 ２６８００万円
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2016年10月13日 どこかのエンドさん
２６８００万円→２５０００万円に値下げされ
そこからさらに値交渉が入ったようで
２３０００万円で売れたみたいですΣ（・□・；）
２６８００万円の時の表面は７．０１％でしたからね(^^;
さすがにそれじゃ売れませんでしたか。
２５０００万円なら表面７．５％。
最終的には
２３０００万円 ８．１７％で売れた訳ですね。
ふ～ん。
この価格だったら、
東京の転売業者あたりが買ったかもしれないですね(^^;
２０００万円ぐらい乗っけて
都会の高属性の方に売り飛ばすパターンかな？(^^;
そんな物件を買ってお医者さんとか高属性の方が
苦しんでるらしい話しはよく聞きますが...
まぁお医者さんに限りませんけど
高属性の頭の良い方って
ちょっとかじった程度で分かった気になって
業者のカモになるパターンですわね...
高属性の方の高収入を目当てに
不動産屋や銀行はええ顔して近づきますからね～(;´Д｀)
散々持ち上げられて
自分がカモられていることに気が付かない(-_-;)
高属性の人ほど慎重に物件を選ばないとね(^^;
おしまい
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