岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

***************************************************************************

コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　


見学会＆お茶会のお知らせ

読者のS村さんが、東区可知に３LDKのメゾネットのアパートを買いまして
見学会に使わせてもらえることになりました
３月８日（土）　１３時　からで考えています。
その後、お茶でもご都合の合う方はぜひ

集合場所　
　岡山市東区益野町１−１　ホームセンターダイキ　西大寺店

地図

O下さん
Ａ山さん
Ｓ神さん（初登場・女性）
Ｎ山さん
わたくし


...


こんばんは。岡山大家です。


以前、北区学南町の学生アパートを取り上げました。


グレースハイム学南


2013年09月09日　北区学南町　２１００万円

2013年09月12日　学南町２１００万円　２



早々に売れたと聞いていたんですが


２,１００万円　⇒　１,８００万円　になって再登場です


どうしたのかと思って、不動産屋に電話したら休みでした


今日は水曜日でしたね...



融資が通らなかったんですかねー？


でも半年近く経ってますから何かトラブルがあったのかな？


気になるところですが...


...



過去記事でも書きましたけど


場所は文句なしなんですよねー


１９９９年３月築とそこまで古くないし、学生の客付も難しくないと思います。


ただ、接道が１．８ｍぐらいしかなくて


現状、再建築ができない


それ以外は問題ないんですけどねー


担保評価も低いでしょうから融資も出にくいでしょうねー




現況は、南面のほとんどが駐車場なんで


１０年、２０年後に購入できたりしたら一気に化けるんですけどねー



１Ｋ　４室　で　たぶん　家賃は４万円ぐらいなんで






１８００万円なら　表面１０．６％　ぐらいですね。



土地は　９５．３�u（２８．８７坪）　しかないし、


これでもまだまだ高いと思うんですけど


かといって、最近物件も少ないし


全てに満足できる状態にはなかなかなりませんわね...



多くの人が手を出しにくい物を


どうやって変えていくかなんでしょうねー



ライバルが多い中、ただ待ってても先に進まないので


次のチャレンジャーはすぐに現れるんだろうと思います



おしまい



コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです





にほんブログ村

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

***************************************************************************

コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　


見学会＆お茶会のお知らせ

読者のS村さんが、東区可知に３LDKのメゾネットのアパートを買いまして
見学会に使わせてもらえることになりました
３月８日（土）　１３時　からで考えています。
その後、お茶でもご都合の合う方はぜひ
近所の中区福泊で大東建託の新築見学会も一緒に突撃予定です。

集合場所　
　岡山市東区益野町１−１　ホームセンターダイキ　西大寺店

地図

O下さん
Ａ山さん
Ｓ神さん（初登場・女性）
Ｎ山さん
６８さん（元・馬○さん）
わたくし


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、知り合いのデザイン会社にいってきましたー


最近、事務所を新築したんですけど、素敵な建物に仕上がっていました


天井から棒が伸びていたので




洋服をかけたり、何か干したりするのかと思ったんですが


どうやら違うようで...


何だと思います？


...


...


正解は、トレーニング用（懸垂用）のバーらしいです(笑)　まじで


まぁこれはこれで面白いですけどね(笑)


...


スイッチはこんなん使ってました。




こんなんも面白いですねー


...


夜は、読者のＴＡＫＥさんとセミナーに突撃




「当たり前のことを当たり前に」

「お金をかけるより手間をかける」


ってことを言われていましたけど、わかっていてもできない人のほうが多いですもんねー


それができるだけで充分差別化になるなんてね。


何事も必殺技や近道なんかないんで、愚直にコツコツやるだけですねー



さぁ、今日もブログがんばろー(笑)



...


さて、レインズに〇オパレス物件が出ていました


まだ閲覧数ゼロでした。




岡山市南区当新田

土地面積 198.82�u（約60坪）

建物延面積 149.04�u

築年月 1991年07月

構造　木造２階建て 8戸


価格　２,３００万円


...


当新田　で　２０�u足らずの１Ｋ　かぁー...


この広さなら３点ユニットかなー...


築年的には電気コンロっぽいな...


駐車場は数台あるみたいだけど...


家賃３万円はきついわなー...


どれぐらい入ってるんだろう？


中を見ないとなんとも言えんけど、２．５万円も楽じゃないなー


仮に２．５万円で８戸なら　月２０万　年２４０万...


あー、やっぱり表面１０％ぐらいに合わせてきとんやなー...


このあたりだったら坪単価は２０万円ぐらいかな...


６０坪で１,２００万ぐらいか...


やっぱまだまだ高いわな...


このあたりじゃ客付もしんどそうだし


ちょっと無理じゃなー


そんなん言うてたらなかなか買えんけどなー



でも、これじゃねーな。



ってかんじ？



おしまい



コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです





にほんブログ村

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

***************************************************************************

コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　




こんばんは。岡山大家です。


今日は、建築中のテナントを見学しーの




夜は、ごっついお肉を食して参りましたわ




もうお腹いっぱいですの


...


さて、岡山で収益物件を探したことがあれば


一度は目にしたであろうこの物件。





岡山市北区野田３丁目

価格 9800万円

土地面積 497.36�u

建物延面積 573.73�u

築年月 1987年01月

建物構造 鉄骨造 総戸数

用途地域 近隣商業地域

建・容率 80％・300％

道路　東 幅36m 公道 接面14m 位置指定無


...


これも長らく掲載されていましたが、ついに売れたようです


確か当初、１億円で出てましたかね。


長いこと晒されて　９８００万　へ　ダウン


某ウェー○ハウスのサイトでは

月額賃料収入 833,000円
年間推定収入 9,996,000円
表面利回り　10.2％


となっていました。


ところが、８００万円も下がったので




表面利回り　11.1％　になりましたー


長く晒されていたので、売主さんもなんとかしたかったのかもしれませんね。


じーっと待って...　...　...　パクっ　って感じですか（笑）



良さそうな物件には殺到しますから


こんな感じで残り物をうまく拾っていけたらいいですね。




このままテナントで運営するんでしょうかね？


表面１１％ほどでいくには結構リスキーですよね。


テナントの客付けに自信がないと結構レベル高い案件だと思いますけどねー




でも、１階の店舗は退去になるようなことも聞きましたが、ほんとかな？



ロードサイドで近隣商業だから、高層の建物も建てられそうですし、


壊して何か建てますかね？



どうなるのか興味津々です。



しかし、長く売れ残っててもいつかは売れるもんですねー



おしまい



コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです





にほんブログ村

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

***************************************************************************

コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　




こんばんは。岡山大家です。


昨日のごっついお肉が胃にもたれております


今日のお昼はあっさりめで...




好きなモノが好きなだけ食べられない年頃です（笑）


...


さて、岡山市中区倉田に収益物件が出ていました


土地面積 171.44�u（51.95坪）

建物延面積 158.11�u

築年月 1993年07月

木造2階建て　2戸

用途地域 第一種住居地域

建・容率 60％・200％

接道状況　 一方道路 南 幅4m 公道 接面10m


...


外観はこんな感じ



戸建っぽいのが２戸くっついたのやつですね。


ミサワホームの昔のタウンハウスです。


見た感じ駐車場は１台しかないのかな？


...


間取りはこんな感じで


１階



２階



３LDKです。


...


一部室内の写真がありました




キッチンは交換してあるようです


...


現在、１室空きで、もうひとつは７５,０００円で賃貸中です。


肝心の価格は　1580万円


...


もうひとつも７５,０００円で貸せたら


月１５万円、年１８０万円


表面利回り１１．３９％


今時にしてはマシなほうですね。


ファミリータイプですから、一度入居したらそこそこ居てくれそうです



築２０年経っていますけど


リフォームの内容によっては、７５,０００円も無理ではないですね。


ペット可とかね


でも、普通なら６．５万ぐらいが妥当なところかな...


その場合、月１４万円、年１６８万円。


表面利回り　１０．６％　ぐらいが現実的なラインかなー




入居中の部屋が退去しても


月１３万円、年１５６万円


表面利回り９．８％　あたりは確保できるかな。


...


街中の１５８０万円クラスの中古区分マンションで


月１３万円では貸せないないですし


管理費がないし、土地があるからこっちのほうがいいですよねー


修繕積立金がない分、外壁などの補修にいくらかかるか気になりますが...




家賃３２,５００円　の　１K４室　を　１５８０万円　で買うよりも


こっちのほうがいいと思うなー



海に近い干拓地だから


地盤とか津波とか気にする人もいるだろうけど...



そうしてみると、読者のかこさんが買った物件はよかったなー


下で、月１６万円は入るからなー

2013年08月29日　南区築港緑町　１６５０万円
2013年08月30日　殺到しているらしいです（汗）
2013年09月22日　ついに契約！
2013年10月15日　かこさん物件見学会にいってきましたー


...


このあたりの土地は　坪１５〜１８万円　ぐらいかなー


５１．９坪で１５８０万円だから　坪３０万か...


土地値にしたらまだ高いんかー


担保評価も出そうにないし、融資期間も短そう...


仮に　１３００万円、２％、１０年　で


月１２万の返済か...


借り入れが大きいと厳しいよなー...


かこさん物件もそうだけど、現金のある人が買うのはいいよねー


償却も短いし。



すぐ売れるだろうなー



おしまい



コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです





にほんブログ村

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

***************************************************************************

コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　




こんばんは。岡山大家です。


レインズに　岡山市中区浜１丁目　の　一戸建て　が売りに出ていました。


間取り 3K

間取り内訳 洋7.5畳／和4.5畳／和4.5畳

土地面積 33.32�u（約１０坪）

建物面積 45.27ｍ

築年月 1972年01月　木造　２階建て

駐車場 なし

用途地域 近隣商業地域

建・容率 80％・200％

現況 賃貸中

接道状況詳細 角地　南 幅3.7m　東 幅1.8m


...


間取りはこんな感じの　３K




現在、月４７,０００円で賃貸中です


このあたりでピンときた方もいるかも？



外観はこんな感じ。




この写真でわかる人は何人かいるかな。



何年ぐらい前かなー？


もう、４〜５年ぐらいになるか？


そうなんです。この物件、数年前に収益物件で売りに出ていたんです。


数年前から収益物件をお探しの方なら見たことあるのでは？



今回、気になる価格は　３００万円
※預かり敷金１４１，０００円込みの金額です。



ということは、月４．７万円　年５６．４万円　なんで


表面利回り１８．８％　です。


どんな方が入居中なんでしょうねー？


ひとまず、リフォームも客付けも不要なのは助かりますね。


定期的に出て行くのは固定資産税ぐらいだから


古い区分マンションを買うよりはお金が残りますしね。


...


売却理由は知りませんが、


償却も終わったし、５年経ったしって感じで


次へパス？



これもすぐ売れるんだろうなー



おしまい



コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです





にほんブログ村

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

***************************************************************************

コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　




こんばんは。岡山大家です。


2014年03月05日　北区学南町　復活


で取り上げた、北区学南町の１K４室　１８００万円　のこちらの物件。




接道を満たしていないので、再建築不可


でも、場所がいいんでねー


南側とくっついたらめちゃめちゃ化けるんですよねー


でも融資が付きにくいと思われるので


そこそこお金のある人しかチャレンジできない



でも、あっさり売れちゃいましたよ...





１８００万円　⇒　１７００万円


現状では、土地が３０坪足らずですし


接道も満たしていないんで


かなり割高感がありますけど


そんな状態でもサクサク売れていく今日この頃です



まぁ、家賃４万円としても　１６万円×１２ヶ月　の　１９２万円　入りますから


しばらく保有して、将来化けるのを期待しておけばよいかもしれません。




わたくし如きではどうにもならないので


水面下に潜って時がくるのを待っておきます。




３月２１日（金・祝）に　東区東平島で

大東建託の新築１LDK、２LDKの１０時から見学会があります。

１１時ぐらいに集合でお時間のある方は一緒にいかがですか？

よかったらその後食事でも

ご希望の方はご連絡お待ちしております。




おしまい



コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです





にほんブログ村

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

***************************************************************************

コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　


３月２１日（金・祝）に　東区東平島で
大東建託の新築１LDK、２LDKの１０時から見学会があります。
１１時ぐらいに集合でお時間のある方は一緒にいかがですか？
よかったらその後食事でも
ご希望の方はご連絡お待ちしております。



こんばんは。岡山大家です。


昨日は、再建築不可物件が売れていましたが

2014年03月17日　売れちゃいましてん。



今日は、岡山市中区関に　６０００万円　のRCが出ていました。




あつさん、見たことあるでしょ？


かこさんもあるんじゃないかな？


近所の大手饅頭の通りのセブンイレブンのちょっと南のやつですよ



間取りは１Kで８帖で、２５�uぐらいかな？




室内はよくある感じですね。






土地面積 326.33�u　と　１００坪近くあります。

主要道路沿いなんで使い勝手は良さそうです。


築年月 1995年03月

建物構造　 ＲＣ　３階建て 総戸数 15戸

確か、駐車場 は５〜６台しかないかな...



家賃は３．５万ぐらいかなー

１５戸　で　５２．５万円　　年６３０万円

表面利回り　１０．５％



場所的に環太平洋大学の学生さんが入居しそう。

やりようによってはそこそこ入居はあるんじゃないかな。

RCで築１９年だし、２０年ぐらい借りられそう。


...


その他のスペックは


建物延面積 356.7�u

用途地域 第一種低層住居専用地域

建・容率 50％・100％

接道状況詳細 一方道路 【内訳】 東 幅8.1m 公道 接面17m


..


...


ん？


...


...


えーっと　土地面積 が　326.33�u　で


建物延面積 が　356.7�u　で


...


建ぺい・容積率は 50％・100％...


...


...


ん？


...


...



備考1 　容積率を超えています。


...


...


ちーん




おしまい



コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです





にほんブログ村

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

***************************************************************************

コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　




こんばんは。岡山大家です。


岡山市北区津倉町のこちらの物件。






収益物件をお探しなら見たことあるでしょう。


土地面積　297.86�u

建物延面積 208.68�u

築年月 1993年02月

建物構造 木造 ２階建　１０戸

用途地域 第一種中高層住居専用地域

建・容率 60％・200％

接道状況詳細 ●南東 幅3m 公道 接面7.5m 位置指定無 ●南西 幅1.6m




ミサワの木質パネルの１Kですね。


当時としては珍しいセパレート。


この頃のミサワはベランダがなくて出窓が多いです。


３年ぐらい前だったかに見たときは


蚊取り線香みたいな電気コンロのままでしたが、今もそうなのかな？


...


家賃は、小さい方の部屋で　２万円前半と共益費


大きい方の部屋で　２．５万ぐらいと共益費


ぐらいで募集していたと思います。


１部屋が、昨年５月に空いて、１２月ぐらいまで決まらなかったですけど


この家賃水準にしてからは概ね満室を維持していたと思います。


家賃相場的に、下限に近いレベルまで下がっていると思うので


これ以上はそんなに下がらないと思います。



どうやら、先日こちらも売れたようなんですが


この家賃水準だったら前の大家さんはしんどかったかもしれませんね...



売却価格は　２９００万円の満額


最近は指値も通りにくいんでしょうね


...


ざっくり


２．２万　共益費３千　×　８戸

２．５万　共益費３千　×　２戸


だと、月２５．６万　　年３０７．２万


表面利回り　１０．５９％　



利回り的には普通ですけど、ここは人気の伊島エリア。


接道と土地の形状がイマイチではありますが


９０坪で土地値程度ですし


解体後はどうなるか楽しみな場所ではあります


...


閑散期に空くとちょっと空室が長いかもしれませんが


これ以上は家賃が下がりにくいですから


自己資金がそこそこあって、客付けに自信のある方は


１０年ぐらい回してみてもよいかもしれませんねー




おしまい



コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです





にほんブログ村

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



***************************************************************************

コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　



飲み会のお知らせ

４月２７日（日）　１９時半　スタート
金曜日ぐらいにはブログで場所をお知らせします。

現在の参加予定者

あつさん
Sさん
Ｙ山さん（初参加）
Ｗ辺さん（初参加）
Ｎ島さん
馬〇さん
わたくし




夜の参加が難しい方と同日（４月２７日）にランチ会をしようと思います

場所は決まり次第ブログで告知します。

現在の参加予定者

Ｍ谷さん（女性）
ＴＡＫＥさん
Ｉ島さん
ＮＭＯＴＯさん
とーやさん
麒麟さん
わたくし


その後、ＴＡＫＥさんと岡山市民会館の

中村文昭氏　講演会（１５〜１７時）　へ参加します。

通常は一般5,000円ですが、

無料チケットが３枚ありますので興味のある方はお譲りします




...



こんばんは。岡山大家です。


数日前に、読者の方から物件のジャッジを求められたので


便で見に行ってきました


昭和５８年築　ＲＣ


３点ユニット　ワンルーム　１５戸





場所は岡山市北区東中央町...


うーん...


ロクな物件じゃなさそうな...


...


ところが


綺麗に並んだ自転車





古いけど綺麗なポスト周辺




今時珍しく、各部屋に名前が入っています


この場所で、この築年数で、３点ユニット１Ｒなのに


入居者の質がよさそう


きちんとやったらできるもんだなー


と感心しました


...



家賃２．５〜３．５万円で、４室空きだそうで。


２．５万☓１５室　としても


月３７．５万円　　年４５０万円



まぁ、家賃２万円ぐらいまでは見込んでおいたほうがよいとは思いますが...




売値は知らなかったので


３,０００〜３,５００万円ぐらいで誰か買うんじゃないですかねー？


って返事をしておきました。


...


で、実際の売値は　３,１００万円也



土地は４２坪ほど


でも、商業地域　で　建ぺい８０％　容積４００％



個人的には２,０００万円ぐらいのジャッジですが


誰か買うでしょ。


...


その向かいに売り看板がついていたので




ついでに電話してみたら　売れた　とのこと。


いくらだったのか気になるなー




おしまい




コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ




にほんブログ村

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



***************************************************************************

コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ


...


読者のTAKEさんの戸建てを見学させていただけることになりました。
５月１日（木）、２日（金）　の　１３時　から
集合場所は　東区広谷４７４−９
ニシナフードバスケット　西大寺店

ご都合の合う方はぜひご連絡ください


参加予定者

１日（木）１３時　
　
　TAKEさん
　かこさん（女性）
　Bさん
　mtanaさん
　あつさん
　あつさん奥様
　あつさんお子ちゃま
　大黒天人さん
　OB田さん（初登場）
　おかしさん
　わたくし

　１１名


２日（金）１３時

　TAKEさん
　A山さん
　Tー岡山さん
　H田さん
　わたくし

　５名


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、南区某所の物件を見てきましたー




この物件、５０坪ぐらいの土地に


古い２階建ての戸建てが　２棟　建っております。


見た感じ、築３０〜４０年といったところでしょうか。


当時としては珍しかったであろう　戸建賃貸　です。


駐車場は１台しか止められない感じですが


２棟とも入居中のようです。




なぜ、これを見に行ったかというと


「この物件を売りたがっているので相談に乗ってあげて欲しい」


との依頼があったから



譲る人もいないので、現金化したいとのこと。


まだご本人とはお会いしていないのでどうなるかわかりませんが


もしかしたら内々で売りに出るかもしれませぬ。


...


さて、空振りシリーズで取り上げたこちらの物件

2014年04月06日　空振り　５







２０００万円　で売っていましたが


５００万円ダウンの


１５００万円　になりましたー


とは言っても　満室時表面利回り １３．６％



最近にしては高いですが


賃貸不動産は　表面利回りじゃない　んでね...



昔、わたくしが物件を買おうとした時に


に


猛反対されたことがありますが...


そんなの押し切って買いましたけどね。




その方は、利回り　利回り　言うてましたねー



おしまい




コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ




にほんブログ村

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



***************************************************************************

コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



５月１０日（土）１０〜１６時に
岡山市中区赤田で大東建託の新築見学会があるそうです。
顔を出してみようと思いますので
お時間にある方はついでにランチでもいかがですか？
可能な方は　１０時３０分に　岡山市中区高屋45番1　ディオ岡山東店
地図
へお願いします。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のT戸さんと食事にいってきましたー


飲み会などでいろいろお店に行きますと


「ここはもう２度とないなー」　みたいなお店もありますが


今回のお店はよかったですよ


値段は良心的で、料理は独創性溢れる手間の掛かった感じのもので


珍しくまた行きたいなと思いましたねー


T戸さん、ありがとうございました


...


さて、今日のタイトル


「おもろいけど、ちょっとなー」　って物件がレインズに載っていまして。


場所は、岡山市東区益野町のこれなんですけどね。






「おー　えぇがな、えぇがなー」


と、個人的に熱くなる感じなんですけども、


この写真、実は一部分だけのもので


全体はこんな風になっとります。






岡山市の東方面の方なら絶対見たことあるでしょ？


写真見たとたん、「あーあれかー」　ってなりましたもん。



これ全部で売ってるんですよね...


１９７７年築

土地面積　４８３．３�u（１４６．４５坪）


価格　３１００万円...


まぁ、土地値っちゃぁ土地値なんですけどね...


現状の利回りは　５．１％...


満室時利回り　６．６％


家賃安そうだもんね...




利回りだけ見たらなかなか売れんのかな...


交通量の多い道路に面して


１５０坪近くあるけど


店舗用地としてはちょっと小さいか...



かといってアパート用地いうのも...


分譲地いうてもな...


大きい道路に面しすぎているのが逆に仇よなー



やっぱり将来は店舗用地かなー


はぁー


ここらだったらコンビニかー？


でもちょっと狭いわなー


...



別に買うつもりもないんですけどね（笑）




まさか、平屋だけ安く売ってくれんよね？




おしまい




コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ




にほんブログ村

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ


------------


※見学会のお知らせ※

読者のT戸さんの購入された物件のリフォームが終わったということで
見学させていただけることになりました。

９月２２日（月）　１１時
岡山市南区 箕島 2818
平田食事センター本店

その後、ランチにいきましょう(^-^)

参加予定
　T戸さん
　わたくし



こんばんは。岡山大家です。


レインズを見ているとこんなの見つけました。




１年以上前から物件を探していた方なら


見覚えもあるのでは？


中区さいにあるこの物件が、さい登場（笑）


当時、読者のトナカイさんから相談を受けたかな？


ファミリータイプで敷地内に駐車場が１台で


確か、かた...　いやまぁそんな感じだったような...


写真を見ると綺麗に塗られているんですね


...


スペック的には


１９８９年築　軽量鉄骨２階建て


２LDK　１０室　で満室のようです。


１０室中　６室　は室内もリフォーム済らしい。


家賃は、年４９６．８万円


１室あたり４万円ぐらいですね。


相場的にはまぁそんなもんでしょう。


土地は７０１．２７�uあるんですけど、


細長くて間口が狭いんですよねー


...


気になるお値段は...


...


...


６０００万円


表面で８．２８％　です


今は売り物件が少ないからね...


どんどん買いにくくなるなー


...


トナカイさーん、あの時なら表面で１☆％以上あったから


買っとけばよかったですかねー？（笑）



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

...


こんばんは。岡山大家です。


北区富原で収益物件が出ていましたね。



リンク先
※売れたら切れると思われます。


築２１年の木造アパートで６３００万円ですか...


スペックはこんな感じ

所在地：岡山市 北区 富原 3782-6
建物名： コレドール
沿線・駅・交通：イズミヤ前バス停 徒歩5分
土地面積：公簿370.29ｍ2
建物延面積：390.92ｍ2
階建・階：地上3階 　　
土地権利：所有権
築年月：1994 [H6] 年 3月
建物構造：木造
総戸数：16戸
駐車場：有 駐車場無料
都市計画：市街化区域
条件等：オーナーチェンジ
地目：宅地
用途地域：準工業
建・容率：60％・200％
現況：賃貸中
接道状況詳細：一方　【内訳】　●北 幅4m 公道 接面11.7m
備考１：空室5戸（平成27年8月1日現在）
平成27年外壁塗装済み
敷地外駐車場10台（内、空き2台）


たぶん誰かに聞かれるんで少し書いときましょうかね。


...


あくまでも個人的な意見で、


全く他意や悪意はありませんので悪しからず。


良いと思うところ
・北区富原とはいえ、場所自体はまぁまぁ。

・高速のインター近い

・商業施設も結構ある

・外壁塗装済

・セパレート

・駐車場あり

・広い敷地（３７０�u）

・解体時は少し楽そう

・減価償却は多めに取れそう


良くないと思うところ
・１Rタイプ

・部屋が狭い（２１．５３�u）

・ミニキッチン（ＩＨなのでまだマシ）

・木造（音がうるさい）

・築２１年（融資期間が短そう）

・駐車場が不足（１６戸中１０台）
　※・駐車場はほぼ必須のエリア

・空室多い（１つ決まったみたいで４室空き。Pは残り１台）

・ライバル多い

・地域的に単身用のニーズは少なめ

・土地が縦長で解体後も使いにくそう
　※間口１１m、奥行３７m

・坪２０万円で見ても２２００万円ぐらいのもん
　※そんなにしないと思うけど...


スペック面ではこんな感じでしょうか。


...


募集状況は

１０２　３．４万円
２０３　３．５万円
３０５　３．５万円
３０７　３、５万円

共益費は込、水道代２,０００円

駐車場５,０００円で残り１台

敷金０、礼金０

広告料３ヶ月

キャンペーン中
３２インチTV、空気清浄機、冷蔵庫、洗濯機
のどれか１つを設置



募集にあたって

良いと思うところ
・敷金０、礼金０
・広告料３ヶ月
・キャンペーンの実施


良くないと思うところ
・家賃がお高め
・駐車場がもう少し欲しい


...


売値が６３００万円でしたね...



３．５万円で満室なら

３．５万円×１６戸×１２ヶ月　６７２万円
P５千円×１０台×１２ヶ月　６０万円
計７３２万円
　
表面利回り１１．６％



仮に６０００万円　１３年　２％　で借りたら

月の返済が４３．７万円（年５２４万円）

家賃は３．５×１６戸　５６万円
Pは５千円×１０台　６万円
計６２万円

毎月１８．３万円残る


買っちゃう人はこんな風に考えるんでしょうか？


...


賃料３万円平均、入居率９０％（１４室）で見ておくと


３万円×１４室×１２ヶ月　５０４万円
P５千円×１０代×１２ヶ月　６０万円
計５６４万円


管理料５％　引いて

残り５０７．６万円



入退去が年５部屋あったとして

リフォーム代　８万円なら

８万円×５室　４０万円

残り４６７．６万円



５室の広告料３ヶ月で

３．５万円×３ヶ月×５室　５２．５万円

残り４１５．１万円



他にも固定資産税、所得税、水道代、ネット代とかあるんかな？



確か、ローン支払は年５２４万円でしたね...




そうなると自己資金を増やしますかね...


或いは借入年数がもっと長くなりませんかね...




自己資金を多く投入して完済まで耐えて


その後解体して


縦長の１１０坪にまたマンションでも建てましょう



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

...


＜見学会＆食事会のお知らせ１＞

じいじさんが購入される戸建ての見学会です
物件価格７０万円の戸建に興味のある物好きは

９月２日（水）１１時３０分
ディオ 西大寺店
岡山市東区河本町120番1

に集合でお願いします。
その後ランチでもいきましょう。

参加予定
　1.じいじさん
　2.こももさん
　3.Shunさん（初登場）
　4.春棚さん（元ハルタナさん）
　5.６８さん
　6.HR田さん
　7.あつさん（未定）
　8.わたくし


...


＜見学会＆食事会のお知らせ２＞

戸建オンリーで着々と進めてきた
戸建大好きあつさんがついにアパートへ進出です！
現在工事中ですが、興味のある方は

８月２８日（金）１８時
岡山ジョイポリス前
岡山市北区下石井２丁目１０−１

イトーヨーカドーとの間の横断歩道付近へ
集合でお願いします。
そのまま、柳町〜幸町近辺での食事の予定です。

参加予定
　1.あつさん
　2.Sさん
　3.Hさん
　4.HR田さん
　5.mtanaさん
　6.わたくし

※イトーヨーカドーの地下と建物上駐車場は２１時で閉まるので、
　平面（２３時）か、ジョイポリス側（２４時間）が良いですよ。

...


＜見学会＆食事会のお知らせ３＞

F原さんが購入されたガレージ付き戸建ての見学です。
現在、にこまる◎本舗がリフォーム中（笑）

進行中の様子
８月１２日　次のミッション。
８月１３日　気がついたらトリプルワーク。
８月１６日　輸血に感謝 (*^-^*)。
８月１７日　クロス貼り ＆ オーナーさんからのミッション。
８月１８日　クロス糊まぜまぜ。
８月２１日　初めての柄入りクロス貼り。

８月３０日（日）１２時
ディスカウントドラッグコスモス/大福店
岡山市南区大福19-2

に集合でお願いします。
※集合場所がサークルKから変わっています。
その後、近所でランチの予定です。

参加予定
　1.じいじさん
　2.O幡さん
　3.T尾さん
　4.S山さん
　5.わたくし



※漏れがあったら教えてください(^^;
※当日は、スリッパを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。


...


こんばんは。岡山大家です。


９月２日（水）の見学会に物件追加です


あつさんが購入された近所の物件も


一緒に見学させていただけることになりました


あつさん、ありがとうございます


...


さて、これしばらく前から売りに出ていますね




北区田町の一棟マンション。




場所は繁華街のど真ん中。


まぁ好立地といえば好立地なのかな。


１９７３年築というと、築４２年ですか...


ここで買った人が最後まで持つかな...


築５０年ぐらいになって買う人もなかなかね〜(^^;


がっつりメンテナンスしてくれてたら別かもしれんけど


そもそも融資が通らんのじゃないかな〜


今の時点でも厳しそうだもんね...


今なら１０年はいけるかもしれんけど


築５０年ってどうなんだろうね〜


それともそこそこの値段で現金で買うかな〜？


どっちにしても売却は難しそうな気がするな...


まぁめちゃ安かったら売れると思うけどね(^^;


...


RC５階建てですか...


きっとエレベーターもあるんでしょうね...


これが７２００万円か...


１階日本料理店、２〜５階共同住宅で


現在満室。表面利回り１０．１％だって。


ということは年７２７万円入ってるんだね。


月６０．６万円...



融資が通ったとして１０年かな。


７２００万円　２％　１０年なら


月の支払は...


６６万円！？


ありゃ〜持ち出しじゃん　(＞＜)



ほんなら、自己資金入れて


５０００万円　２％　１０年ならどうよ？


ほ〜、月４６万円の支払か〜


月１４万円、年１６８万円ぐらい残るな...
　


そうそう、自分じゃ管理できんから任せんといけんかな。


賃料総額７２７万円の５％で　３６万円　払わんとな...


１６８万円ー３６万円　＝　１３２万円


固定資産税、都市計画税はいくらぐらいかな〜


街中でRCだから、結構評価が高そうよね(＞＜)


１００万円ぐらいは見といたほうがいいのかな...


そうなると　１３２万円ー１００万円　＝　３２万円


えっ！？月２．６万円（ﾟдﾟlll）


これ満室でよな！？



自己資金２０００万円＋諸費用も入れてるのに！？


諸費用も５００万円ぐらいはいるがな...


まだ所得税も払わんといけんし


もちろん退去も出るだろうし


その度にリフォームと募集費用が発生（ﾟдﾟ）


もし水道関係やエレベーターでトラぶったら


めちゃやべ〜な〜(ｰｰ;)



ヤバくなって売ろうとしても


築５０年近いRCを誰か買ってくれるかな...(＞＜)


或いは壊して更地にするか...


RCでアスベストたっぷりっぽいマンションをぶっ壊すか...


解体費が恐ろしいわ(ﾟoﾟ;;


...


自己資金２０００万円＋諸費用５００万円　投入

築４２年RC　５２００万円　２％　１０年　借入

次の売却は難しい。解体するにも大金が必要。



これだけリスク取って、満室で月２．６万円残るかどうか...



これなら諸費用の５００万円を使って、戸建を現金で買ったほうがよくね？


４〜５万円は充分残せるよ？



でもみんなRCが大好きなんだよね〜（笑）



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

......


＜見学会＆ランチ会のお知らせ１＞

かつて猫２４匹が住んでいた
強烈な異臭を放っていた猫部屋再生後の見学会です。

関連記事
2014年05月13日　現状200％　満室時330％
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年05月07日　猫屋敷再生マスター？
2015年05月08日　DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月09日　猫ピタ
2015年06月11日　やっとニオイが気にならなくなりました。

※その後わたくしの物件４号で楽しく過ごしているようで(^^;
2015年02月16日　物件４号のお話し


１１月２１日（土）両日１２時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号

その後ランチへいきましょう(^-^)

今回はロバートS田さんのリフォーム中の物件も近いということで

併せて見学させていただくことになりました〜

OCさんのシロアリ対決激安戸建も近いから行くことになるかも？

関連記事
2015年10月27日　またひとりスタートラインに。

１１月２１日（土）１２時〜
　参加予定
　　OCさん
　　ロバートＳ田さん
　　Ｉ島さん
　　よーすけさん
　　わたくし


ご希望の方は　info@okayamaooya.com　へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

よろしくお願いしますm(__)m


......


＜必殺さんセミナー＆懇親会のお知らせ＞

ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いてのセミナーです。
必殺さんブログ　自主管理大家の日々

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
１１月２８日（土）　受付１３時４０分〜
セミナー　１４時〜１７時
岡山市北区本町6-36　第一セントラルビル１号館
５階　Ａ会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円（税込）

セミナー内容は下記の通りです。
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法


その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」です。

１１月２８日（土）１８時〜
岡山市北区本町2-16 1F・2F
元祖居酒屋 がってん八兵衛

料金 4000円　３時間飲み放題

必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど
遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひ
めちゃ勉強になるし、楽しいですよ〜


ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
　受付フォーム

　１１月１６日現在　５３名+１

　定員５３名満席になりました(>_<)

「必殺大家人さん囲んでの懇親会」
　受付フォーム

　１１月１６日現在　３４名+１

　定員３４名満席になりました(>_<)


※数名なら押し込めるかもしれませんので
　どうしても参加したいという方は okayamaooya@gmail.com　へ
　とりあえずお尋ねください(^^;
　

もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)


......


＜確定申告勉強会のお知らせ＞

税理士さんをお呼びして、確定申告の勉強会を実施します。

確定申告用のサイト で
実際に入力しながら進めていきますので非常にわかりやすいと思いますし
来年、初めて確定申告をするなんて方にはとても役に立つと思いますよ(^-^)

もちろんその他の税金に関する質問も可能ですので、
初確定申告以外の方も構いません。

日時　　　１１月２２日（日）１４時〜
集合場所
　THE CHAYA（TAKEさんのお店）
　　※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
　　　岡山市東区広谷３５２−１　ニューシティハナミズキの東隣なので、
　　　ここまでくればすぐわかります（笑）
参加費　４,０００円

ご希望の方は、こちらの受付フォームからご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「確定申告勉強会　受付フォーム」

参加予定
　ＩＷ本さん
　Ｏ幡さん
　Ａ木さん奥さん（女性）
　あつおさん
　わたくし

......


＜必殺バーベキューキャンプのお知らせ＞

必殺さんブログから転載

平成２７年１２月１２日（土）から１泊
場所：和歌山県川湯温泉
費用：全て含んで１万円前後
（内訳）
宿泊費：４０００円〜５０００円
食　費：３０００円（バーベキュー・酒など含む）
交通費：３０００円程度（自家用車の乗り合いで現地集合）
参加資格：不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合＝必殺大家人が取りまとめて出発（車で約３時間）
名古屋集合＝名古屋大家塾が取りまとめて出発（車で約４時間）
岡山集合＝岡山大家さんが取りまとめて出発（車で約５時間）

総勢２０名〜２５名程度を予定しています。

今回は１２月までキャンセルも可能ですので、
気軽に申し込みしてくださいね！
（バンガローですので、人数調整が簡単なため）
※女性専用バンガローあり

ということで、岡山から参加ご希望の方は
この専用フォームからお申込みください。

岡山から参加予定
　OCさん
　わたくし

.....


＜見学会＆ランチ会のお知らせ２＞

大家仲間＆ブロガー仲間のジムさんが
最近戸建てを購入しDIYを施しました。
で、その物件を見学させていただけることになりました〜

このジムさん、マイホームの内外装を自分でやってしまうツワモノ（ﾟдﾟlll）
そのあたりはジムさんのブログを読んでみてください。
リンクを貼らせてもらっている

ホームセンターコーナン　高柳店
岡山市北区高柳東町 13番46号

１１月１８日（水）１３時〜


１１月２２日（日）１０時半〜


それぞれ時間があればお茶かランチでも。
DIYに興味のある方はぜひ(^-^)


...


＜見学会のお知らせ３＞

大型戸建のノーリフォーム案件です。
今回はどんな物件がノーリフォームで貸し出されるのか？

倉敷市松島1137-1
ホームセンタータイム　中庄店

に集合でお願いしま〜す(^-^)

１１月１７日（火）１５時半
　参加予定
　　じいじさん
　　わたくし

１１月２１日（土）１６時
　参加予定
　　Ｂさん
　　わたくし　　

---

＜シークレット見学会１　北区某所テナント＞　１７日１０時〜
　　参加予定
　　　いいてんきさん
　　　じいじさん
　　　Ｎ岡さん（女性）
　　　かこさん（女性）
　　　Ｏ崎さん
　　　わたくし

＜シークレット見学会２　倉敷市某所平屋＞　１７日１４時〜
　　参加予定
　　　じいじさん
　　　Ｎ岡さん（女性）
　　　かこさん（女性）
　　　Ｎ村さん奥さん（女性）※現地
　　　み〜ちゃん（女性）※未定
　　　わたくし

----

＜イベント一覧＞
　１１月　７日（土）１２時〜　　so goodさんリノベ見学会
　１１月　９日（月）１２時〜　　猫部屋など見学会＆ランチ会　１日目
　１１月１７日（火）１０時〜　　シークレット見学会１　北区某所テナントビル
　　　　　　　　　　１４時〜　　シークレット見学会２　倉敷市某所平屋　
　　　　　　　　　　１５時半〜　大型戸建ノーリフォーム　見学会　１日目
　１１月１８日（水）１３時〜　　ジムさんＤＩＹ戸建見学会＆ランチ会　１日目
　１１月２１日（土）１２時〜　　猫部屋など見学会＆ランチ会　２日目
　　　　　　　　　　１６時〜　　大型戸建ノーリフォーム　見学会　２日目
　１１月２２日（日）１０時半〜　ジムさんＤＩＹ戸建見学会＆ランチ会　２日目
　　　　　　　　　　１４時〜　　確定申告勉強会
　１１月２８日（土）１４時〜　　必殺大家人さんセミナー＆懇親会
　１２月１２日（土）朝から？　　必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山

※すみませんが、参加予定に漏れがあったら教えてください(-_-;)


.....
.....


こんばんは。岡山大家です。


今日は、ある事情で某所にて４０名ほどの前で


しゃべってきたんですけど


風邪でコンディションは最悪、おまけに準備も不足で


テキトーにマスク越しにベラベラしゃべっただけどいう（笑）


ほんましょーもない話に付き合わせて申し訳ないですわ(ｰｰ;)


やっぱ健康でないといい仕事はできませんな〜


...


さて、懐かしい物件がレインズに出てきました。


中区雄町　Fコーポ




軽量鉄骨２階建　で　２DK４戸　が　２棟セット


何が懐かしいって？


ここね、１５年ぐらい前に１年ほど住んでたんです（笑）


昔ながらの田んぼの田みたいな４０�uちょいの２DK。


玄関入ってすぐDK。


当時は花柄のCFでした（笑）


あとは６帖の和室と、そこを通って奥に６帖の和室。


エアコンが新しくて、


入居期間中に外壁塗装がされました


当時の家賃は３.５万円で共益費込、駐車場２千円。


当時はまだ不動産業界に入る前で、


２８とか２９歳でフリーターのくせに新婚（笑）


なに考えてたんでしょうね？（笑）


とりあえず家賃にお金使いたくなかったってのを覚えてる（笑）


仕事は夜だったんで


朝から晩まで競馬の研究(^^;


土日のレースに向けて、月〜金はひたすら研究(ﾟoﾟ;;


何度も何度もレースを見返したり


馬注（ばちゅう。過去のレース情報）をひたすら眺めたりね〜


おかげで的中率も高くて競馬でそこそこ生活もできてましたけどね（笑）


ほんま当時はいま以上にバカタレでしたわ（笑）


良く言うと


一度ハマると長期間研究に没頭してしまう感じ？（笑）


それがいまは不動産に移ってるんでしょうかね（笑）


...


ここは、山陽本線と山陽新幹線のすぐ南側でね〜


新幹線が通るたびにテレビにノイズが(^_^;)


山陽本線と赤穂線が一緒になってる区間だから


列車の本数も多くてね〜(ｰｰ;)


列車の音がうるさいから


通る度にボリュームを上げて


通り過ぎたら下げるってやってましたわ（笑）


夜は夜で、結構貨物列車も走るしね〜(ｰｰ;)


貨物ってかなり長いでしょ？


ず〜っとガタンゴトンいってんの（笑）


そんなの全然気にせず寝てたけどね（笑）


お陰で少々うるさい環境でもなんとも思わない（笑）


...


ネットで調べたら１部屋募集中みたいです。

Fコーポ


さすがに洋室に変わってるみたいですね(^_^;)


募集家賃は３.５万円（ﾟдﾟlll）


１５年経っても変わってない(^_^;)


家賃ってどこかで下げ止まるからね〜


これ以上は下がりにくいわね。


逆にいうと、少々リフォームしたところで


上がりにくいけどね(^_^;)


...


４３７�u、約１３２坪あるんかー


たぶん、坪２０万円ぐらいで更地価格の感じで値付けしとんな。


袋地で線路脇だからそんな価値はないけどね。


収益的にみたら


３.５万円×４戸×２棟×１２ヶ月　＝　３３６万円


なので、表面１２．９％か。


車は１台しか置けんし、線路沿いを嫌う人もいて


時間はかかる場合も出るだろうけど


この家賃なら問題なく入るよ。



サクッと誰か買うだろうね。



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました