2014年03月25日
手頃なのはすぐ売れますね。
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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※もちろんこちらでも結構です。
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こんばんは。岡山大家です。
岡山市北区津倉町のこちらの物件。
収益物件をお探しなら見たことあるでしょう。
土地面積 297.86㎡
建物延面積 208.68㎡
築年月 1993年02月
建物構造 木造 ２階建 １０戸
用途地域 第一種中高層住居専用地域
建・容率 60％・200％
接道状況詳細 ●南東 幅3m 公道 接面7.5m 位置指定無 ●南西 幅1.6m
ミサワの木質パネルの１Kですね。
当時としては珍しいセパレート。
この頃のミサワはベランダがなくて出窓が多いです。
３年ぐらい前だったかに見たときは
蚊取り線香みたいな電気コンロのままでしたが、今もそうなのかな？
...
家賃は、小さい方の部屋で ２万円前半と共益費
大きい方の部屋で ２．５万ぐらいと共益費
ぐらいで募集していたと思います。
１部屋が、昨年５月に空いて、１２月ぐらいまで決まらなかったですけど
この家賃水準にしてからは概ね満室を維持していたと思います。
家賃相場的に、下限に近いレベルまで下がっていると思うので
これ以上はそんなに下がらないと思います。
どうやら、先日こちらも売れたようなんですが
この家賃水準だったら前の大家さんはしんどかったかもしれませんね...
売却価格は ２９００万円の満額
最近は指値も通りにくいんでしょうね
...
ざっくり
２．２万 共益費３千 × ８戸
２．５万 共益費３千 × ２戸
だと、月２５．６万 年３０７．２万
表面利回り １０．５９％
利回り的には普通ですけど、ここは人気の伊島エリア。
接道と土地の形状がイマイチではありますが
９０坪で土地値程度ですし
解体後はどうなるか楽しみな場所ではあります
...
閑散期に空くとちょっと空室が長いかもしれませんが
これ以上は家賃が下がりにくいですから
自己資金がそこそこあって、客付けに自信のある方は
１０年ぐらい回してみてもよいかもしれませんねー
おしまい
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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こんばんは。岡山大家です。
岡山市北区津倉町のこちらの物件。
収益物件をお探しなら見たことあるでしょう。
土地面積 297.86㎡
建物延面積 208.68㎡
築年月 1993年02月
建物構造 木造 ２階建 １０戸
用途地域 第一種中高層住居専用地域
建・容率 60％・200％
接道状況詳細 ●南東 幅3m 公道 接面7.5m 位置指定無 ●南西 幅1.6m
ミサワの木質パネルの１Kですね。
当時としては珍しいセパレート。
この頃のミサワはベランダがなくて出窓が多いです。
３年ぐらい前だったかに見たときは
蚊取り線香みたいな電気コンロのままでしたが、今もそうなのかな？
...
家賃は、小さい方の部屋で ２万円前半と共益費
大きい方の部屋で ２．５万ぐらいと共益費
ぐらいで募集していたと思います。
１部屋が、昨年５月に空いて、１２月ぐらいまで決まらなかったですけど
この家賃水準にしてからは概ね満室を維持していたと思います。
家賃相場的に、下限に近いレベルまで下がっていると思うので
これ以上はそんなに下がらないと思います。
どうやら、先日こちらも売れたようなんですが
この家賃水準だったら前の大家さんはしんどかったかもしれませんね...
売却価格は ２９００万円の満額
最近は指値も通りにくいんでしょうね
...
ざっくり
２．２万 共益費３千 × ８戸
２．５万 共益費３千 × ２戸
だと、月２５．６万 年３０７．２万
表面利回り １０．５９％
利回り的には普通ですけど、ここは人気の伊島エリア。
接道と土地の形状がイマイチではありますが
９０坪で土地値程度ですし
解体後はどうなるか楽しみな場所ではあります
...
閑散期に空くとちょっと空室が長いかもしれませんが
これ以上は家賃が下がりにくいですから
自己資金がそこそこあって、客付けに自信のある方は
１０年ぐらい回してみてもよいかもしれませんねー
おしまい
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手持ち資金の持って行き先
この記事へのコメント
メールもくださったHさんですよね？
何かするときはブログでお知らせしますので、ぜひお越し下さいね(^-^)
周辺は古い単身用が多いんですよー(*_*)
ここと岡山駅の間にもたくさんありますしねー
学区が岡山一なんで、ファミリーなら強いんですけどねー
建て替えるなら絶対ファミリーですよ。
勉強会や懇親会がありましたら、ぜひ参加したいです。宜しくお願いします。
レスありがとうございます！
理由は単身者向けの意味での徒歩距離なんですかあ。
岡山駅という県最大のターミナル駅＆商業中心地に徒歩アクセス、っていいんじゃない？って思ったんですけど、条件いい競合があっての価格なんですね。厳しいですねー勉強になります！
ここは主に転勤族のファミリーには人気の学区なんですけど、単身者となるとそうでもないんです。
昔は学生向けに悪くなかったんですけど、各大学までの距離や岡山駅までの距離がビミョーで、わざわざここまで離れなくてもたくさん物件があるんでね...
建て替えてファミリー物件にしたら強いですよ。
しょーですさんは津島のイメージでしたけど、津倉町でもよかったんですね。
岡山の賃貸事情、勉強になります（これ普通ですか？？）。築年もまだいけそうですし、人気の場所でこの家賃なんですね。。
地元岡山に乗り込む前にしっかり認識あわせる必要がありそうです。
ここの場所で土地値なら、当然 満額でOKでしょwww
(むしろ安いと思います)
知っていたら、わたくしもチャレンジしたと思います(´･_･`)