岡山大家の不動産投資日記

2013年07月11日

アベノミラクル？

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号　H24年11月5日から家族で住む

　

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※ビアガーデンの場所と時間が決まっていますのでご確認ください

こんばんは。岡山大家です。

覚えていらっしゃるでしょうか

以前話題に取り上げました、この物件。

岡山市北区岡町の　４１６０万円　の物件です。

2013年02月05日　岡山市北区岡町

2013年02月07日　岡山市北区岡町　2

表面利回り１０．２％

事務所が７万円ぐらいで貸せたら

表面利回り　１２．２５％

土地も小さいですし、借入をが多いとちょっと...

みたいな感じの物件でした。

...

不動産屋のネットワークで　レインズ　っていうのがあって

全部が全部ではないですけど、

時々、売却情報が載ってたりします。

...

そうなんです。

どうやらこの物件が売れたようなんです

４１６０万円　⇒　４１５０万円

ほぼ満額ですか...

いつ売るの

いまでしょ

（笑）

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜収益物件を考察してみよう

2013年07月29日

北区田中に木造アパートが

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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８月５日（月）１９時半スタートでまた食事会します

ご都合の合う方はぜひどうぞ

こんばんは。岡山大家です。

岡山市北区田中の収益アパートがレインズに載っていましたね

２００５年築の木造４戸のアパート　２棟　です。

北区田中のちょっと奥まったところですが

場所的には悪くないですよ。

外観はちょっと古びた感じはするんですけど

広い単身用で家賃もそれほど高くないので

案内したら割とすんなり決まるんですよねー

敷地の形がビミョーなんですけど４０９㎡ありますから

土地としてもなんとかなりそうではあります。

現状は満室のようで

月収　426,000円

年収　5,112,000円

売却価格は　５３００万円

利回り　９．６％

となっています。

築８年ですから

１５年ぐらいの融資を引いて買う人がいるんでしょうねー

最近は収益物件そのものが少ないですし

サラリーマンでも買えそうな価格ですから

...

...

買う買わないはともかく

木造アパートを売却する側から見たら

良いタイミングなんじゃないでしょうか。

満室経営を続けて

家賃下落や修繕費がかさみ出してくるところで売却...

どう思います

おしまい

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投稿者：岡山大家｜22:41 ｜収益物件を考察してみよう

2013年07月30日

なかなか売れなくてついに登場？

　7号　H24年11月5日から家族で住む

ご都合の合う方はぜひどうぞ

こんばんは。岡山大家です。

倉敷市日吉（ひよせ）町のこちらの物件が

ついにレインズに登場してきましたー。

まぁ単なる元○オパレス物件ですが...

土地面積　９９．４㎡

建物延面積　７６．４２㎡

１９８９年築　木造２階建て　４戸

年収１６５．６万円

販売価格　１６５０万円

意図的に　利回り１０％　に合わせているような気が...

倉敷駅徒歩圏で、三井アウトレットのすぐ西なので

場所はいいと思いますねー

...

岡山市の○イシンって不動産会社が購入して

綺麗にリフォームしてこの春に満室にしました。

セパレートでそこそこ綺麗にしていますし

場所もいいので、しばらくは入居も問題ないんじゃないでしょうか。

...

それを転売ってことなんですけど

しばらく水面下で売りには出ていたんですよ。

築年数がかなり経ってますから

融資を受けてやるとキャッシュフローが出ない感じです

それなりに現金を入れないと面白くないから

なかなか買い手が付かないんでしょう。

でもレインズに出てきたらすぐ消えちゃいそうですけど

...

土地は狭いですけど

解体後もそれなりに転用できそうなんですけどねー

まぁ、わたくしは買えないんですけども

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投稿者：岡山大家｜23:07 ｜収益物件を考察してみよう

2013年08月14日

岡山市北区辰巳　９９００万円

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。

岡山市北区辰巳にRCマンションが売りに出ていますね

文房具店うさぎやの筋を西に入ったところなので

場所は悪くないんですけど

１K　２４戸　で駐車場はありません

１９９０年築　RC　４階建て

土地　257.89㎡　（約７８坪）

建物延面積　493.92㎡

結構古さが滲み出てるんですよねー

何回か案内にも行きましたー

当時の勤務先の募集看板も付けにいきました。

多分今も付いていると思います。

...

ここは３点ユニットの１Kが２４戸なんですよねー

突き当りの角部屋だけはちょっと広いです。

このタイプは洗濯置場は室内にあって

冷蔵庫を置いてもちょっと余裕がありました

でも基本、２０㎡程度の３点ユニットですから

客付けは簡単ではないですねー

ここよりももう少しJR北長瀬駅寄りに

RCの３万円前後の物件がいくつかありますから

ここまで引っ張ることはそんなに多くはないです

今は満室らしく　売値が　９９００万円　

表面利回り９．３６％

９９００万円で９．３６％　なら

年収　９２６．６４万円

月収　７７．２２万円　ですか...

１室あたり　３．２１７５万円...

...

まぁそこそこリフォームして

家賃３万円程度で広告料２～３ヶ月出せば

それなりに戦えないこともないですが...

３万円平均なら　

月収７２万円　　年収８６４万円

表面利回り　８．７２％...

...

築２３年のRCで何年融資がいけますかねー

諸費用約５００万円は自己資金で賄って

９９００万円　を　１５年　２．５％　で借りると

月々の返済が　６６万円　ですか...

...

プラス５００万円を出して

９４００万円　を　１５年　２．５％　で借りると

月々の返済が　６２．６万円　...

　

家賃３万円平均なら　７２万円　ですからねー

自己資金１０００万円を投入し、１億円近く借入して

表面のキャッシュフローは　月々１０万円　ですか...

大幅な指値が通るか...

自己資金を大量に投入するか...

借入期間が大幅に伸びるか...

それでも、家賃下落、修繕費、広告料などを考えると...

土地は縦長で間口も広くない...

西側の道路は公道なのかな？...

これ、あっさり売れちゃうんでしょうか

おしまい

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投稿者：岡山大家｜19:57 ｜収益物件を考察してみよう

2013年08月26日

中区雄町１２００万円

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☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。

今日は、初体験が２つありましてねー

７歳の娘が、カラオケ　と　ボーリング　デビューを果たしましたー〓

最初は緊張気味でしたけど、終盤は大声でノリノリ（笑）

AKB　やら　KARA　やらを熱唱しておりました(ｰｰ;)

そんな大音量の中、熟睡中の方が約１名...

子守唄にでも聞こえるんでしょうか

○ダックスで　１時間　３５０円　のお支払い

安くてビックリ

その後は、ボーリングへ

最近は、子供向けにこんなボールがあるんですねー( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!

良いサービスだと思いますね

ママ　⇒　１ゲームでダウン

パパ　⇒　２ゲームでダウン

娘　⇒　４ゲームでもまだ足りないらしい...

子供のパワーは底なしです

...

さて、レインズに　中区雄町１２００万円　のアパートが出ているようです

東岡山駅　徒歩１１分

土地面積　１８１．３２㎡（５４．９坪）

建物延面積　１７６．３８㎡

築年数　１９７８年７月

駐車場　有

地目　宅地

建物構造　木造２階建て

用途地域　第二種住居地域

総戸数　６戸

建ぺい、容積率　６０％、２００％

道路　北　幅４m　公道、東　幅６m　公道

写真も間取りもないんですけど

１戸あたり３０㎡程度なんで

築年数的に縦長の２DKぐらいでしょうか

面積的には、駐車場が各戸１台は取れそうな感じですかねー

正確な場所もわかりませんけど、

５４．９坪　で　１２００万円　ですから

土地値よりちょっと高いぐらいの感じでしょうか。

角地っていうのはいいですね

明日にでも問い合わせしてみましょうかねー

すでに買い付けが入ってそうですけども

つづく

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投稿者：岡山大家｜23:08 ｜収益物件を考察してみよう

2013年08月27日

中区雄町１２００万円　２

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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

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こんばんは。岡山大家です。

今日は昨日の続きで。

レインズに出ていた　中区雄町１２００万円　のアパート

読者のあつさんが、自宅の近所ということで

早速見に行かれたそうで

相変わらず素早いですねー( ﾟДﾟ)

LINEでいくつか写真を送ってくださったので

勝手に使わせてもらいます（笑）

１９７８年築にしては結構きれいです

場所はこのあたりでした。

JR東岡山駅からは充分歩けます。

しかし、どうやら敷地内に駐車場がないらしい

道路を挟んだ斜め向かいに空き地があって

どうやらそこが駐車場のようです。

資料がまだできていないらしく

間取りは不明のまま...

外から見た感じ、いくつか空いているように見えるらしいです

...

きっと、向かいの駐車場は借り上げているんでしょうねー

このエリアで駐車場がなくなるのはかなり厳しそうです

読者のしょーですさんも、仕事帰りに見に行くということでしたが

向かいの駐車場まで手に入ればいいですけどねー

或いは、長期で確実に駐車できれば...

駐車場がないっていうだけで決まらない物件ってたくさんあるんでねー

...

ところで、新たに　南区築港緑町にも収益アパート　が出ていました

南区築港緑町１丁目

１６５０万円

土地　２１１．５㎡

建物延　１８０．３４㎡

１９８８年築

鉄骨造

２K（約４５㎡）　の　４戸　です。

現況、２部屋空き　で　月９８０００円　の収入があるようです。

満室時想定年収は　２２２万円　とのこと。

表面で　１３％　ぐらいですね。

最近の市場としてはこれでも高い方です

明日にでも、ちょっと場所とかを調べてみましょうかねー

つづく

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜収益物件を考察してみよう

2013年09月04日

すぐ売れたらしいです。

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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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９月１３日（金）、１４（土）の午前中に新築ペット物件の内見会に行きます。
ご都合の合う方はご連絡ください

今のところの参加予定者
Sさん
しょーですさん（土曜日）
ポリックさん（土曜日）　初登場
わたくし

９月６日（金）１０時半から、あつさん＆mtanaさん物件　ダブル見学会やります。
ご都合の合う方はご連絡ください

今のところの参加予定者
あつさん
mtanaさん
かこさん
みーこさん
大黒天人さん
いいてんきさん
ゆずこりんさん（初登場）
わたくし

こんばんは。岡山大家です。

2013年07月29日　北区田中に木造アパートが

で取り上げた、

２００５年築　４戸　×　２棟

５３００万円　ですが

レインズ掲載後

わずか３日で売れたらしいです

しかも満額で...

...

早いですねー(((゜Д゜；)))

比較的築浅ですしねー

築１０年以内の物件なんてなかなか売りに出てこないですもんねー

買う人いるんだろうなーって思ってたら

わずか３日とは...

...

５３００万円　で　自己資金　はいくらぐらい入れたんでしょうかねー

４５００万円　を　１５年　ぐらい借りられますかねー

金利２．５％なら

返済は月々３０万円ですか...

現状、満室で　家賃４２．６万円　ですね...

これから退去や修繕が増えてくるんでね...

家賃も下がってくるでしょうし...

...

自己資金をかなり投入していればいいんでしょうが...

どっかで売却しますかねー

売主さんはいいところで売り抜けたんじゃないですかねー

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投稿者：岡山大家｜23:52 ｜収益物件を考察してみよう

2013年09月09日

北区学南町　２１００万円

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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９月１３日（金）、１４（土）の午前中に新築ペット物件（読者の方の物件）の内見会に行きます。
ご都合の合う方はご連絡ください

今のところの参加予定者
Sさん
しょーですさん（土曜日）
ポリックさん（土曜日）
シンさん（土曜日）
わたくし

９月２１日（土）の１０時半から　いいてんきさんのアパート　の内見会をやります。
ご都合の合う方はご連絡ください

今のところの参加予定者
いいてんきさん
わたくし

こんばんは。岡山大家です。

今日は、母の６６歳の誕生日。おめでとー

さて、北区学南町２丁目に収益アパートが出ましたねー

名を　グレースハイム学南　と申す。

１９９９年３月築　の　鉄骨造２階建て

土地面積　９５．３㎡（２８．８７坪）

建物延面積　８０．７８㎡

間取り情報はないんですけど、１室あたり２０㎡程度の１Kのようです。

場所は岡山駅と岡山大学の間で

なかなか良い

もっと拡大してみましょう。

南側の道路は　６．９m　の公道らしい。

...

築１４年　の　２０㎡　の　１K　で

多分、セパレートタイプでしょうから

家賃は３万後半ぐらいかなー

長く入っている人なら４．５万ぐらい払ってるかも

ざっくり　４万平均　として

１６万×１２ヶ月　＝　１９２万円

表面利回り　９．１％　ですか...

２０００万円で買えて　９．６％...

...

南側の道路の路線価は　㎡/１０．５万円　でした。

坪３４．６５万円

このあたりの実勢価格は坪４５万円ぐらいですかね。

土地は１３００万円ぐらいの感覚でよろしいかと思われます。

...

１３００万円の土地に、築１４年の鉄骨アパートの組み合わせ。

場所はよろしいですよ

しかし、備考にコメントが...

なぬー

相続でアホな分け方でもしたんでしょうか

近所の方も買わなかったんでしょうね...

さぁ、チャレンジャーは現れるのか

（笑）

おしまい

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投稿者：岡山大家｜20:15 ｜収益物件を考察してみよう

2013年09月12日

学南町２１００万円　２

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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９月１３日（金）、９月１４（土）の午前中に新築ペット物件（読者の方の物件）の内見会に行きます。
ご都合の合う方はご連絡ください

JR上道駅南側の広場　へ　１３日（金）１１時　１４日（土）１０時半

今のところの参加予定者
Sさん（土曜日）
しょーですさん（土曜日）
ポリックさん（土曜日）
シンさん（土曜日）
トナカイさん（土曜日）
mtanaさん（金曜日）
あつさん（金曜日）
いいてんきさん（金曜日）
わたくし（金曜日・土曜日）

９月２１日（土）の１０時半から　いいてんきさんのアパート　の内見会をやります。
ご都合の合う方はご連絡ください

今のところの参加予定者
いいてんきさん
みーこさん
わたくし

こんばんは。岡山大家です。

さて、先日の学南町２１００万円のアパート。

全く買う気もないんですけど（笑）

近くに行く便があったので

一応、次の日に見てきましたー

...

地元の秦建設というところの施工で

これまた地元の二子不動産というところが管理しているようです。

現在は満室です

駐車場がなくて、場所的にも学生狙いで建てられたんでしょう。

各部屋も２０㎡程度ですけど、

この場所なら岡山大学の方はすんなり入るでしょうねー

家賃は４万ちょいぐらいで貸しているようです

恐らくセパレートタイプだと思われるので

家賃の下落はあっても、

将来も客付けはそれほど難しくないでしょう

...

満室なんで内部はわかりませんけども

建物はまだまだ綺麗ですし、管理状態も良好です

一番の問題は接道ですねー

約１．５mぐらいです

こんな感じになっているんですけど

駐車場部分が手に入れば将来的に面白いかもしれませんが...

...

たまたま、東隣のおばあちゃんに話しが聞けたんですけど

やっぱり、真っ先に話しがきたそうです。

南側の駐車場の方も含め

みなさん購入するほどの余裕はないらしいです

...

なんにしても、とても２１００万円では買えないですねー

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投稿者：岡山大家｜21:50 ｜収益物件を考察してみよう

2013年10月17日

北区津島福居　９００万円

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万以上家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。

レインズに９００万円のアパートが載っていますね

北区津島福居２丁目　なんで、岡山大学の裏のあたりです。

地図を見ると行き止まりの一番奥のようです

...

１年ぐらい前にも、同じような価格、場所で出ていたような気がします。

確か、読者のしょーですさんに意見を求められたような...

どうだったかな、あの時と同じ物件かなー

１９６０年築　１K　４戸

土地　８６．１３㎡（２６．１坪）

建ぺい５０％　　容積１００％

私道（位置指定あり）　持分は不明...

...

家賃は２～２．５万円ぐらいかなー

２．５万円はちょっときついか...

４戸で　１０万円

年間１２０万円　　表面利回り１３．３％　ですか...

２万円なら　１０．６％...

...

土地は２６．１坪なんで、戸建用地としてもちょっと狭いですね...

一番奥なんで評価も低いでしょうか...

位置指定道路が接している公道の路線価は７．７万円/㎡ですが...

坪単価２０万円（無理っぽいですが

）としても　５２２万円...

建物は築５３年...

周辺はライバル物件だらけ...

この価格で買う人いるんでしょうか

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜収益物件を考察してみよう

2013年10月31日

北区広瀬町　３２００万円

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。国民政策金融公庫から借入。

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こんばんは。岡山大家です。

レインズに北区広瀬町に収益物件が出ています

１９８９年築　の　鉄骨３階建て

ワンルームが１１室

土地　１６３．７９㎡（４９．６坪）

...

４年ぐらい前だったかなー

当時、岡山駅の西口側のお店で店長をやってましたけども

購入されたオーナーが客付けの依頼にお越しになられて

物件を見に行ったことがあります

車で入って行けなくて困ったのを覚えています（笑）

...

室内はフローリングなんですけど

３点ユニット、洗濯機は玄関横、ベランダなし

部屋は２０㎡無いぐらいでしたかねー

当時は、2万円前半の物件はそんなに多くなくて

この手の物件でも２万円後半でなんとかなってたんですけど

今だと、２万円前半でないと厳しいでしょうねー

何部屋空いているのか知りませんし、

売却理由も知りませんけど

だんだん厳しくなってきたんでしょうかね...

...

２．３万　×　１１室　＝　２５．３万

年間　３０３．６万

表面利回り９．４８％ですか...

１０％程度になるように売値を合わせてきたような気がしますけども...

土地値から言うと、１５００～２０００万円程度ですかねー

道路が狭いんで、更地にしても微妙な感じですが...

...

この築年数でどこまで融資が引けますかねー...

１０年ぐらいですかね

３０００万円　を　２．５％　で借りると

月々の返済は　２８２,８１０円

あらー

毎月持ち出しじゃん

　

８００万円投入して、２５００万円の借入なら

月の支払いは　２３５,６７５円

毎月１８,０００円ほど残りますね（笑）

諸費用考えたら自己資金を１０００万円以上投入して

これじゃーねー

土地に魅力がある訳でもないし...

客付けもしんどいしなー

これを投資家にススメる不動産屋さんってあるんでしょうか

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投稿者：岡山大家｜23:22 ｜収益物件を考察してみよう

2013年11月22日

９００万　⇒　８００万

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☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。国民政策金融公庫から借入。

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忘年会を１２月８日（日）と１２月１０日（火）２日に分けてやります。
どちらでもご都合の良い日でどうぞ

１２月８日（日）
　Ｉ島さん（初参加）
　Pさん
　N島さん（初登場）
　あつさん
　わたくし

１２月１０日（火）
　麒麟さん
　Sさん
　Y田さん（初登場）
　太陽Tさん
　ダイヤモンドさん
　O崎さん（初登場）
　Ｉ上さん（初登場）
　わたくし
　

こんばんは。岡山大家です。

以前、取り上げたこの物件

2013年10月17日　北区津島福居　９００万円

どうやら売れたようです

お代は　８００万円

※クリックしたら大きくなります。

１００万円下がったみたいです。

８００万円なんかで１棟ものなんか

なかなかないですからねー

...

土地が２６．１坪なんで８００万だと、１坪３０万ぐらい...

一番奥だし、土地値としたらかなり高いよなー...

...

家賃２．２万として、年１０５．６万

表面利回り　１３．２％

ここじゃそんな簡単にはいかんわな...

...

何年か運用して更地で処分？

なんか建てるか？

どんなビジョンで購入されたのか興味津々です。

おしまい

明日、読者のりんごさんが岡山に出てこられるので

アースゲインさんの完成見学会に

一緒に行くことになりましたー

急ですけどご都合の合う方はぜひ

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投稿者：岡山大家｜19:22 ｜収益物件を考察してみよう

2013年12月19日

中区高屋５６２８万円

　次はどうしようかなー

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。

今日は、病み上がりの娘と誕生日プレゼントのREGOを作りましたよ

まだ一部だけですけど、こんなんで喜んでくれるなんて助かります

...

さて、レインズに、中区高屋のRCマンションが出ていました

１９８６年築　RC３階建て

３LDK（ほぼ３DKですが..）が８戸

土地は１６０坪あって　５６２８万円　です。

...

もう、築２８年ぐらいになりますかー

ここは、１０年ぐらい前に、

当時の勤務先がサブリースをしたのでよく覚えています

元々、１階は一部テナントだったんですけど

駐車場も足りていないし、テナントとしても難しいので

駐車場に増やしたんですよね

...

更に、当時はまだまだ珍しかったペット可

にして

家賃もP１台込で５万円台だったので、入居はそこそこ付いていましたね

この近辺には、マイホームも増えましたし

ダイワ、積水ハウス、積水ハイム、東建、大東のアパートがかなり増えたので

幡多幼稚園、幡多小学校はかなりマンモス化しています

物件も増えましたけどRCとなると

幡多小学校の前にある○シダマンションぐらいのもんで

近くにある○リエントマンションは鉄骨で、あっち系の関連ですから

やりようによっては今後もそこそこ入ると思います

家賃５万円はキープできるでしょうから

５万×８戸×１２ヶ月　４８０万　ぐらいは固いかな。

場所もいいですし、少しずつ土地値も上がっているところで

今は、坪２５万ぐらいかなー

面積も１６０坪あるので、解体まで持てば出口も見やすいですし

修繕履歴　や　指値具合　によっては検討してもいいかもしれないです。

解体費は問題ですが...

ただ、融資が長く組めないでしょうから

そこそこ自己資金を入れないといけないのと

途中で売却するにしても、

次の人も相当自己資金入れないといけないので

更地までいくことにはなるんだろうなと...

でも最近にしてはまともな物件なんで

それなりに自己資金がある人は買っちゃうと思いますねー

２日前に載ったばかりですけど、

もうとっくに満額近くで買い付けが入ってたりするかも

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投稿者：岡山大家｜23:22 ｜収益物件を考察してみよう

2014年03月02日

シャトル学南

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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見学会＆お茶会のお知らせ

読者のS村さんが、東区可知に３LDKのアパートを買いまして
見学会に使わせてもらえることになりました

３月８日（土）　１３時　からで考えています。
ご都合の合う方はぜひ

こんばんは。岡山大家です。

今日は、近所で戸建のオープンハウスをやっていたので

買いもしないのにお邪魔してきましたー（笑）

天窓があったり、２階の部屋は珪藻土を使ったりと、

結構お金かかってます

...

ん？なんだこの戸は？なぜ色が違う？

開けてみると、壁...　は？

どうやら、収納の戸も外して

ここの仕切りに使えるようになっているそうです。

へー

個人の価値観の違いですけど

無駄にお金かけてるなーった印象でした

...

さて、今日のタイトルの　シャトル学南。

岡山で収益物件をお探しの方なら見かけたこともあるのでは？

岡山市北区学南町

１９８６年築　木造２階建て

土地　１３８．８４㎡　１K　６室

現況　４室　空き

現在収入　７２万円　　　表面利回り４．２８％

１６８０万円

で出ていました。

...

何人かの方に購入に関して相談を受けましたが

「場所は悪くないけど、ちょっとしんどいと思う」　って感じの返事をしたと思います。

それが、満額で売れて、賃貸市場に登場してきました。

１０１、１０２　　家賃29,000円　共益費2,000円
２０２、２０３　　家賃31,000円　共益費2,000円

駐車場はなし

これで満室なら　年２２５．６万円

表面利回り　１３．４％

敷金２ヶ月　礼金１ヶ月

家賃＋3,000円　で　敷金０　礼金０　OK

さらに家賃＋2,000円　で　冷蔵庫、電子レンジ、洗濯機　付き

鍵交換代　13,200円　

広告料　１ヶ月

...

３点UB　で　１階３．１万　２階３．３万　か...

敷０、礼０　で　１階３．４万　２階３．６万...

家電付けたら　１階３．６万　２階３．８万...

どう思います？ちょっと高くないかなー？

ベースは２．５万ぐらいからじゃないかなー

それでも、満室なら年２００万円ぐらいになるから

表面で１２％ぐらいには...

...

岡山大学の学生がメインでしょうが、あと１ヶ月でいけるかなー...

岡大生の客付け実績が乏しいところに任せてるしな...

とりあえず入居してくれたら４年いてくれそうだけど...

この３月を外したらヤバイな...

動向を追っていきましょう。

おしまい

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投稿者：岡山大家｜22:18 ｜収益物件を考察してみよう｜コメント(4)

2014年03月04日

いつか売れるもんだねー

　7号　H24年11月5日から家族で住む

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見学会＆お茶会のお知らせ

読者のS村さんが、東区可知に３LDKのメゾネットのアパートを買いまして
見学会に使わせてもらえることになりました

３月８日（土）　１３時　からで考えています。
その後、お茶でも

ご都合の合う方はぜひ

集合場所　
　岡山市東区益野町１－１　ホームセンターダイキ　西大寺店

地図

O下さん
Ａ山さん
わたくし

...

こんばんは。岡山大家です。

岡山で収益物件を探したことがある方なら

一度は見かけたことがあるであろうこの物件。

岡山市南区新保　１Ｋ　９室

土地面積 264.45m2 ( 79.99坪 )
建物面積 230.04m2 ( 69.58坪 )
地目宅地
用途地域第一種住居地域
建ぺい率 60％容積率 200％
建物構造鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造亜鉛ﾒｯｷ鋼板葺
築年月平成７年
階／階建地上:3階／3階建

が、４８００万円で売っていました。

長い間いろんなサイトに載ってましたからねー

表面利回り９％ぐらいだったような。

...

ここは、Ｓホーム管理だったんで、何度も見たことあります。

トイレ風呂がセパレートで、

一応、駐車場各戸１台あります。かなり狭いですが

いくらで売れたかは知らないですけど

ついに売れたかーって感じです。

ずーっと晒されてましたからね(^_^;)

市場にモノがないので、消去法的に売れたような気もしますが...

大幅ディスカウントでもあったのでしょうか？

それはないか。

...

現在、２室空いているようで

家賃　４０,０００円

共益費　２,０００円

駐車場　１台込

水道代　２,０００円

広告料　１か月

で募集中です。

...

自己資金８００万円　で

４０００万円　２％　２０年　で借りて

月々２０万円ぐらいの返済ですね。

現状、３０万円ぐらいは入ってそうですけど

２室も空いてたらきついですねー

水道代定額だから持ち出しもありそうだし、管理料もあるしね...

この繁忙期で満室にしたいところです。

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:34 ｜収益物件を考察してみよう｜コメント(4)

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