岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


岡山市北区辰巳にRCマンションが売りに出ていますね



文房具店うさぎやの筋を西に入ったところなので


場所は悪くないんですけど


１K　２４戸　で駐車場はありません


１９９０年築　RC　４階建て

土地　257.89�u　（約７８坪）

建物延面積　493.92�u


結構古さが滲み出てるんですよねー




何回か案内にも行きましたー


当時の勤務先の募集看板も付けにいきました。


多分今も付いていると思います。


...


ここは３点ユニットの１Kが２４戸なんですよねー




突き当りの角部屋だけはちょっと広いです。


このタイプは洗濯置場は室内にあって


冷蔵庫を置いてもちょっと余裕がありました


でも基本、２０�u程度の３点ユニットですから


客付けは簡単ではないですねー




ここよりももう少しJR北長瀬駅寄りに


RCの３万円前後の物件がいくつかありますから


ここまで引っ張ることはそんなに多くはないです



今は満室らしく　売値が　９９００万円　


表面利回り９．３６％



９９００万円で９．３６％　なら


年収　９２６．６４万円


月収　７７．２２万円　ですか...


１室あたり　３．２１７５万円...


...


まぁそこそこリフォームして


家賃３万円程度で広告料２〜３ヶ月出せば


それなりに戦えないこともないですが...


３万円平均なら　


月収７２万円　　年収８６４万円


表面利回り　８．７２％...


...


築２３年のRCで何年融資がいけますかねー


諸費用約５００万円は自己資金で賄って


９９００万円　を　１５年　２．５％　で借りると


月々の返済が　６６万円　ですか...


...


プラス５００万円を出して


９４００万円　を　１５年　２．５％　で借りると


月々の返済が　６２．６万円　...

　

家賃３万円平均なら　７２万円　ですからねー



自己資金１０００万円を投入し、１億円近く借入して


表面のキャッシュフローは　月々１０万円　ですか...





大幅な指値が通るか...


自己資金を大量に投入するか...


借入期間が大幅に伸びるか...



それでも、家賃下落、修繕費、広告料などを考えると...



土地は縦長で間口も広くない...


西側の道路は公道なのかな？...



これ、あっさり売れちゃうんでしょうか



おしまい



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