岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


レインズに北区広瀬町に収益物件が出ています



１９８９年築　の　鉄骨３階建て


ワンルームが１１室


土地　１６３．７９�u（４９．６坪）


...


４年ぐらい前だったかなー


当時、岡山駅の西口側のお店で店長をやってましたけども


購入されたオーナーが客付けの依頼にお越しになられて


物件を見に行ったことがあります


車で入って行けなくて困ったのを覚えています（笑）




...


室内はフローリングなんですけど


３点ユニット、洗濯機は玄関横、ベランダなし


部屋は２０�u無いぐらいでしたかねー



当時は、2万円前半の物件はそんなに多くなくて


この手の物件でも２万円後半でなんとかなってたんですけど


今だと、２万円前半でないと厳しいでしょうねー



何部屋空いているのか知りませんし、


売却理由も知りませんけど


だんだん厳しくなってきたんでしょうかね...



...


２．３万　×　１１室　＝　２５．３万


年間　３０３．６万


表面利回り９．４８％ですか...


１０％程度になるように売値を合わせてきたような気がしますけども...



土地値から言うと、１５００〜２０００万円程度ですかねー


道路が狭いんで、更地にしても微妙な感じですが...


...


この築年数でどこまで融資が引けますかねー...


１０年ぐらいですかね


３０００万円　を　２．５％　で借りると


月々の返済は　２８２,８１０円


あらー毎月持ち出しじゃん
　


８００万円投入して、２５００万円の借入なら


月の支払いは　２３５,６７５円


毎月１８,０００円ほど残りますね（笑）



諸費用考えたら自己資金を１０００万円以上投入して


これじゃーねー



土地に魅力がある訳でもないし...


客付けもしんどいしなー



これを投資家にススメる不動産屋さんってあるんでしょうか



おしまい



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