岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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倉敷市有城の巨大床下収納のあるマンションの見学会があります。
知り合いの大家さんが　２月５日（水）　と　２月８日（土）　１０時〜１８時　に
不動産業者向けにやるのに便乗します(笑)
希少な物件ですので、興味のある方はご連絡ください　

関連記事
2014年01月27日　巨大床下収納物件　見学会
2013年12月23日　巨大床下収納



こんばんは。岡山大家です。


今日は、午前中から倉敷の某不動産会社の社長さんとお会いして


空室対策とか不動産談義に花が咲いて４時間ぐらい話し続けてました(笑)


夕方からは、読者のＩ上さんご夫妻と太陽Ｔさんとで戸建賃貸プランのお話を。


一日中不動産の話をしていましたけど、ほんと飽きないですねー


...


たぶんまだ非公開だと思うんですけど、


数時間前に物件情報が手に入ったので一応お知らせしておこうかと思いまして。


岡山市中区湊

地積　２０２．５６�u　　６１．２７坪

平成４年築　軽量鉄骨２階建て

３ＤＫ　４４�u　４戸　駐車場各戸１台


価格　１８００万円


...


最低ライン、家賃４万円はいけるでしょう。


４戸で１６万円。年間１９２万円。


これで表面利回り１０．６％


１００万円値下げしてくれたら　１１．２９％


家賃ももう少しいけるかなー


１２％ぐらいはいけるかもしれないですね。


...


ただ、土地値でみたらちょっと高いのと


融資期間が長く取れそうにないので自己資金がそれなりにいるかなと...



あと、いまは　全空き　なんですよねー


好きにリフォームできるって魅力はありますけどねー




この繁忙期で満室にできると思うんですけど


ちょっと難易度高めですかね。



最近は、表面１２％でさえなかなかないですからねー


興味ある方います？



おしまい




２月１日の必殺大家人さんの高松のセミナーに行きますが

受付が１３時からなので、

岡山発　１１時１３分　⇒　高松着　１２時７分

のマリンライナーに乗って、簡単に昼食を取ってから会場に入ろうと思います。

ご一緒してくださる方がいればご連絡ください。okayamaooya@gmail.com




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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倉敷市有城の巨大床下収納のあるマンションの見学会があります。
知り合いの大家さんが　２月５日（水）　と　２月８日（土）　１０時〜１８時　に
不動産業者向けにやるのに便乗します(笑)
希少な物件ですので、興味のある方はご連絡ください　

関連記事
2014年01月27日　巨大床下収納物件　見学会
2013年12月23日　巨大床下収納



こんばんは。岡山大家です。


今日は、高松で行われた必殺さんのセミナーに行ってきましたよー


岡山からも数名参戦。



約４０名の会場ではみなさんとても真剣で、バンバン質問も飛び


あっという間に時間が


香川県のO村さん、M木さんご夫妻

愛媛県のM村さん

高知県のM村さん

徳島県のA芸さん、T石さん

岡山県のY部さん、いいてんきさん、T林さん、Ｉ川さん

中には、このブログを読んでくださっている方もいたりして

必殺さん、みなさん、ありがとうございました



前回は太陽光会社の主催で時間が短かったのもありますが


今日はさらに深いお話で大変参考になりました


必殺さんは、主に誰も手を出さない古い物件を再生する手法ですが


そういう物件に入る方の心理や、保険の使い方など


役に立つお話し満載でした。


今まで見向きもしなかった物件に対して見方が変わりそうです


真に成功している方のお話はほんと素晴らしい。


まだまだ知らないことがいっぱいですねー


人生日々勉強ですねー


時間と費用をかけて行った甲斐がありました


...


そして、懇親会も終わって２３時ぐらいに岡山に帰ってきて


なんとそこから、一緒に行ったY部さんと非公開物件の視察へ出撃（笑）


元気がいいでしょー？（笑）


夜中に物件周辺をウロウロ...



完全に不審者です（笑）


それなりの現金を投入できるんなら


ふつーにどうとでも再生できる物件っぽかったですね


必殺さんの物件に比べれば全然新しくて綺麗なもんです


個人的にはそこまで現金を投入できないのと


集合住宅にはあまり興味がないってことで見送りですが...


最近の市場にしては悪くないと思いました


...


そこから帰宅してブログ更新


なかなかやるでしょー？（笑）




おしまい



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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先日の大雪で中止になった倉敷市の見学会を　２月１５日（土）　１０時〜１８時　にするそうです。
興味のある方はご連絡ください　

関連記事
2014年01月27日　巨大床下収納物件　見学会
2013年12月23日　巨大床下収納


...


こんばんは。岡山大家です。


今日はみーこさんが静岡から岡山に戻ってこられて


リフォーム中のみーこさん物件を見に行ってきましたー


少し手直しで、今日は寝袋で寝るそうです


あとは微調整と清掃だけですけど


ちょっとだけ写真で公開




洒落た棚と明るい壁紙が存在感を出しています


という訳で、見学会をさせていただくことになりましたー


まずは、２月１６日（日）、１７日（月）　の１１時からやりますので


場所は北区春日町です。


ご希望の方はぜひ


...


さて、夜は某オーナーさんに食事に連れて行ってもらいました


このオーナーさん、いわゆる地主系のオーナーさんで


やや郊外にRCを新築して約１０年。


ライバルも増えてきて空室が埋まらなくなって


相談がてら食事にお誘いいただきまして...


率直にいろいろアドバイスをさせていただいた中での会話の一部を書いてみます。


わたくし　　　「大家と一口に言っても、大きく２つに分かれましてね」

Fオーナー　「ほう」

わたくし　　「投資家系の大家さん　と　地主系の大家さん　なんですけどね」
　　　　　　　「Fさんは地主系の大家さんですね」

Fオーナー　「そうですね」

わたくし　　「投資家系の方は、中古をローンで買うことが多くて支払いも多いので、
　　　　　　　満室運営に向けて必死にやっている人が多いんですよね」

　　　　　　　「地主系の方は、比較的お金持ちも多くて余裕もあるのか
　　　　　　　少々空いていてもそんなに危機感はないんですよ」

　　　　　　　「少々空いとっても別に構わんのんじゃー　なんて方、結構多いんです」

　　　　　　　「昔から大家さんをやってて、ごく普通のリフォームをやっただけで
　　　　　　　きれいになったつもりでいますし、家賃なんか下げたがらないんですよね」

　　　　　　　「自分の物件が可愛くて、思い入れが強いんですよねー」

Fオーナー　「あーそうですまさにそうですね。思い入れが強いです」

わたくし　　「ですよね。投資家系の方はうまく回してどんどん拡大を考えていますけど
　　　　　　　地主系の方は守ろうとするんですよね」

Fオーナー　「わたしも拡大なんか全く考えていないですもんね」

わたくし　　「でしょうね。先祖代々の土地だとか思い入れとかで、ディフェンスに走りますねー」

Fオーナー　「そうなんですよ」

わたくし　　「思い入れとかディフェンスももちろん大事ですけど、昨今は投資家系の方が増えて
　　　　　　　そういう方たちと戦っていかないといけないんですよね」

　　　　　　　「そういう方たちは、ビジネスをやっているんですよね」

　　　　　　　「思い入れとかも、要は入居があってのもんなんでね」

　　　　　　　「あの手この手で、まずは入居してもらわないといけませんわね」

Fオーナー　「そうですね...」

わたくし　　「だから、思い入れとビジネスは一旦切り離さないとダメですよね」

　　　　　　　「数年前はライバルも少なくて建物も新しかったですけど

　　　　　　　周辺環境はどんどん変わっていますから...」

　　　　　　　「内装のリフォームを施して、１０年前の姿と似たように戻してもダメなんです」

　　　　　　　「もっと、今のトレンドに合わせたリフォームしないと」

　　　　　　　「年配の方を狙うんじゃないでしょ？若いご夫婦ですよね？」

Fオーナー　「そうです」

わたくし　　「なら尚更ですよ」

　　　　　　　「今のリフォーム状態なら、もっと立地のよいところに似た物件がありますよ」

　　　　　　　「なんせ、どこにでもあるような普通にリフォームをしているんですから」

Fオーナー　「そうでしょうね。万人受けするようにしていますから」

わたくし　　「でも、場所が不利なんですから、わざわざここまで来る理由がないと」

　　　　　　　「そこで立地のよい物件と中身が一緒だとこっちまで来ませんよ」

Fオーナー　「そうですね」

わたくし　　「家賃にしてもそうです。」

　　　　　　　「立地の良い新しい物件と同じにしていてもこっちに来ませんよ」

　　　　　　　「家賃はオーナーの好きにできますが、

　　　　　　　本当の意味で家賃を決めるのは　市場　ですから。

　　　　　　　オーナーの都合で決めたのでは受け入れられないです」

　　　　　　　「製造業で、原価５０００円なんだから、５０００円以下では売れん

　　　　　　　　なんて言っても、市場の評価が　２０００円　なら　５０００円では売れんでしょ？」

　　　　　　　「高く売るには、付加価値をつけて、こっちに住む理由を作ってあげないとダメです」


って感じのお話でした。


結局、頑なに拒んでいた値下げにも踏切（今は相場より１万円近く高い）、


先日空いたばかりの部屋のリフォームのアドバイスもさせていただくことになりました。


またどこかで記事にしようと思います


Fさん、ごちそうさまでしたー



おしまい



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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興味のある方はご連絡ください　

関連記事
2014年01月27日　巨大床下収納物件　見学会
2013年12月23日　巨大床下収納

１１時　M井さん、わたくし

...

みーこさん物件のリフォーム後の物件見学会を
２月１６日（日）、１７日（月）　の１１時からやります。
場所は北区春日町です。その後食事でもいかがでしょう？
ご希望の方はぜひ

関連記事
2014年01月17日　みーこさん、リフォーム中

１６日（日）　　Ｉ島さん、わたくし
１７日（月）　　わたくし


...


こんばんは。岡山大家です。


先程まで、読者のしょーですさんとお会いしていましてね。


「新年会どうするんですかー？」　って聞かれたので


唐突に決めちゃいます（笑）


２月２２日（土）　岡山駅近く　２０時　スタート


ご都合の合う方はぜひ


...


さて、今日は、物件２号の


決済金の受け取り　と　契約書に署名捺印　をしてきましたよー




この記事でも書きましたが

2014年02月03日　スピード感

２月１日に申込が入っていましたが、キャンセルが嫌なので


不動産屋さんには早めに動いてもらい、今日の契約決済となりました


申込　⇒　審査　⇒　契約書作成・渡し　⇒　契約書回収・決済　⇒　大家へ


というのが大まかな流れですが、


１３日で完了というとサクサクやってもらったほうだと思いますよ


これで一安心です


ありがとうござます


...


そんな感じで頑張ってくれたので　差し入れ　を持っていきました。


まずはこちら



はい。缶コーヒーを箱買いです


もう一つはこちら



はい。お茶の箱買いです。



コーヒーだけでも構わないんですけど


コーヒーがあまり好きでない方もいるので、お茶も併せて持って行きました。




わたくし　　よいしょよいしょ　（重いので効果音です）

わたくし　　ドスン（カウンターに置いた音です）

わたくし　　「はい。差し入れでーす」

店長　　　　「おー、ありがとうございます」

女性社員　「わー、こんなにいっぱい」




はい。この女性社員の反応。ポイントです



要は、見掛け倒しの　物量と重量感で勝負です（笑）



費用は、円


礼金２ヶ月（内１ヶ月は広告料で支払い）で契約しておきながら


せこい奴なんです（笑）



つづく



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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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こんばんは。岡山大家です。


読者のS村さんが、東区可知に３LDKのアパートを買いまして


見学会に使わせてもらえることになりました


３月８日（土）　１３時　からで考えています。


ご都合の合う方はぜひ


...


さて、区分の非公開物件の情報が入ってきたのでお知らせしておきます。


岡山市北区清心町１−７

アルファ清心町�U　３階

SRC１０階建て　３階角部屋

１９８８年８月築　３８戸

ワンルーム　２２．８５�u　３点UB

エレベーター、オートロック、防犯カメラ

管理費　５,０００円　　修繕積立金　４,０００円


現況　賃貸中　家賃３５,５００円


価格　２５０万円

表面利回り　１７％


...


時々、売買に出ていますね。


岡山駅徒歩圏、病院や大学関係も近い　ということで


入居者はオールシーズン狙えますね。


現在の家賃３５,５００円　は　MAXのラインでしょう。


管理費５,０００円、修繕積立金４,０００円、固定資産税を引いたら


残るのは２万ちょいですかね。


仮に、２２,０００円残るとして　年間２６４,０００円　なので


今のところ、実質でも１０％程度はあるでしょう。


多少でも指値が通れば尚良いですね。


...


学生が入っていればそこそこ長いんでありがたいですが...


今後、家賃がどこまで下がるか？


立地、オートロックは評価できるので、３万円は維持できるんじゃないかな？


もちろんリフォームにもよりますが。


実質の手残りで年２０万円程度はいけるかな。


...


短期入居が多くなると苦しいでしょうね...


リフォーム費用、広告料など...


給湯器なんかをいつ変えているかも気になります。


ちょっとした修繕で一気に吹き飛びますからねー

...


出口は価格次第でしょうね。


場所は良くて、この手の物件にしては広いほうなんで、なんとかなりそうですが。


最悪、自己利用できるような環境の人にはアリかも？


退去が１回、家賃が少し下がったとして


５年で１００万円ぐらいは確保できんかなー？


５年後に２００万円なら売れるだろうけど、


それだと諸費用を考えたら面白くないですね...



でも、資金的に、区分でスタートしたい方は検討してもいいのかな...


そこそこ客付けはできると思うので、


なんとかならんこともないと思いますよ。



数日間は非公開ですので、興味のある方はご連絡ください



つづく



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は見学会でしたー


まずは中区福泊の大東建託の新築へ




外壁にタイルを使っています。



年々改良されていきますねー


数年前からでも格段に良くなっています。


定期的に見学しておかないと時代に置いていかれそうです




この、何の変哲もないキッチン



天板だけ、扉だけ、の交換が可能らしいです。


普通は全体の交換になりますけど、リフォーム費用の節約になりますね



しかし、この進化を現場の営業マンはどれだけ知っているのか...


もっとアピールして、マイナスイメージを払拭したほうがいいですね。


きっと入居率上がりますよ。


...


次に、建築中の読者のTAKEさんの物件を外から拝見。



１０kwずつ太陽光を載せます。


完成が楽しみですけど、果たして３月末に間に合うのか...


少々心配です...


...


写真はありませんが、その後


⇒　近所のO下さんの遊休地を見学

⇒　ミサワの戸建賃貸を見て

⇒　読者のS村さんの物件を見て

⇒　近所の売り物件（平屋）を見て

⇒　大多羅駅そばの新築メゾネットを見て

⇒　ガストでお茶


途中から、初登場のS神さんが合流。


１３時に集合して、散々見て回って、散々話して


解散は１９時　( ﾟДﾟ)


６時間のロングラン


物件見学ツアーですな（笑）



どんだけー　　　あっ、古いですね...



しかし、長すぎて申し訳ない


ほんと、お疲れ様でした


...


その後、１９時半からセミナー仲間と飲み会




今日は新たに　税理士さん、弁護士さん、イベントMC　の方とお会い出来ましたー



しかし、出会いっていいですね


サラリーマン時代では考えられないほど、毎日楽しくやってます



おしまい



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　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、中区長岡のダイワ物件の見学にいってきましたよー


片流れで太陽光を載せているそうです



足湯、半身浴の際に座れるようになっています。



ここでお化粧もできるワイドな洗面台。



ここにコンセント４口を持ってきているのがGOOD



女性を意識した感じがよかったですね


...


さて、見学会などにも使わせていただいた


読者のみーこさん物件。




関連記事
2014年02月16日　差し入れネタ　おまけ２
2014年02月17日　７　管理の選び方
2014年01月17日　みーこさん、リフォーム中


先日、めでたく申込となりましたー


大手法人契約、女性単身、たばこ吸わない、ペットいない


家賃満額の５．５万　共益費３千円　敷１　礼１


と文句なしの内容


...


不動産系の人脈をフル活用し営業に回っていましたが


３月上旬は全く反応なし



周辺の、４万円台の狭い１K　や　１LDKの高額物件がポロポロ決まる中


３月２０日の岡山大学医学部の合格発表からの


２１〜２３日を外したらヤバイと思っていましたが


懇意にしている敏腕営業マンが


一発目の案内で申込を取ってくれましたー


...


結構強気な設定にしましたが


見に来てくれさえすれば決まると思っていました


２９日入居で、まだ契約決済が終わっていないので


油断はいけませんがひとまず安心です。


...


ところで、読者のTAKEさんは


岡山市東区広谷にある juicebar＆CAFÉ THE CHAYA


というカフェを営んでおられるのですが、明日イベントをされます

フェイスブック　イベントおしらせ



場所　　岡山市北区十日市西町7-8　CINCO PUNTOS 十日市店

時間　　１２時〜１７時

地図

ブログ



今が旬のイチゴのフレッシュジュースと、有機栽培コーヒーを出してくださいます


なんと、このブログの読者さんは割引サービスとのこと


ありがたいですねー


...



実はこのお店、同じく読者のかこさんのご主人の経営するお店なんですよ


ブログのつながりでこんなことになるなんて嬉しいですねー


人と人との縁を感じます


もっといろんな方とコラボ企画ができたら楽しいでしょうねー


...


明日は、ダイワハウスの新築見学会が青江、今、平田であるので


TAKEさんイベントに１２時に行ってから覗いてみたいと思います

岡山市北区青江１丁目
岡山市北区今２丁目
岡山市北区平田


お時間のある方は一緒にいかがですか？




おしまい



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　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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３月２１日（金・祝）に　東区東平島で
大東建託の新築１LDK、２LDKの１０時から見学会があります。
１１時ぐらいに集合でお時間のある方は一緒にいかがですか？
よかったらその後食事でも
ご希望の方はご連絡お待ちしております。

１１時　平島のイズミに集合にしました。

のぶさん
わたくし



こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のS村さん所有物件の退去立会に行ってきましたー


ちょうど１０年ぐらいお住まいになった方でした。


概ね綺麗に使っていただいていたようです。


時々、廃墟みたいなのもありますからねー


しかし、１０年も家賃を支払ってくださるなんてありがたいですねー


概ね綺麗といっても、さすがに１０年ですから


ほぼ全取っ替えですけどね


...


その後、mtanaさんから物件購入の相談が。



築８年ぐらいのアパート６棟で、わたくしも案内に行ったことのある物件でした。


mtanaさんご自身も、大丈夫そうだなというジャッジでしたが


第三者の意見も聞きたいということで少しお話をさせていただきました。


さすが冷静です。



結論的には...



よい！



新築当初からの管理会社が、賃貸に強いところではないにも関わらず


家賃設定も高くなかったので比較的入居もよかったですし


すぐ近くに、中堅スーパーやコンビニもあって便利なところです。



大手ハウスメーカーの建物で築８年ほど。



元々の家賃が高くなかったので、


将来に渡って、現状からの値下がり幅も小さそう。



ここは１LDKですけど、周辺にはほとんど無い。


周辺に増えている物件はほとんど２LDK。


１LDKが増える素地はあまりない。



６棟に分かれているので分割処分もできそう。



４００坪ほどあるので土地としても面白い。



この築年数で表面１２％。


木造なのでランニングも少なく、実質１０％程度見込めそう。



など、特に反対する理由がありませんでした。


入居面、家賃面でそれほど心配なさそうなのが良かったですね



高額ですけど、下手なRCより断然よいです。


融資次第ですけど、買えたらいいですね。



おしまい



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こんばんは。岡山大家です。


今日は大東建託の新築見学会に


のぶさん、Ｉ本さん、Ｉ本さんJr.、Ｉ本さんSr.と


行ってきましたー




やっぱりモノを見るというのは


いろいろ参考になりますねー



今日の物件には、わたくしが次回作品に採用しようと思っていたモノがありました。


それがこちら。普通のキッチンですが




奥の扉を開けてみると




約１帖ほどのパントリー。いわゆる食品庫ですね。


内寸で７０cm×１８０cmほどありましたから充分な広さです


これねー、前々から採用しようと思っていて


自分で図面を考えるときには


大概書いてはみるんですけど


リビングの限られたスペースの中に含めると


なかなか配置が難しくて


いつも断念してしまうんです



賃貸物件に導入されているケースはほとんど無いと思うので


実際のモノを見られたのは参考になりました


...


あとは、床の模型を持ってきてくださっていました。




前回の別物件の見学時に、２階の床がフワフワしていたんで


どういう構造になっているのかいろいろ質問していたんですけど


こういうのはすごくわかりやすい


騒音防止のために、吸収材を敷いているんですね。




床が３mmぐらいかな


吸収材が１cmぐらいはあります。



一昔前の大東物件は


スカスカで音漏れがひどかったんです


新築で入ったお客さんからのクレームといえば


ほとんど　音　関係...


○オパレス　と　大東　は音がうるさいというもっぱらの評判で


部屋探しの人も、大東物件以外でって指定をする人もいましたから


こういう評判っていうのは友達同士とかで広がりますからねー



そういう反省を活かしてどんどん改良されていくんですね。


１０年前、５年前のものとは大違いです。



おしまい



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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　家賃90,000円でお住まいいただきました


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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、倉敷の大家さんにお会いしてきましたよー


新築を建てられたということで見学させていただきました


わざわざCADを勉強して自ら図面を引き


床材、建具、住宅設備などを自ら手配するなど


オリジナル色あふれる作品でした



一部写真を公開。


白を基調としたリビング。

LEDのダウンライトを多く配置して、かなり明るく感じます。





こだわりを感じる洗面台。

収納力たっぷりで、周辺にコンセントが６口も。

女性ならではの視点です





壁付けのキッチン。食洗器付き。

カウンターでないほうがリビングが広く取れますね。





何といっても目玉はこれ。

樹脂製の広いウッドデッキ

ここでバーベキューなんかできます。





外から見るとこんな感じ。

意外と中の様子はわかりません。





外観はこんな感じで２棟。





ここでは極々一部ですが


間取りそのものやクロスなど細部にこだわりが満載でした。


こういうのを見ると創作意欲が湧いてきます



１２時からお会いして１９時までのロングラン（笑）


Sさん、長い時間ありがとうございました




おしまい



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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、神奈川県川崎市の大家さんにお会いしましたー


岡山市北区某所に８年ほど前に中古RCを購入し


最近空室が目立ってきたので


５年ぶりぐらいにテコ入れに岡山へお越しになられるということで


物件視察にご一緒させていただきました。


...


ちょっと古い１KのRCなんですけども


家賃も相場より安いので


何となく想像してはいましたが...


...


...


まずは軽くジャブで。


壁に穴。




まぁまぁ、時々ありますよ


...


...


猫が壁をガリガリ。




まぁまぁまぁ


...


キッチン。




どう使ったらここまでなるんだろう？


...


最上階（４階）から水漏れがあったそうです


ちなみにここは２階です。








OH...


...


なぜか冷蔵庫が...




誰のだ？


他にもいろいろありましたが...


...


不動産運営って簡単そうに思ってました？


こんなのそんなに珍しくもないんですよ。




なんとか再生にご協力できたらと思います



おしまい



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、時々ブログに登場する、太陽Ｔさんに誘われ


異業種の方との食事会へいってきましたー




今日も新たな出会いに感謝ですねー


しかし、体力なくなったなー。猛烈に眠い


...


午前中は、読者のTAKEさんの完成間近の家を見てきました


カッチョいいですな




１階はテナントにする予定で下地丸出しです。





このダウンライトは例のあれですよ。

2014年03月10日　６棟　１１３室


１つ　５００円　の激安で入手したやつです。


TAKEさんも６０個買って早速有効利用しています




わたくし、１４０個ぐらい確保していますが、


使うときがくるんでしょうか？（笑）




コンクリートの土間をよく見ると...





ん？　これは...


ですかー




やってくれますな...


なんとなくいい味出してますが（笑）


...


もう１棟の外観はこんな感じ。


カッチョいー




各棟、太陽光もビッシリ１０kwずつ載っています


...


その後、西大寺のラーメン屋へ


何なんでしょう...


ラーメン食べただけで


この様です




埋めて銀歯をかぶせていた奥歯が


土台ごと崩壊



こんなところにもガタがきている今日この頃です



おしまい



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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


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　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、ある方の紹介で


早島で賃貸に出したい、とある　古民家　を見てきました


それはそれは立派な古民家でしてねー




９LDKぐらいあります



素敵な庭です








玄関の踏み台が石ですよー






ながーい縁側






部屋が多すぎて迷いそうになるぐらいです





茶室もあります





こんな立派な古民家なんて久々に見ましたよー



ここで　古民家カフェ　とか


デイサービス　とかができたら


すごく面白いと思うんですよねー


誰かやりたい人知りません？（笑）




おしまい


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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

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　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　※5号が4号に変更しています。

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


今日は、神奈川県川崎市から大家さんがお越しになりましたー


2014年03月23日　不動産運営はいろいろあるよね...


この時にお会いした大家さんなんですけど


その後、リフォームの手配などをこちらでする中で


現管理会社が立て直しに協力してくれないことになり


４月３０日で管理契約が終了することに...



次の管理会社候補を２〜３社選んで欲しいということで


わたくしが良いと思う管理会社候補を２社選定。


今日は、その候補を連れて現場を視察してきました


...



新たに空室が増え


現在、４０室中　１６室　が空き...



こんな部屋も出現



キッチンには...





部屋には...







ベランでには...





なんでこんなことになるんでしょう...


この管理会社に８年間も任せていたというのが


まさにミラクルです


これでよく管理料がもらえるなー　( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!


...



新管理会社候補のどちらがやっても


こんなことにはならないでしょうが


どちらが受けることになっても


がんばってほしいですね。



おしまい




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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

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　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


先日、ある土地を見てきました


場所は、倉敷市真備町...


かなり遠い...


どんだけ田舎かなーと思って地図を見たら


周辺にアパートや新しめの戸建も多く


意外と悪くなさそう。


...


なぜ、ここを見に行くことになったのかというと


ある方から、売れる値段でいいので売って欲しいと頼まれたから。


で、見に行ったのがこちら




１４０坪もあります


ちょっと変わった形ですけど




接道部分も２分の１権利があります。


近くのミサワの分譲地を調べたら、坪１２〜１３万円。


ここは、坪単価で半値以下


うまいことやったら３棟入りそうだけど...


家賃がそんなに取れんか...


４棟入らんかな...


うーん(ｰｰ;)


...


折角見に行ったけど


やっぱり、普通に一般の方のマイホーム用地にするのがいいかな。


仕方ない。倉敷の業者さんにお願いしようか...




おしまい




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