岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


時々出てくる非公開情報。


今日の情報は岡山市北区の学生物件。




昭和５８年築（１９８３年）


よく見かける、昔のナショナルのやつです。


３点ユニットの１K　６帖　が　１０室


土地は　２１２．５６�u（６４．３坪）


駐車場は６区画あります。


岡山理科大学が近いので基本的に学生向けだったんですけど


現在は、１０室中


学生　４室

社会人　５室

空室　１室


のようです。


...


ほとんどの部屋が敷金ゼロ


家賃も安いですよー


家賃１．８万〜２万円で


共益費が　１千円〜２千円


駐車場は３千円　です。


まぁ、妥当なところですね。


下がるところまで下がりきっている感じです。


...


空き部屋が　２万円　で入った満室想定で


月２１．２万円

年２５４．４万円


売値は　２０００万円


表面で　１２．７２％　です。


...



良いところ

・家賃が下がりきっている
・概ね満室
・出口はなんとかなりそう
・近頃ではそこそこな利回り



良くないところ

・場所は微妙
・土地値として見ると安くない
・築３１年
・借入年数がどうか



１０年ぐらい借りられたら、もう５〜６年回してみますか。


何とかならんことはないと思いますけど


個人的には単身用を持つ気はないもんで(^_^;)



単身用物件が好きな方はどうぞ




おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


久々に食事会をすることになりましたー


場所は未定ですが、


４月２７日（日）　１９時半　スタート　にします。


概ね人数が決まり次第、場所を押さえますので


金曜日ぐらいにはブログで場所をお知らせします。


現在の参加予定者

あつさん
Sさん
わたくし


...


今日は、誘われるがままにバーベキューにお邪魔してきまして




当分、何も食べなくても生きていけそうです


...


さて先日、いわゆる権利証が届きましたー




これが届いて、謄本に名前が載ると実感しますねー


今回は、読者のいいてんきさんの知人からの紹介だったので


自分で契約書を作って処理をしました。


個人間売買で、特に権利関係がややこしくなければ


これで充分だと思います。


あとは、何が起こっても自己責任ですもんね。


...


ちなみに、物件価格以外で使ったお金は


登記費用　90,000円

印紙代　2,000円

固定資産税の精算　7,000円

紹介者へのお礼　100,000円


計199,000円


不動産屋を通していないので、


本来の仲介料129,600円（税込）は不要ですが


一応、紹介者さんへお礼をさせてもらいました。



物件を買うだけでなんだかんだお金がいりますねー



諸経費込みで　2,699,000円　で


家賃は35,000円　なので


利回りは１５．５６％　になりました。


固定資産税は、年１万円ほどなので


実質利回りは１５％ぐらいですね。



RCとかと違って、


表面利回り　と　実質利回り　がそんなに変わらないのがいいですねー




おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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飲み会のお知らせ

４月２７日（日）　１９時半　スタート
金曜日ぐらいにはブログで場所をお知らせします。

現在の参加予定者

あつさん
Sさん
Ｙ山さん
Ｗ辺さん（初参加）
わたくし


...



こんばんは。岡山大家です。


4月２７日（日）に飲み会をしますが


夜の参加が難しい方とランチ会をしようと思います


場所は決まり次第ブログで告知します。


現在の参加予定者

Ｍ谷さん（女性）
ＴＡＫＥさん
Ｉ島さん
Ｎ本さん
わたくし


...


さて、最近、固定資産税について聞かれたので


ちょっと書いてみます。


その方は、固定資産税ってかなり高額じゃないの？


って感じで不安に思われていました


わたくし自身も、昔は


固定資産税って高いんだろうなーって思っていました。


なんとなくお金持ちが払う税金のイメージを持ってたもんで。


...


こなけりゃいいのに、近頃、固定資産税・都市計画税の納税通知書が届きました




折角ですので、どの程度の物件でどれぐらいの税金なのか公開しましょう。

固定資産税　⇒　固
都市計画税　⇒　都


・物件１号　岡山駅近くのＲＣ５７．７７�u

　土地　4,474円（固3,132円、都1,342円）

　建物　80.720円（固66,476円、14,244円）

　計　85,194円


　土地が極端に安いのは、狭い土地に戸数がたくさんあるので

　土地の持分が少ないからですね。

　ＲＣ（鉄筋コンクリート）というのは、耐用年数が長くて

　建物の評価が高くなるんですね。



・物件２号　土地１５２．４�u　鉄骨平屋建て５７．２７�u

　土地　25,660円（固17,962円、都7,698円）

　建物　61,865円（固50,948円、都10,917円）

　計　87,525円
　

　建物は物件１号よりも新しいのにこちらのほうが安いです。



・物件３、４、５号　土地１８１．８１�u　木造平屋建て３棟

　土地　10,166円（固7,116円、都3,050円）

　建物
　　３号５０．０８�u　7,402円（固6.096円、都1,306円）
　　４号４１．１８�u　6,178円（固5,088円、都1,090円）　
　　５号５０．１１�u　6,465円（固5,324円、都1,141円）

　計　30,211円


　場所も良くないし、建物も古いのでかなり安いです。



・物件６号、７号　土地２６０�u　木造２階建て２棟

　土地　29,120円（固20,384円、都8,736円）

　建物
　　６号８４�u　49,672円（固34,771円、都14,901円）
　　７号８４�u　49,672円（固34,771円、都14,901円）

　計　128,464円


　物件１号、２号に比べて建物が安いですが、

　これは、新築の軽減措置があるため。

　普通の新築住宅の場合、３年間は固定資産税が半分になります。

　都市計画税はそのままです。

　軽減がなくなると、（固定資産評価が変わらない場合）

　固34,771円　⇒　69,542円
　都14,901円　⇒　そのまま
　
　合わせて　84,443円　にアップします

　計　198,006円


　１号、２号にも軽減措置があった訳ですが、かなり大きいですねー



・太陽光　２０ｋｗ

　固69,400円

　
　償却資産として固定資産税がかかります。都市計画税はありません。

　物件６、７号の外構も少し含まれています。


　

・物件８号

　１月１日の所有者にかかるので、来年からですね。

　今年の分として、前オーナーに7,000円払いました。

　土地、建物で年１万円ほどです。


...


岡山市の普通の住宅地で、普通の住宅なら


年額１０万円ぐらいじゃないですかね？


月１万円程度積み立てておけば大丈夫だと思いますよ。




賃貸でお考えの方は家賃１か月分ぐらいですかね。


大きくもないですけど、小さくもない額ですね


満室経営でも、１か月は空室みたいなもんですね。


最初から計画に見込んでおきたい金額です。



空室３か月で、広告料２か月なんか払ってたら


半年空きと一緒ですから


すんなり客付できるかどうかがとても重要ですねー



おしまい




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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４月２７日（日）　１９時半　スタート
金曜日ぐらいにはブログで場所をお知らせします。

現在の参加予定者

あつさん
Sさん
Ｙ山さん
Ｗ辺さん（初参加）
Ｎ島さん
馬〇さん
わたくし




夜の参加が難しい方と同日（４月２７日）にランチ会をしようと思います

場所は決まり次第ブログで告知します。

現在の参加予定者

Ｍ谷さん（女性）
ＴＡＫＥさん
Ｉ島さん
Ｎ本さん
Ｆ原さん
麒麟さん
わたくし


その後、ＴＡＫＥさんと岡山市民会館の

中村文昭氏　講演会（１５〜１７時）　へ参加します。

通常は一般5,000円ですが、

無料チケットが３枚ありますので興味のある方はお譲りします




...



こんばんは。岡山大家です。


今日は、倉敷の業者さんのＹさんにいろいろ相談をしてきまして。


この古民家の相談と

2014年04月08日　古民家を見てきました。


この土地の相談です。

2014年04月14日　土地を見てきました。


その道中に、このＹさんが最近購入した戸建があるということで


見学させてもらいましたー


外観は塗装中




かなり広いリビング





２階の部屋もひろーい



相当広いウォークインクローゼット






築２０数年だと思いますが、


当時としてはかなり立派なおうち


４ＬＤＫ　で　駐車場３台以上いけそう


こんな家を〇〇〇万円で買ってるんだから


ほんとどうにでもなりそうです


貸しても良し、売っても良し。



さすが固いなー


うらやましい...



１年にひとつでもこんな話にありつきたいものです



おしまい




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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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飲み会のお知らせ

４月２７日（日）　１９時半　スタート
金曜日ぐらいにはブログで場所をお知らせします。

現在の参加予定者

あつさん
Sさん
Ｙ山さん（初参加）
Ｗ辺さん（初参加）
Ｎ島さん
馬〇さん
Ｏ崎さん
Ｔ井さん（初参加）
Ａ山さん
大黒天人さん
わたくし

１１名


夜の参加が難しい方と同日（４月２７日）にランチ会をしようと思います

岡山県岡山市北区問屋町１８−１０２
ハナミズキ　問屋町店
地図

１２時半スタートです。



現在の参加予定者

Ｍ谷さん（女性）
ＴＡＫＥさん
Ｉ島さん
とーやさん
麒麟さん
Ｈ田さん（初登場）
わたくし

７名



その後、ＴＡＫＥさんと岡山市民会館の

中村文昭氏　講演会（１５〜１７時）　へ参加します。

通常は一般5,000円ですが、

無料チケットが３枚ありますので興味のある方はお譲りします




希望者　あつさん　　　残り２枚


...


こんばんは。岡山大家です。


とりあえず、２７日（日）のランチ会の時間と場所を決定しましたー


２７日（日）１２時３０分　スタート

岡山県岡山市北区問屋町１８−１０２
ハナミズキ　問屋町店
地図


１５時から公演会があるので、１４時過ぎには終わります。

駐車場はありませんが、問屋町は一応路上駐車できます


------------



さて、「全国賃貸住宅新聞」　を読んでいたら


「へー、こんなこともあるんだなー」　って記事を発見。


内容としては


・滞納者と連絡が取れなくなった

↓

・警察と立ち合い

↓

・もぬけの殻


という状態というところで


契約時には

本人の

　・住民票
　・運転免許証
　・確定申告書のコピー（自営業なので）


連帯保証人の

　・印鑑証明書
　・源泉徴収票


を提出し、実印の押印もあったそうで。


...


そこで、

・住民票の取得を試みる　⇒　該当者なし

・戸籍の附票　⇒　該当者なし

　役所の回答　「理由はわからないが該当者の戸籍そのものがない」

　

・連帯保証人の住民票　⇒　該当者なし

　


・確定申告書に押された税理士をネットで探す　⇒　該当あり！！

・その税理士事務所へ連絡　⇒　「そんなクライアントはいない」

　


全て偽造



運転免許証も偽造っぽい...



って記事。



部屋を借りるためだけにここまでやるかねー(＠_＠;)


どんだけ必死なんよ...


もっと他に労力割けよってね...




記事全文をご覧になりたい方ははこちらからどうぞ。






おしまい




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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...


こんばんは。岡山大家です。


今日は食事会＆飲み会でした



１２時半から、北区問屋町で　昼の部　を

Ｍ谷さん（女性）
ＴＡＫＥさん
Ｉ島さん
とーやさん
麒麟さん
Ｈ田さん（初登場）
A木さん
わたくし

の８名で開催。



夜はなかなか参加しにくい方もいますもんね。


もっとゆっくりできればよかったんですが


...


１５時からは、岡山市民会館で　中村文昭氏　講演会　に

TAKEさん
TAKEさん奥さん
TAKEさん娘さん
あつさん
わたくし

の５名で参加。




今日もとてもよいお話で


・消費じゃなくて経験にお金を使う。
・出会いによって蓄積される。
・損得でなく魂で。
・頼まれごとは試されごと。
・給料、待遇などお金で動かすのでなく心意気で。
・目の前の人を助ける、喜ばせる人生。
・人のためにお金を使う。
・ちょっと儲かると、「いい車」「いい服」「いい女」。これは天狗のサイン。


などなど。こういう成功者は好きですねー


ちょっと儲かると、


高級車を乗り回したり


会社の経費で夜の街でどんちゃんやったり


愛人を囲ったり


ロクに仕事もせんと何やってるかわからん状態になったり


する人って多いですもんねー（笑）


仕事してるフリだけがどんどん上手くなっていくみたいな（笑）


でも、みんなにはバレてるってね（笑）


そんなのに限って口だけはしゃんしゃん言うけど


それじゃ若くて有能な人はごまかせないよねー


そんな人、何人も知ってます（笑）


人が残らないとこって、往々にしてそんなもんでしょー


あなたの上司は大丈夫？（笑）

...


１９時半からは　夜の部　へ

あつさん
Sさん
Ｙ山さん（初参加）
Ｗ辺さん（初参加）
Ｎ島さん
馬〇さん
Ｏ崎さん
Ｔ井さん（初参加）
Ａ山さん
大黒天人さん
ＢＬＸさん
mtanaさん
わたくし

の１３名




初参加の方が３名いましたけど


不動産という共通項があるので馴染むのが早いんですよねー


もっといろんな機会を設けたいですねー



しかし、楽しい時間は過ぎるのが早ーい


あっという間に２３時



毎度毎度みなさんお疲れ様でしたー



おしまい




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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

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　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


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　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

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　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のtoukaさんの物件の退去立会に行ってきました


昨年２月に購入された昭和４８年築の一戸建て。


購入する際にいろいろ相談を受けていましたが


大規模にリフォームもされていて


さらに入居者付きで


諸費用込みの○○○万円で購入されました


そしてついに念願の大家デビュー


となった訳ですが


今までやったことといえば、


毎月の通帳記帳ぐらいだそうで。


そりゃそうですわね。トラブルでもない限り特にすることないですから。


で、今回、初の退去。


さて、どうしたもんか...　ということで再びわたくしの登場でございます


...


このtoukaさんとのやり取りの中で印象深いのが


「岡山大家さんのアドバイスをいただいて、自分はまだ本を読んだだけの、

ペーパードライバーならぬ、ペーパー大家さんなんだなあと痛感しました。」


「戸建だから、一人退去しちゃうとその時点で大家じゃなくなってしまうんですよね。」


うーん。深い。



確かになー



でも、なかなか思い切れない人が多い中、


身銭を切って踏み切ったからこそですよね。


これもまた経験ですね。




昭和４８年築ですけど


綺麗にリフォームもしてあるし


４DK　で　駐車場が５台ぐらいはいけます












昭和４８年築に見えないでしょう？




場所は岡山市東区の郊外なので


時期的に少し時間がかかるかもしれませんが


周りに賃貸物件が少ないので


客付けも全く問題ないでしょう。


だからこそ、購入に反対しなかった訳ですが。




踏み切った人はこうやって一歩一歩進んでいくんですねー



おしまい




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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

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　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

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　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


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　約52坪。土地50万、建物200万

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こんばんは。岡山大家です。


以前取り上げた　４０室中　１６室　空きのこちらの物件

2014年03月23日　不動産運営はいろいろあるよね...

2014年04月13日　再　不動産運営はいろいろあるよね...



この大家さんが、神奈川県川崎市にお住まいで


このまま今までの管理会社に任せていると


どんどん悪化する一方ということで


ついに立ち上がりました



普段はサラリーマン、しかも遠隔地からだと


情報もないし満足に動けない。


その手助けをしてほしいとのことで


正式にコンサルの依頼を受けましたー



今まで、何らかのお礼をしてくださった方も大勢いらっしゃいますし


報酬を支払うので、退去立会・精算をしてほしいということはありましたが


コンサルの報酬としていただいたのは初めてですねー( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!


...


といっても、そんな大したことはやっていないんですが(^_^;)


やったことと言えば

・旧管理会社への同行（１回目）
・空室のリフォーム手配
・新管理会社を２社選定
・新管理会社（２社）のプレゼンに同行（２回目）
・管理引き継ぎに同行（３回目）

ぐらいなんですけども...


という訳で、今日は３回目の来岡で


管理引き継ぎに同行してきました。





空室が１６室もありますけど


きちんと運営していけば


年内には充分満室にできると思うんですけどねー


今後もいろいろお手伝いできればと思います


...


さて、時々登場する読者のTAKEさんの物件。

2014年01月27日　巨大床下収納物件　見学会

2014年03月08日　見学会フル回転

2014年04月01日　TAKEさんの戸建てを見に行ってきましたー


ついに５月１日午前中に引渡しとなりまーす


で、５月１日（木）、２日（金）　の　１３時　から


見学をさせていただけることになりました


集合場所は　東区広谷４７４−９

ニシナフードバスケット　西大寺店

にします。


急なお誘いで、しかも平日ですが


ご都合の合う方はぜひご連絡ください



おしまい




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　5号　19,000円でH25年6月から入居

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こんばんは。岡山大家です。


今日も、読者のTAKEさんの新築戸建の見学会でしたー

　TAKEさん
　TAKEさん奥さん
　A山さん
　Tー岡山さん
　H田さん
　O本さん
　Y吹さん（初登場）
　わたくし

みなさんお疲れ様でしたー


...


そういえば、書くのを忘れていましたが


時々聞かれるんでお知らせしておきます



以前、見学会に使わせてもらった


読者のS村さんの東区可知の物件。






購入時に　８室中　３室空き　でした


元々の賃料が少し高かったのでそのままではかなり苦しそう...



なんとしても繁忙期中に決めておかないとしんどくなるので



概ね適正レベルか少し安いかな？っていうぐらいにしました。


すると、３月中にはあっさり３室とも決定


３月退去で１室空きましたが


その部屋も４月上旬入居であっさり決定


一安心です


...


ここは、募集を開始する際に


懇意にしている営業マンに現場に直接きてもらって


いろいろ売込みしておきました



結果、その営業マンの関係で全室決まりました


素晴らしいありがとー




読者のみーこさん物件もそうでしたが


営業マンに直に見てもらうというのは大切なことだと思いますねー



建物をきれいにして


適正な家賃にして


営業マンと良好な関係であれば


どうにか決まるもんです



おしまい




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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

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　約52坪。土地50万、建物200万

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おはようございます。岡山大家です。


朝と夜の寒暖差が激しいですね...


ここ数日ちょっとしんどいなーなんて思ってたら


ついに風邪をひいてしまいました


明日は、中区赤田の新築を見に行こうと思っていましたが


残念ながら自宅療養しようと思います


見に行きたいなーという方がいらっしゃったら


場所をお伝えしますので。




おしまい




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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


今日は、ある大家さんにお会いしてきました


つい先日物件を購入されたばかりなんですが


その物件の利回りが


現状で　２００％...


２０％　じゃないですよ。


２０％なら５年で回収。


これでも充分な高さですが


ここは　２００％　です。


ということは、


たった半年で回収です　( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!


満室なら　３３０％　（笑）


４ヶ月足らずで回収です。


もう笑えますね。


...


そんな物件なら、とんでもない場所にあるんだろー？　って



場所は岡山市南区のいいところで全然問題なし。


鉄骨３階建て　店舗５室　住居８室


築３０年は経っていると思いますが、３年前に屋上防水済み。


見た目も悪くない。


土地は９０坪ほど。



もうね、あの　かとうひろゆきさん　もビックリでしょ（笑）


ちょっとした宝くじに当たったような感じですか（笑）



初めての購入がこれですよ


こんな話しもあるんだなー




おしまい




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　　※最高値時 142,000円

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　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


この記事中で少し触れましたが

2014年04月30日　500万円ダウン！


先日、南区某所のこの物件の大家さんにお会いしてきましたー




大家さんは、８０歳ぐらいのご夫婦で


お二人とも足が悪いそうです


中区にお住まいですが、少し不便なところなので


５０年ぐらい前にこの土地を買って


いずれはここに家を建てて引っ越そうというお考えだったそうです。


で、数年放置しているうちに


やっぱり中区の今の所でいいかということになり


親戚が田舎で戸建てを建てて貸しているのをみて


自分たちもできるんじゃないかということで


２棟建てて貸出したのが始まりだそうです


それ以来、自主管理を続けていましたが


足も悪くなって、さすがに管理が面倒だと。


「もう現金化したいんだ」


っていうのが売却の動機です。


スペック的には

土地　１６５．３１�u（５０坪）

昭和５３年築　木造２階建て　２棟

１階２９．８１�u　２階２３．１８�u　（延べ５２．９９�u）


３DKで戸建としてはちょっと小さいです。


建ぺい　６０％　　容積２００％

接道　市道　東４m

間口　約１２m　　奥行　約１４m　　の　ほぼ長方形です。


路線価は�u４．９万円


周辺の土地相場的には　坪２２〜２５万円ぐらいです。



更地にすれば比較的簡単に売れる場所ですので


出口は見易いですね。


下水も接続済です。


...


入居状況としては


Aさん　平成元年１１月入居

Bさん　平成９年３月入居


ながーく住んでくれています



家賃は

Aさん　４万円　（駐車場を近隣で借り上げ中（４０００円））

Bさん　４．５万円　（敷地内駐車場１台込み）


Bさんが平成９年に入る際に、１００万円ほどかけてリフォームしたそうです。



もちろん延滞はありません。


Aさんは近隣Pを借り上げているので実質３．６万円ですね。


両方で月額８．１万円　　年間９７．２万円


...


更地なら１２００万円前後で売るのも難しくないですが


ここは戸建賃貸２棟...


うーん(ｰｰ;)



こんな感じで建ってるので




まとめて売るしかありません(ｰｰ;)



１０００万円で売っても　表面利回り　９．７２％...


うーん(ｰｰ;)




わたくし　「大家さん相手に売るならせめて８００万円（１２．１５％）ぐらいじゃないと...」

おばあさん　「１０００万円はほしいな...」

おじいさん　「もうええが。はよー売ろーや」


みたいな状況です。



実際、なんだかんだで出動するのはおじいさんだから


もう面倒で面倒で早く手放したいみたいですが


おばあさんが少しでも多くって感じなんです




という訳で、ベースは　１０００万円　なんですが...


「８００万円で買付け持っていってすぐ決済する」


って言ったら売ってくれんかな？



おしまい




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　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


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　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

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こんばんは。岡山大家です。


昨日のブログで取り上げた　純然たる非公開物件

2014年05月14日　非公開情報です。


このミラクル物件から比べると、屁みたいなもんですが

2014年05月13日　現状200％　満室時330％


それでも、エンドユーザーにはなかなか情報が届かないので


みなさんそれなりに興味があるようで、いくつも連絡をいただきましてん


それなりの指値が通るようなら


そうそう損する状況でもないですから


買ってみてもいいんじゃないでしょうかね


...


さて、最近はなんだかバタバタしてましてねー


読者のtoukaさんが初めて買った入居者付きの戸建てが退去し


リフォームも終わったので


営業マンを呼んで現地を見てもらったりと


募集の段取りをしてきました。


営業マンに見てもらうというのはとても大切なことでね。


百聞は一見に如かずですよ。


早く決まればいいですねー



東区草ケ部にあるんですけど


見学会に使わせていただくことになったので


近日中に開催したいと思います





これが昼に終わり


次は市内某所で、新築のプランニングをしてきました。


北区の中心市街地に土地があって


RCで面白い企画ができないかという依頼。


結構面白そうなことを思いついたので


明日、設計事務所にプランを持って行ってきます。


これが具現化したら面白いよー





夕方からは業者さんから、戸建群の売却の相談を受けました。


全部で　９棟　の戸建群。


こんな戸建てが割安で、しかも未公開でわたくしの元に届けばなかなか面白い。


「広告に出す前に教えてくだせー」　って言っておきました（笑）




夜は、別の業者さんから相談を受けまして。


なんと、この方の会社のコンサルをしてくれないかと(^_^;)


忙しすぎてパンパンなので有効なアドバイスがほしいとのこと。


そりゃ、不動産業者さんの運営自体のコンサルもできなくはないですが


なんか路線が違うような（笑）


この業者さんも、具体化しそうな案件がいくつかあるようで


ここでも　「広告に出す前に教えてくだせー」　って言っておきました（笑）



そんな動きをしている今日この頃です




おしまい




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こんばんは。岡山大家です。


今日は、某社長さんとランチへ




いかにもお高そうなお肉に、いろいろ小鉢も出てきて


お値段　３５００円


めちゃ安いんですけど、普段のランチに比べて


ゼロが一つ多いです(^_^;)


ごちそうさまでした


...


夜は、迷える子羊さんともんじゃへ




この写真は焼きラーメン。


肝心のもんじゃの写真を撮り忘れております(ｰｰ;)




この子羊さん、なんだかんだ困ったことがあるとすぐに相談してきます。


わたくし、もう何年も


彼の　人生コンサル　をやっていると言っても過言ではありません（笑）


そんな今日の彼


「最近、何をやってもうまくいかねーんです」　と。


そんな彼の弱点は...


・意思が弱いこと。

・継続性が乏しいこと。


何年も前から、自分の人生を切り開くには


不動産を買って家賃収入を得ることから始めたい　と


そこは明確なんですけど、


はじめの一歩の　貯金　ができない



何年も前から会うたびに　「やります！」　と元気よく言いつつも


すぐに別の何かに使ってしまう


そんな自分に落ち込んでしまう悪循環。


どうしたもんか...


もう何年もこんな感じで(ｰｰ;)


...


「要は、不動産を買いたいという思いが弱いんよ」

「今のところ何が何でも欲しいって訳じゃないんだよ」

「不動産より目先のモノが優先順位が高いんだよ」　と


毎回同じこと言ってるような...（笑）


...


「よし、目標を作ろう」

「まず１００万円貯めよう。そして３００万円ぐらいの戸建てを買おう」

「いつまでにする？」

彼　「じゃあ１年後で」



「じゃあ専用通帳を作ろう」

「通帳があれば預け入れはできるから、カードは彼女に預けなさい」

「そして、彼女に宣言しなさい。１年で１００万円貯めると」

「そして、自分の心がぐらついたら注意してくれと頼みなさい」

「周りに宣言することでどんどん巻き込みなさい」

「自分がぶれていたら止めてくれと」


...


これだけでは弱いので


「よし。毎月月末に食事に行こう」

「２４日の給料日から食事の間までに必ずいくらかでも入金すること」

「毎月いくらでも構わないから、１年トータルで必ず１００万円にしよう」

「その食事に通帳持参な。毎月チェックするわ」




わたくし、こんなこともやってます


もう、人生コンサルか貯金コンサルですな（笑）


...


そのもんじゃのお代は　二人で　３１００円


昼のランチより安いじゃねーか。



「２０００円出すわ」

彼　「じゃあその２０００円は貯金します」

「おー。じゃあ最初の目標は、来週専用通帳作って、カードを彼女に預けて

通帳が　おはじめ２０００円　な（笑）」



ちゃんとクリアできるかな？


６月３０日にチェックしまーす



おしまい




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　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

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　家賃90,000円でお住まいいただきました


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　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



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　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

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　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のジムさんが新たに購入した


自宅用の中古住宅をリノベ中ということで


お忍びで見学にお邪魔してきましたー


...


このリノベ作業の多くを奥さんと一緒にやっているそうで


２月に買って、ようやく半分ぐらいの進捗らしいです。


ここはLDK。



元々、和室の二間続きをLDKに変更したそうです




壁は、ほぼ全部が漆喰で、自分たちで作業







洗面、キッチン、トイレに名古屋タイルというのを使っています。







詳しくはジムさんのブログにありますので


そちらもご覧になってみてください。

ジムさん　「晴れの国岡山、不動産投資！」


ジムさんはサラリーマンなので


週末はずーっと作業をされているとのこと


完成までまだ２ヶ月ぐらいかかるかなー　って言ってました


これから暑くなるから大変ですね


お忙しいところありがとうございました


...


さて、以前お忍びで見学した戸建がありまして。

2014年01月29日　２　管理の選び方


これ、読者のあつさんの物件３号だったんです。


これのリフォームが完了したということで


すでに個別で何名かご覧になられていますが


改めて、見学会をさせていただけることになりました


...


さらに、ここで登場した戸建も見学させていただけます

2014年04月28日　ペーパー大家さん


こちらは、読者のtoukaさんが昨年購入されたもので


入居者付きでしたがこの度退去し、


リフォームが完了しました。


あつさんの戸建てが　東区藤井

toukaさんの戸建てが　東区草ケ部


と、比較的近所なので同時開催します。


ご都合の合う方は　５月２５日（日）　１０時

岡山市藤井254-1
スーパーセンタートライアル 東岡山店

集合でお願いします。


昼頃には終わると思います。


可能な方はその後ランチでもいきましょう



おしまい




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