岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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あつさん　物件３号　岡山市東区藤井
toukaさん　物件１号　岡山市東区草ケ部
　
ご都合の合う方は　５月２５日（日）　１０時
岡山市藤井254-1
スーパーセンタートライアル 東岡山店
集合でお願いします。
昼頃には終わると思います。
可能な方はその後ランチでもいきましょう


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のA山さんが新たに購入された


中区国富の戸建を見せていただきましたー


随分凝った造りの建物です






６０坪ほどの敷地に大きな平屋で


庭もたっぷりあります。




塀を壊せば駐車場２台が余裕で置けます


近々リフォームに入りますが


ビフォーアフターを見学させていただけることになりました


----


その後は一転、新築建売住宅の見学に行ってきました。


わたくしの、物件６号７号の土地でお世話になった


有限会社バルプランさんの企画です。








わずか１５坪、建ぺい６０％、容積２００％の狭小地を


驚くべき有効活用


周囲を囲まれながらも光を多く取り込む工夫が素晴らしい


都会で狭小地を手がけているデザイナーさんが図面を書いたそうです。

デザイン会社　株式会社ココロエ



さすがにここまでお金をかけると賃貸用としては難しいですが


いつか狭小地を安く買って企画してみたいですねー




おしまい




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　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

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こんばんは。岡山大家です。


最近気になることがありまして。


北区厚生町の旧２号線沿いにある


このうどん屋さん。




岡山にお住まいの方なら見たことあるでしょう。


駐車場が広いですねー



この写真では奥が開けていますが


今は、アルファステイツ岡山厚生町　が建っています


どーん。





まだ建ったばかりで、立派なもんです


南側がうどん屋なんで日当たり良好


街も近いですし、まぁ便利なところです。


もちろん完売です


...


さて、その目の前のうどん屋さん...


壊してます　(°°;)"((;°°)





うわー


大金出して折角マイホームを手に入れて


もし目の前に大きな建物が建ったらイヤですね



何が建つんだろうか...


他人事ですが気になっています。


街中で買う時は、将来像も気にしておきたいですね。



おしまい




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あつさん　物件３号　岡山市東区藤井
toukaさん　物件１号　岡山市東区草ケ部
　
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岡山市藤井254-1
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集合でお願いします。
昼頃には終わると思います。
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参加予定者
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　H田さん
　A木さんファミリー
　Ｉ本さんファミリー
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、業者のSさんと大家のMさんと食事にきております




このMさん、物件を買いたいけれどなかなか良いのがないとお困りの様子


某社からもらった十数件の資料をひとつひとつチェックしましたが


全てあちこちに出ている物件ばかり...


残念ながら、オススメできるものはありませんでしたね


以前書いた、現状利回り２００％みたいなのは転がってないですよねー

2014年05月13日　現状200％　満室時330％


...


さて、ついにきました


コメント欄にクレームが（笑）


以下、コメント欄から抜粋


岡山で大家業をしている者だが、貴殿のブログをいくつか拝見した上で一言言わせて頂く。
全くもって大きなお世話ではないか。
友人の大家が、売りに出している収益物件を貴殿のブログで酷評されているのを発見しひどく憤慨していることで当ブログの存在を知ったが、投資ブームで売り手市場のなか、そもそも条件の整った物件が市場に出るのはまれで、それを解っていながら鬼の首を取ったかのように酷評するのはいかがなものか。
売主も指値が入ることは見越しているだろうし、指値次第で物件は良くも悪くもなるものであり、それを額面通りの金額で酷評するのもナンセンスではないか。
また、売り手市場とはいえ、やむにやまれぬ事情で損切りしてでも売りに出している大家もいるだろう。
満室経営できず、返済に困り、断腸の思いで売りに出した物件がネット上で晒され酷評されていればどう思うだろうか。
今回評論されているセキスイ物件の大家が仮に売却を考えていたとして、いざ売りに出してもこのように満室経営が難しいことを事前に晒されていれば買い手は確実に減ると思われる。
それでも自分が物知りだということをアピールするために、表現の自由を盾に他人がどうなろうと知ったことではないという考えの持ち主なのだろうか。
いくつか過去の記事を見たが、一方的に酷評しながら人を馬鹿にした感じが見ていて不快極まりなかった。
当方複数の物件を所有しており、近々に減価償却を終える物件を売却予定だが、友人同様にそれを古いだの、修繕費がいくらかかるから駄目だのと、貴殿のブログに晒され評論されたくはないので、くれぐれも大きなお世話は控えて頂き、評論したいなら直接貴殿に相談のあった人にだけにしてもらいたい。


...


...


な、長い...


かなり読むのが面倒でした


全部読んだ方、お疲れ様でした。


...


ご丁寧に匿名で、


わざわざコメント欄に


貴重な時間を割いて


このような長文を頂戴しまして


ありがとうございます。


...


...


実は、これ書いた方、わたくしの知った、業界の人なんです


ちょいちょい作り話と推測でものを言っていますが


昔からこんな感じの人でしたからねー


１のことを１０ぐらいに膨らませて、人を陥れたり


蹴落として行くのが得意なタイプでしたね。


わたくしもこの人のことは嫌いでしたけど、それはお互い様ですか。


接点がなくなったあとも何かと気になるんでしょう。


わざわざブログをチェックして


こんな長文を書く時間があれば他のことしてたらいいのにね...


...


このブログ、この方に限らず、基本的に業界の人からは嫌われていると思います（笑）


なんせ、いらんことばかり書いてますからねー


特に、○○○○○○○からはめっちゃ嫌われています（笑）



業界人からしたら隠しておきたいことを書き過ぎですかね。


訴えられるような書き方はしていないつもりですが。


...


今度から、当たり障りのないことを書きましょうか？


そのまま買ったら困りそうな物件を絶賛しましょうか？


いいことばかり言って、読者さんに売りつけちゃいましょうか？


読者さんから、リフォームとかでぼったくってみましょうか？



そんなことしたらメチャ儲かっちゃうなーイヒヒ


ざっくっざっくお金が入ってくるじゃん



よし


明日から、テキトーなこと言って稼ぎまくるじゃん


あはは(´∀｀)


...


...



求む　破滅願望大家



なんでも売りつける業者　や　ぼったくる管理会社をバンバン紹介して


てめーの大家人生を破滅に追い込んでやるから


どんどん網にかかってこいやー





酷評コメント、お待ちしております。




おしまい




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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

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　H田さん
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　S鞘さん（初登場）
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、結婚記念日でした


奥さんの好きなCOACHのかばんを買ってあげたら喜んでいました




時々こんなサービスをしています（笑）


...


さて、皆様からたくさんコメントやメールなどをいただきました


お騒がせしてすみませんでした


この方、昔の職場の人なんで（ここまで書くと２つに絞られますが...）


わたくしの電話番号を知っているはずなんですけど


わざわざテキトーなキャラを作ってコメント欄に投稿してくる念の入れよう...


自宅だって知っているはずなので、


文句があるなら直接くればいいのに


こういうやり方を好む人なんですよねー


昔から、自分の手を汚さずにいろいろ仕込むのが得意なんで


懲りずに次の嫌がらせを考えているはずですが


もう、ほっとくことにします。


...


そうそう。


そういえば、過去に取り上げた物件が


いくつか決まっているのでお知らせしておきましょう。


まずは　2014年03月30日　最近売れた物件たちのその後　４　で取り上げた


中区門田本町の　サンフラット


１DK　４室　で　駐車場もありますが


急坂を上った山の上なんで好き嫌いが分かれるところでしたが


最後の１部屋も決まっています。


３室の入居に半年ぐらいかかりましたけど


まぁ許容範囲でしょうか。


オーナーも管理会社もよく頑張りましたね


...


もうひとつ　2014年04月15日　キャンペーンちう　で取り上げた


学南町の１K　シャトル学南


こちらは、４室空いたまま


繁忙期が終わってからキャンペーンを始めましたが


まとめ借りがあったようで、３室いっぺんに決まっています。


残り１部屋です。


恐らく法人だと思いますが、これは大きいですね


まとめて空くリスクもある訳ですが、結果オーライでしょう


繁忙期中は特に手立てを打たず


繁忙期明けに慌ててキャンペーンを組むという


管理会社の後手後手の対応でしたが


オーナーの執念が実ったのかな？


ひとまずセーフティーなラインでしょう。


...


これらは、単身用とはいえ


立地的に、学生以外の入居が見込めたのが幸いでしたね。


安い単身用の場合、社会人相手となると


部屋が荒れたり、短期解約などもつきまといますが


どちらも一応軌道に乗ってよかったですね




安定経営がしにくいので、個人的には手を出さないですが


客付けに自信がある方はいいんじゃないでしょうか。


...


今晩は、サッカーのチャンピオンズリーグ決勝ですね


夜中にひっそり観戦します



おしまい




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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

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　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

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　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

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こんばんは。岡山大家です。


また例の同じ人からコメントがきていました。


自分から仕掛けておきながら、着地が訳わからんので削除しました


嫌なら読まなければよいだけの話しだと思いますが


何か言わんと気がすまんのでしょうねー


まぁよろしいわ。


...


さて、今日は


あつさん　物件３号　岡山市東区藤井

toukaさん　物件１号　岡山市東区草ケ部


のダブル見学会でした。


　S田さん
　F原さん
　A木さんファミリー
　Ｉ本さんファミリー
　S鞘さん改め　TORAさんご夫妻（初登場）
　とーやさん
　わたくし

の１２名。


ゾロゾロとちょっとした遠足みたいになっていました（笑）




１軒目の　あつさん３号物件　は


お風呂の部分がシロアリでボロボロ...


どころか　全消失　


木の部分が全部なくなっていたそうで


全交換したそうです





その他の水周りも全交換。


総額約１３０万円と、予算オーバーだったそうです


でも、建物が安く買えたから充分OKですね


...


２軒目の　toukaさん１号物件　は


元々、フルリフォームのうえに入居者付きの物件。


その入居者は倉庫代わりに使っていたので


退去後も綺麗なもんでした




一部クロス張替えと、掃除が終了して、つい先日、申込も入っています。


まだ油断はできませんが、順調な滑り出しですね。


...


その後、F原さん、TORAさんご夫妻とランチへ。


相変わらずの暴走トークを連発


そりゃ業者から嫌われるってね


...


夜は、某大家さんに家族で夕食に招待されまして


焼肉を死ぬほどご馳走になりました




真面目にやっていると報われるもんですね


いつもありがとうございます



おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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...


こんばんは。岡山大家です。


なななんと


ブログランキングで初の１０位以内に突入していました




何が起こったんでしょう？？


何はともあれ、応援クリックをしていただいてありがとうございます


妨害にも負けずにこれからも頑張ります


...


さて、今日のお昼はこちら




最近、ご馳走になることが多く、大変ありがたいことです


いつもありがとうございます。


...


といいますのが、今日は依頼を受けたコンサルが一段落し


関係者で昼食に行ったからでした


今回のコンサルも　管理会社選定などのお手伝い。


大家さんが実家の近くに物件を購入されたんですが


なんと、海外在住


海外からでは情報収集にも限度があり


わずか２週間程度の帰国中に


売買契約　や　前の大家さんからの引き継ぎ　や　管理会社選定　など


することが山盛り状態


前の大家さんの自主管理だったので


契約内容や鍵などいろいろと曖昧なところも多く


不良入居者問題　や　滞納問題　などもあり


いろいろと難航しそうな状態でした


...


そこで、海外からメールで依頼がきて、私が活動することに


この大家さん独自の調査による


３社の管理会社候補に対しての意見を述べたり


わたくしが信頼できると思った、別の管理会社３社をご紹介して


結局５社と接触。


大家さんが調査した


A社　は　地場で古くからやっているものの、客付け力に期待できないので落選


B社　は　物件を見にきたものの、修繕などが自社以外では不可とのこと。


修繕費も高く、大家さんの知り合いもたくさんいることなどから落選


C社　は　大家さんと食事をし、


提案をすると言ったきり放置状態なので落選


ということに...


工事が自社でしかダメというのは儲け主義の象徴でしょうか。


放置状態なんてのは話しにならないですが...


...


ちなみに、わたくしがチョイスした


D社、E社、F社は仕事ぶりも良く知った人たちで


どこに任せてもしっかりやってくれると思っています。


そもそも変なところは紹介できないですから。



その３社には、今回いろいろ無理を聞いていただきました。


なんせ、滞在時間が短いものですから


同日同時刻に現場に集まっていただくことに


大家さん、大家さんの奥さん、３社の方、わたくしで、ゾロゾロ物件見学。


その後、各社の提案を提示していただきました。



D社、E社もよかったんですが、結局、F社にお任せすることに。


D社、E社にはお手間を取らせるだけとなってしまいましたが


いろいろとありがとうございました　m(__)m


...


そして、今日までの残された時間で


引き継ぎや不良入居者への対応策などを話し合い


概ね形にすることができました



スケジュール帳を見てみると


１３日　の　初対面　から


１４日、２０日、２１日、２６日　にお会いしていました。


その間、メールや電話のやり取りもありましたから


短い時間なりに濃密な時間となりました。


その結果、大変感謝してくださって、


こちらとしても頑張った甲斐があったというものです


サラリーマンとは一味違う喜びですね



今頃、大家さんは飛行機の中ですが


海外からでも安心できるようにサポートしていきたいですねー




おしまい




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　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



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　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のmtanaさんと、物件相談を受けながらランチへ




いつもありがとうございます


...


その後、読者のT戸さんが検討中の物件を視察しておく予定だったので


ついでにmtanaさんと早島町へ出撃


そこで見たものは


...


...


つづく


...


...



なーんて（笑）



この写真、石積みの上からコンクリート壁を作って、


その上に家を建てています



まぁ、丘陵地ではよくある感じです。


これだと、強度的にもしっかりしていそうです


...


ところが、mtanaさんと見たものはここのお隣で


こんな感じでモルタルで固めた上に建物が乗っております。




モルタルの斜面に一部はみ出すぐらい際に建っています


...



近づいてみると、大きなヒビが




写真じゃわかりにくいかもしれませんが


指が全部入るほどの隙間で、下の土がはっきり見えます


ヒビというか、このあたり一帯が剥がれてずり落ちつつあるんです


ヒビの一番下の部分が少しズレているでしょ？


このあたりを持ち上げたら簡単に剥がれそう...



他の場所も多少のヒビはありますが


ここは建物の重みでこうなっているのでは...



すぐにすぐに崩れるような話ではないと思いますけど


このまま購入を後押しするにはちょっと...



しかし、不動産屋さんは大丈夫でしょうみたいな感じだと...




これって、このままだとかなりヤバイですよね？


このまま補強できるのかなー？


誰か知りません？




おしまい




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　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


非公開情報が入りましたのでお知らせしておきます


所在　倉敷市玉島柏島

面積　４８７�u（１４７．３２坪）

用途地域　第一種低層住居専用地域

建ぺい率　４０％

容積率　８０％

接道　公道　南西３m


建物　木造２階建て

延床　２８９．８３�u（８７．６７坪）

築年数　平成２年２月

戸数　５戸

駐車場　１０台


全戸２台取れるのがいいですね


...


連棟式の１〜２階を専有するメゾネットタイプで


各部屋は　２LDK　５７．９６�u





写真を見る限りですが、室内は結構綺麗ですねー




１３０万円かけてリフォームしているそうです。


...


入居状況は

１０１　平成１８年　家賃４．７万　１台込み　２台目２千
１０２　空き
１０３　平成１０年　家賃４．７万　１台込み　２台目２千
１０５　平成１０年　家賃４．７万　１台込み　２台目２千
１０６　平成２２年　家賃４．７万　１台込み　２台目２千

です。


小型犬１匹可で入居募集しているようですが


まぁ妥当なところじゃないですかね。


一度入居したら結構長いですねー


この条件なら普通に入居しそうな気がしますけども。


...


現状で　月１８．８万　　年２２５．６万

満室で　月２３．５万　　年２８２万


ケーブルTVが　月８,０００円　いるそうです。

...


あと、ここは　汲み取り　らしいです


...


そんなこんなで、気になるお代は


１,７００万円



現状表面利回り　１３．２７％

満室時表面利回り　１６．５８％


近頃にしてはそこそこありますね。


入居もいけると思うんだけどなー


この先、最悪でも４万は切らんと思いますけどねー


...


近所にスーパーとか水玉ブリッジラインがあって


住宅団地があるようなので、


そこそこマイホームを建てる需要もあるのかな？



固定資産路線価が２２,９００円/�u


更地にしたら、坪１０万ぐらいで売れるんじゃないかな？


...


自己資金３００万ぐらいと、少し指値が通ったとして


借入　１３００万　　金利　２．５％　　期間　１０年　なら


月々１２．２万ほど


ケーブルTV　８千　とで　１３万ぐらいですか。


固定資産税は　２６年　で　９７,０００円　ほど。


...


現地を見たわけではないですけど


もし１５００万〜１６００万程度で買えるなら


このあたりに地の利がある方には悪くないと思いますよ



個人的には遠隔地は面倒なのでパスですが


気になる方には資料をメールで送りますよ



おしまい




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　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

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こんばんは。岡山大家です。


また非公開情報です。


今度は北区の某女子大の近く


面積　２７６．９３�u（８３．７７坪）

用途地域　第二種住居地域

建ぺい率　６０％

容積率　２００％

接道　公道　西３m


建物　RC造３階建て

延床　３７９．７９�u（１１４．８９坪）

築年数　平成元年３月

戸数　１５戸

駐車場　なし


...


２０�u前後の部屋が何タイプがあるんですけど


満室です


ここ、恐らく花園です


女子学生さんで埋まっているものと思われます。


３点UBなんですけど、学校が近いってーのは魅力ですね。


...


家賃は　３万〜３．５万　で


月４７．７万　　年５７２．４万　　入っています。


ネット込です。


ネット込みでこの家賃ならサクッと決まるでしょうね。


...


気になるお代は


５,５００万円


表面利回り　１０．４１％　です。


...


場所はいいですわー


きちんとメンテしていけば


入居はボチボチいけるでしょー



エレベーターもオートロックもないので、ランニングは年４６万ほど


固定資産税は　土地５．４万　建物３５万　　ぐらいらしいです。


でも、月にすると７万ぐらいはいるんだね...


月の家賃が　４７．７万　だから実質４０万ぐらいか。


...


自己資金　５００万

借入　５,０００万

金利　２．５％

期間　１５年　なら、月３３万

期間　２０年　なら、月２６万


１５年だったら無理じゃな


...


指値　５００万

自己資金　１０００万

借入　４,０００万

金利　２．５％

期間　１５年　なら、月２６万

期間　２０年　なら、月２１万



このあたりが最低ラインかな...


１５年だとしんどいか...


２０年いけるかな...


もっと指値が通るか、自己資金入れるか...



基本的に自己資金がそこそこ出せる方向けですねー




こちらも興味のある方は資料をお送りします



おしまい




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　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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...


こんばんは。岡山大家です。


2014年05月29日　非公開情報が入りました。


で紹介した、倉敷市玉島柏島の物件。


早くも、読者さんが買付けを入れたそうです



まぁ、いくつか不安要素もありますが


はっきり言って、


全く不安要素がないような物件は


なかなか安値で買えるもんではないですからね。



そんな夢のような物件をひたすら追いかけるのも自由ですが


いつのことになるやら...


...


だったら、どこまでの不安要素を受け入れられるか？


ってことにしかならないでしょう。



結果、受け入れられる容量が大きくて


その判断を素早くできる人が


サクッと買い付けをいれるってことになっていますしね。


...


今回、５〜６名の方が反応しましたが


それぞれの動きが興味深かったですね。


ブログ掲載の翌日に見に行った人もいれば


次の土日に行ってみますという人もいました。




Aという不安要素に触れて警戒する人もいれば


全くスルーという人もいますし


そこを許容する人もいました。




道路が狭いという人もいれば


そうでもないという人もいました。



感じ方ってほんといろいろなんですねー


...


今回の物件も


「こりゃダメだー」　って人と

「なんとかなりそう」　って人がいて


後者が買付けを入れている訳なんで、


要は、問題点を解決できるであろう力量や経験、


資金力や決断力の差なんだと思いますね。


...


ちなみに、


わたくしの、物件１号、２号、３、４、５号は


決めるまでに現地確認はしていません。


それは、見なくてもすぐに判断できるほど熟知していたから。


６、７号、８号はそこに行ったことがなかったので、現地確認をしました。


...


ある程度の軍資金があることを前提として


普段から自分の探しているエリアを誰よりも熟知する努力をしたり


見に行くなら、１日でも１時間でも早く、深夜や早朝にでも動くなど


ライバルに抜きん出た動きができないと


勝つのはなかなか難しい話しだと思いますね。



ただ、「ほしい、ほしい」って言っているだけじゃいつまで経ってもね



おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

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　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　7号 　H24年11月5日から家族で住む



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こんばんは。岡山大家です。


先日、「全国賃貸住宅新聞」を読んでいたらこんな記事が。




「音楽スタジオ付き賃貸マンション着工」
※クリックで大きくなります。


ほー


「神戸市中央区で　RC１４階建て　８４室。」


ふーん


「入居者専用の共用施設として

　・音楽スタジオ
　・AVルーム
　・ラウンジ
　・キッチン

を設置。入居者同士が共同で使える施設となっている。」


へー


...


音大生用に防音マンションは時々ありますけど


ここは共用施設なんですね。



記事中に


「入居者間のつながりや趣味の世界を広げることを促進し、

自発的なコミュニティ形成がでいるコンセプトマンション」


ということが書いてあります。



なるほどね。


音楽という共通項で人を集めるってことですね。



確かに、一定のニーズはあるかもしれないですね。


音楽以外でも


例えば


動物好き　とか


バイク好き　とか


アニメ好き　とか


変わったコミュニティも作れそうですね


...


差別化の手法として


シェア　や　コミュニティ　というのは


鍵になってくるんでしょうねー




ボロアパートを買って


DIY好きのコミュニティ　を作って


好き勝手やってもらいたくなってきました（笑）




おしまい




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　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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こんばんは。岡山大家です。


何度か取り上げた、津島西坂のこちらの物件。

2013年10月08日　津島西坂　再販で登場

2013年12月26日　津島西坂　競売物件　その後




昨年（２０１３年）競売に出ていて


売却基準価額　３３０万円

↓

１３年４月　１０６０万円　で　落札

↓

１３年１０月　１３３０万円　で　再販登場

↓

１３年１２月　１２００万円　へ　値下げ

↓

↓

↓

１４年５月　１２００万円　で　売却



となりましたー


良かったですねー




落札価格からすると値下げもしにくいし


このままじゃ売れないんじゃないかとさえ思いましたが


世の中に売れない物件はないんですねー


...


あとね、北区庭瀬の山陽学園大学のすぐ裏にあった


１７００万円のアパート。


何人かの方から質問を受けましたが


こちらも満額１７００万円で売れたようですよ



物件を欲しい人っていっぱいいるんですねー



どんどん物件は売れていきますけど


ポロポロ新たな売り物件も出てきますから


すぐに買えるような準備だけはしておきたいですね。




おしまい




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　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

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６月７日（土）に　大東建託の新築見学会があるそうです。
岡山市初の商品ということでお邪魔しようと思います。
パースはこんな感じです。


場所は　東区瀬戸町江尻１４４３−１
１０時から１６時　までやっているそうです。

わたくしは他のアポがあって　１５時半頃　に出没予定です

東区瀬戸町沖209-3　セブンイレブン瀬戸沖店　集合でお願いします。


参加予定者

　A山さん
　しょーですさん
　わたくし


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、倉敷で不動産屋を新規開業したM社長に会ってきましたー


おめでとうございます




会談内容を掻い摘んで言うと


「今後いろいろやっていく中で、顧問になってほしい」　と(((゜Д゜；)))


そりゃできることならなんでもお手伝いしますよー


今後もさらによい関係が築いていきましょー


...


そんな流れでランチへ突撃


なななんと、ごはんが　お粥　なんですよー　(((゜Д゜；)))


しかも１８種類から選んで、食べ放題




もちろんメインの食事もしっかりあります。




店内の雰囲気もGOOD




１８種類のお粥が食べ放題なんて斬新ですねー


胃に優しいのが嬉しいです


M社長、ごちそうさまでした


...


さて、今日も水面下の情報が...


岡山市北区某所。かなり西の方で、倉敷市との境のあたり。


平成８年築　軽量鉄骨造　２階建て


１K　６室　×　３棟　　＋　太陽光　たぶん１５kwぐらい


各部屋２７�uぐらいです。もちろんセパレート。


駐車場　各１台あり


ネット無料


現状、３室空き


家賃月額　５８．９万円　　年７０６．８万円


満室なら　月６９．７万円　　年７１７．６万円



これに、太陽光が載っています。たぶん１５kw。


昨年１年間で１２５万円入っています。


満室家賃と合わせたら、８２４万円　です。


...


気になる売値は　７５００万円


現状表面　９．４２％


満室時表面　９．５７％


満室時＋昨年の太陽光　１１．２４％


...


土地は　５筆　で　１１００�u　　（約３３３坪）


浄化槽、市街化調整区域



世の中いろんな物件あります



おしまい




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こんばんは。岡山大家です。


yahooニュースに載ってたんでご覧の方も多いかと...


以下、yahooニュースから抜粋


...


自殺物件、入居者に説明せず契約２件　福岡でアパマン

朝日新聞デジタル 6月6日(金)7時7分配信

　不動産仲介業大手のアパマンショップホールディングス（東京）が福岡市内の２件のマンション物件について、以前の入居者が室内で自殺したことを説明せず、新たな入居者に賃貸していたことがわかった。同社が朝日新聞の取材に明らかにした。

　アパマンショップは、物件の説明義務を定めた宅地建物取引業法に「違反した可能性がある」として、入居者に謝罪したという。社内のシステムに正確な物件情報が入力されていなかったことが理由、と同社は説明している。

　孤独死や自殺などが起きて心理的に敬遠されがちな不動産物件は、業界では「事故物件」と呼ばれる。宅建法は、入居希望者の契約の判断に影響するような事柄は事前に説明するよう義務づけており、事故物件は一般的に説明対象になるとされる。


...


こういうの、現実に時々あるんですよ(ｰｰ;)


あまり公にならないだけで、


岡山にも事故物件ってたくさんあります


わたくしが現役営業マンの頃は、


知っていればもちろんお伝えしていましたが


大家さんは隠そうとしますから


全部が全部情報が入ってくる訳でもないですし


同じ店舗の社員同士ぐらいなら共有できていても


上記のアパマンさんぐらい規模が大きくなってくると


知っている社員もいれば、知らない社員も出てくるので


現実にはなかなか難しいところなんですよねー


どこまでが告知義務なのかってところもありますし...


...


実際に体験したケースをいくつか書いておきます。




大○建託の物件で、自殺があったのちの募集は


きちんと告知し、大幅に家賃をディスカウントしていました。


通常５万円ぐらいのところを、２万円ぐらいにしていたと思います。


これは、気にしない人がすんなり入居していました。


...


学生物件で翌年３月の入居が３部屋決まっていた物件がありましたが


別の部屋で硫化水素みたいなので自殺があって


それをお伝えすると２件はそのまま契約を進め


１件は別の物件に変更しました。


...


高層マンションで、その部屋から飛び降りがあった件では


きちんと告知すると、１万円ほど値切られて決まったことがあります。


...



発砲事件があって駐車場で死亡した物件は


お知らせすると皆さん嫌がるので


わたしは決めたことがないですが


家賃が安いので意外とどんどん決まっていました。


わたしの知らないところでは


お伝えしていない（そもそも事実を知らない）


営業マンもいたはずです


...


高層マンションの飛び降りなんかは


賃貸、分譲に限らず岡山でも結構あったりしますが


もう５年以上前の話だったりすると


今の営業マンなんかは誰も知らなかったりします。


その部屋で亡くなった訳でもなく


かなり年月も経っているので


問題ないレベルなのかもしれませんが...


わたくしは知っていることは全てお伝えしていましたが。


...


北区田町　の　発砲殺人事件

北区十日市　の　飛び降り

南区豊成　の　飛び降り

南区豊成　の　首吊り自殺

北区西古松　の　飛び降り

北区西古松西町　の　飛び降り　

北区津島　の　ガス自殺　

中区赤坂本町　の　発砲殺人事件

南区松浜町　の　孤独死


などなど、他にもいくつも聞いていますが


年月が経つと風化するもんです。


諸説ありますが、どこまでお伝えするべきなのか


難しい問題ですねー



おしまい




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　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

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　家賃90,000円でお住まいいただきました


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　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


今日は、長女と　映画「アナと雪の女王」　を見に行ってきましたー



最近の映像技術はすごいんですねー( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!


すっかり魅入ってしまいました


次女の方は高熱で病院に行ったあと自宅待機(ｰｰ;)


機嫌よく遊んでるんですけどねー...


最高４１度まであがりましたがよくわかりません


...


さて、昨日は大東建託の新築見学会に


A山さん、しょーですさん、Ｉ本さん、わたくしで行ってきました。


今回の物件もなかなかよかったです


...


個人的によかったのはここ。


寝室の一角に収納らしき窪みが。


その奥に扉も。





近づいてみるとやはり収納でした。




こういう段もいいですねー


下の段にもハンガーパイプが付いていました。


...


...



そして先ほどの扉を開けると


...


...


じゃーん




脱衣所へ


こういう動線っていいなーって思いますね。


毎回進化の跡を感じられます。


...


１０年ぐらい前は何かと悪評が多かったですけど


最近の物件は何かと参考になりますね＾



こういうとこに行っていろいろ見ておかないと


時代遅れになっちゃうんでいつも助かります。



ありがとうございました



おしまい




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