岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


yahooニュースに載ってたんでご覧の方も多いかと...


以下、yahooニュースから抜粋


...


自殺物件、入居者に説明せず契約２件　福岡でアパマン

朝日新聞デジタル 6月6日(金)7時7分配信

　不動産仲介業大手のアパマンショップホールディングス（東京）が福岡市内の２件のマンション物件について、以前の入居者が室内で自殺したことを説明せず、新たな入居者に賃貸していたことがわかった。同社が朝日新聞の取材に明らかにした。

　アパマンショップは、物件の説明義務を定めた宅地建物取引業法に「違反した可能性がある」として、入居者に謝罪したという。社内のシステムに正確な物件情報が入力されていなかったことが理由、と同社は説明している。

　孤独死や自殺などが起きて心理的に敬遠されがちな不動産物件は、業界では「事故物件」と呼ばれる。宅建法は、入居希望者の契約の判断に影響するような事柄は事前に説明するよう義務づけており、事故物件は一般的に説明対象になるとされる。


...


こういうの、現実に時々あるんですよ(ｰｰ;)


あまり公にならないだけで、


岡山にも事故物件ってたくさんあります


わたくしが現役営業マンの頃は、


知っていればもちろんお伝えしていましたが


大家さんは隠そうとしますから


全部が全部情報が入ってくる訳でもないですし


同じ店舗の社員同士ぐらいなら共有できていても


上記のアパマンさんぐらい規模が大きくなってくると


知っている社員もいれば、知らない社員も出てくるので


現実にはなかなか難しいところなんですよねー


どこまでが告知義務なのかってところもありますし...


...


実際に体験したケースをいくつか書いておきます。




大○建託の物件で、自殺があったのちの募集は


きちんと告知し、大幅に家賃をディスカウントしていました。


通常５万円ぐらいのところを、２万円ぐらいにしていたと思います。


これは、気にしない人がすんなり入居していました。


...


学生物件で翌年３月の入居が３部屋決まっていた物件がありましたが


別の部屋で硫化水素みたいなので自殺があって


それをお伝えすると２件はそのまま契約を進め


１件は別の物件に変更しました。


...


高層マンションで、その部屋から飛び降りがあった件では


きちんと告知すると、１万円ほど値切られて決まったことがあります。


...



発砲事件があって駐車場で死亡した物件は


お知らせすると皆さん嫌がるので


わたしは決めたことがないですが


家賃が安いので意外とどんどん決まっていました。


わたしの知らないところでは


お伝えしていない（そもそも事実を知らない）


営業マンもいたはずです


...


高層マンションの飛び降りなんかは


賃貸、分譲に限らず岡山でも結構あったりしますが


もう５年以上前の話だったりすると


今の営業マンなんかは誰も知らなかったりします。


その部屋で亡くなった訳でもなく


かなり年月も経っているので


問題ないレベルなのかもしれませんが...


わたくしは知っていることは全てお伝えしていましたが。


...


北区田町　の　発砲殺人事件

北区十日市　の　飛び降り

南区豊成　の　飛び降り

南区豊成　の　首吊り自殺

北区西古松　の　飛び降り

北区西古松西町　の　飛び降り　

北区津島　の　ガス自殺　

中区赤坂本町　の　発砲殺人事件

南区松浜町　の　孤独死


などなど、他にもいくつも聞いていますが


年月が経つと風化するもんです。


諸説ありますが、どこまでお伝えするべきなのか


難しい問題ですねー



おしまい




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