2014年05月27日
大きなヒビが...
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、読者のmtanaさんと、物件相談を受けながらランチへ
いつもありがとうございます
...
その後、読者のT戸さんが検討中の物件を視察しておく予定だったので
ついでにmtanaさんと早島町へ出撃
そこで見たものは
...
...
つづく
...
...
なーんて（笑）
この写真、石積みの上からコンクリート壁を作って、
その上に家を建てています
まぁ、丘陵地ではよくある感じです。
これだと、強度的にもしっかりしていそうです
...
ところが、mtanaさんと見たものはここのお隣で
こんな感じでモルタルで固めた上に建物が乗っております。
モルタルの斜面に一部はみ出すぐらい際に建っています
...
近づいてみると、大きなヒビが
写真じゃわかりにくいかもしれませんが
指が全部入るほどの隙間で、下の土がはっきり見えます
ヒビというか、このあたり一帯が剥がれてずり落ちつつあるんです
ヒビの一番下の部分が少しズレているでしょ？
このあたりを持ち上げたら簡単に剥がれそう...
他の場所も多少のヒビはありますが
ここは建物の重みでこうなっているのでは...
すぐにすぐに崩れるような話ではないと思いますけど
このまま購入を後押しするにはちょっと...
しかし、不動産屋さんは大丈夫でしょうみたいな感じだと...
これって、このままだとかなりヤバイですよね？
このまま補強できるのかなー？
誰か知りません？
おしまい
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北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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...
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ついでにmtanaさんと早島町へ出撃
そこで見たものは
...
...
つづく
...
...
なーんて（笑）
この写真、石積みの上からコンクリート壁を作って、
その上に家を建てています
まぁ、丘陵地ではよくある感じです。
これだと、強度的にもしっかりしていそうです
...
ところが、mtanaさんと見たものはここのお隣で
こんな感じでモルタルで固めた上に建物が乗っております。
モルタルの斜面に一部はみ出すぐらい際に建っています
...
近づいてみると、大きなヒビが
写真じゃわかりにくいかもしれませんが
指が全部入るほどの隙間で、下の土がはっきり見えます
ヒビというか、このあたり一帯が剥がれてずり落ちつつあるんです
ヒビの一番下の部分が少しズレているでしょ？
このあたりを持ち上げたら簡単に剥がれそう...
他の場所も多少のヒビはありますが
ここは建物の重みでこうなっているのでは...
すぐにすぐに崩れるような話ではないと思いますけど
このまま購入を後押しするにはちょっと...
しかし、不動産屋さんは大丈夫でしょうみたいな感じだと...
これって、このままだとかなりヤバイですよね？
このまま補強できるのかなー？
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【日記の最新記事】
手持ち資金の持って行き先
この記事へのコメント
へー、ダムの補修にも使われるんですねー
今回は、クラックというか、もうその一面がずり落ちているんでどうなんでしょうね...
建物の基礎は普通のブロック１段に乗っけているだけみたいな感じで配筋も怪しいです(；一_一)
誰に聞いても「やめとけ」と言われますね(ｰｰ;)
ダムなんかもこの方法で治します。
他に繊維張ったりもあります。
クラック入って、そのもの一体が剥がれるのは、元々の配筋や基礎に問題があるかもしれませんね。