岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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飲み会のお知らせ

４月２７日（日）　１９時半　スタート
金曜日ぐらいにはブログで場所をお知らせします。

現在の参加予定者

あつさん
Sさん
Ｙ山さん
Ｗ辺さん（初参加）
わたくし


...



こんばんは。岡山大家です。


4月２７日（日）に飲み会をしますが


夜の参加が難しい方とランチ会をしようと思います


場所は決まり次第ブログで告知します。


現在の参加予定者

Ｍ谷さん（女性）
ＴＡＫＥさん
Ｉ島さん
Ｎ本さん
わたくし


...


さて、最近、固定資産税について聞かれたので


ちょっと書いてみます。


その方は、固定資産税ってかなり高額じゃないの？


って感じで不安に思われていました


わたくし自身も、昔は


固定資産税って高いんだろうなーって思っていました。


なんとなくお金持ちが払う税金のイメージを持ってたもんで。


...


こなけりゃいいのに、近頃、固定資産税・都市計画税の納税通知書が届きました




折角ですので、どの程度の物件でどれぐらいの税金なのか公開しましょう。

固定資産税　⇒　固
都市計画税　⇒　都


・物件１号　岡山駅近くのＲＣ５７．７７�u

　土地　4,474円（固3,132円、都1,342円）

　建物　80.720円（固66,476円、14,244円）

　計　85,194円


　土地が極端に安いのは、狭い土地に戸数がたくさんあるので

　土地の持分が少ないからですね。

　ＲＣ（鉄筋コンクリート）というのは、耐用年数が長くて

　建物の評価が高くなるんですね。



・物件２号　土地１５２．４�u　鉄骨平屋建て５７．２７�u

　土地　25,660円（固17,962円、都7,698円）

　建物　61,865円（固50,948円、都10,917円）

　計　87,525円
　

　建物は物件１号よりも新しいのにこちらのほうが安いです。



・物件３、４、５号　土地１８１．８１�u　木造平屋建て３棟

　土地　10,166円（固7,116円、都3,050円）

　建物
　　３号５０．０８�u　7,402円（固6.096円、都1,306円）
　　４号４１．１８�u　6,178円（固5,088円、都1,090円）　
　　５号５０．１１�u　6,465円（固5,324円、都1,141円）

　計　30,211円


　場所も良くないし、建物も古いのでかなり安いです。



・物件６号、７号　土地２６０�u　木造２階建て２棟

　土地　29,120円（固20,384円、都8,736円）

　建物
　　６号８４�u　49,672円（固34,771円、都14,901円）
　　７号８４�u　49,672円（固34,771円、都14,901円）

　計　128,464円


　物件１号、２号に比べて建物が安いですが、

　これは、新築の軽減措置があるため。

　普通の新築住宅の場合、３年間は固定資産税が半分になります。

　都市計画税はそのままです。

　軽減がなくなると、（固定資産評価が変わらない場合）

　固34,771円　⇒　69,542円
　都14,901円　⇒　そのまま
　
　合わせて　84,443円　にアップします

　計　198,006円


　１号、２号にも軽減措置があった訳ですが、かなり大きいですねー



・太陽光　２０ｋｗ

　固69,400円

　
　償却資産として固定資産税がかかります。都市計画税はありません。

　物件６、７号の外構も少し含まれています。


　

・物件８号

　１月１日の所有者にかかるので、来年からですね。

　今年の分として、前オーナーに7,000円払いました。

　土地、建物で年１万円ほどです。


...


岡山市の普通の住宅地で、普通の住宅なら


年額１０万円ぐらいじゃないですかね？


月１万円程度積み立てておけば大丈夫だと思いますよ。




賃貸でお考えの方は家賃１か月分ぐらいですかね。


大きくもないですけど、小さくもない額ですね


満室経営でも、１か月は空室みたいなもんですね。


最初から計画に見込んでおきたい金額です。



空室３か月で、広告料２か月なんか払ってたら


半年空きと一緒ですから


すんなり客付できるかどうかがとても重要ですねー



おしまい




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