岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、１１月９日に決済・引渡し予定で


大家デビューを目前に控える方から相談を受けました


３０歳の普通のサラリーマンの方ですけども


１K　４戸　　２DK　２戸　を　約１０００万円で契約なさったそうで。


築３４年　１K　３戸　空き　　駐車場なし...


駐車場がないとかなり厳しい場所ではありますが...


しかも、トイレは和式...


...


トイレは様式に変えるそうですが


家賃は２万円前半といったところでしょうか。


業界内にいる人は恐らく手を出さないと思われますが


異業種の方だからこそでしょうねー


...


業界の人がなかなか収益物件に手を出さないのは


表も裏もを知りすぎてしまうからというのもあるでしょうね。


逆に、知らない人のほうが積極的にチャレンジしますもんねー


石橋を叩くのも大切ですけど


それなりに覚悟を決めて購入しないと


なかなか前に進めない環境ですもんね。


そんな中、突っ込んでいける人ってある意味凄いなーと思います


...


この方の場合、８００万円程の１０年の借入で


現状でも支払いは足りていますし、


サラリーマンの収入もありますから


破綻はしないでしょう。



入居が決まらない限り、しんどい状況は続くでしょうけど


机上の空論をあーだこーだ言うだけで


全く前に進もうとしない人より


経験値は格段に上がるでしょうねー


...


いくつかアドバイスをさせていただきましたけども


私が関わった方には、ぜひ上手くいってほしいものです



おしまい



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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
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　5号　19,000円でH25年6月から入居

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　土地1,230万　　建物本体 約900万

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こんばんは。岡山大家です。


田舎にくるとネット環境が貧弱なので


ブログ更新だけでも一苦労です(笑)


...


東北某所の街並みを保存した地域にきました。


江戸時代は宿場町だったそうです



きれいな茅葺き屋根




いわゆるリビング




お風呂




トイレ




屋根に木が生えてます(笑)





最近、古民家再生とかで


おしゃれなカフェに大改造みたいなパターンもありますけど


なかなか古民家もないですよねー


...


築４０〜５０年程度だと


単なるボロが多いですけど


ここまで古くなると別格ですわねー



茅葺きでは何かと大変でしょうけど


古民家を手に入れていじってみたら楽しそうですねー



おしまい




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　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


現在、高速バスで戻っておりますが


wi-fiが不安定で困ってます(笑)


しかし、北のほうに行くと紅葉がきれいですねー




こんな自然に恵まれているように見えても


地元の人はあの事故以来不安が尽きないそうです


観光地にはこれが設置してありました。




線量計っていうのかな


汚染濃度を測る機械だそうです


...



わたくしのソフトバンク携帯は線量を測る機能がついているんですけど


岡山で使っても全く反応しないので


ちゃんと機能してるのかな


って思ってましたけど


東北で測ると、バリバリ反応するので


結構ビビりましたね


...


岡山は近くの原発といっても


島根か松山ぐらいですから


万一があってもそれほど心配もないです。


四国山地と中国山地に挟まれてて


台風の直撃もほとんどないですし


地震もなく


晴れの日も多い


県南は雪もないですからね。


...


太陽光にも適しているし


土地の価格に対して家賃も高くもらえる場所なんで


不動産を運営するには素晴らしい場所だと痛感しますねー



真偽を確認したわけではないですが


戦後からかな岡山市は人口が減少したことがないそうです



地方都市の中では


将来性がある地域なんじゃないでしょうかねー




おしまい




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こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のみーこさんと


北区某所に住宅設備などの見学に行ってきましたー


この、みーこさん。


リフォーム好きな女性の方で


自宅のクッションフロアやクロスの張替えをやっちゃいます


できれば、床材や壁材を多く見たかったんですけど


それほど数が多くなくてちょっと残念


屋内用のタイル材は結構あったんで参考にはなりました



高級感を出すのにピンポイントで採用できればなーなんて思いますが


実戦投入するには少々価格面が...



差別化のアイテムに使えればいいんですけどねー



次回は、内装材で有名な会社のショールームに突撃予定です


...


ここには、お風呂やシステムキッチンなどがたくさんありましたが


この高級キッチンを発見


※参考リンク



アイランドキッチン部分は人造大理石で


しかも収納たっぷり


後ろ側の収納システムは使い勝手抜群ですねー


この業界もどんどん進化してるんですねー


...


ちなみに気になるお値段は


アイランドキッチンが　３５６万円...


収納ユニットが　３６０万円...



これ、中古の戸建が買えるじゃん...



おしまい




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　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

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こんばんは。岡山大家です。


以前、リフォーム中の見学をさせていただいた


読者の　かこさん　の記念すべき１号物件

2013年10月15日　かこさん物件見学会にいってきましたー


ついに、リフォームが完了したとのことで


再度、見学会をさせていただけることになりましたー


...


さらに、先日、ブログに登場した


2013年11月05日　岡山市北区一宮 ７


読者の　ロッカーキャットさん　の物件も


同日に見学会をさせていただけます



こちらは、平屋の戸建で


多くの部分をセルフリフォームされたという逸品


読者の　戸建大好き　あつさん、リフォーム大好き　みーこさん


の興味をそそること間違いなしかと(笑)


...


というわけで


１１月１９日（火）　午前１１時


岡山市南区並木町２−１４−１５


ボーリング場の　ネグザスボール　駐車場


へ集合にします


ご都合の合う方は、その後食事でもいきましょう



参加希望の方はＰＣメール（okayamaooya@gmail.com）や


ご存知の方はLINEや電話などでご連絡ください



現在の参加予定者

　ロッカーキャットさん
　かこさん
　あつさん
　みーこさん
　わたくし



おしまい




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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

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　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

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かこさん、ロッカーキャットさん物件の見学会をやります。
１１月１９日（火）　午前１１時
岡山市南区並木町２−１４−１５　ネグザスボール　駐車場
へ集合でお願いします。

現在の参加予定者

　ロッカーキャットさん
　かこさん（女性）
　あつさん
　みーこさん（女性）
　大黒天人さん
　Tさん（初登場）
　mtanaさん（午後から登場）
　Mさん（初登場、女性）
　Oさん（初登場）
　ゆずこりんさん（尼崎から参上）
　わたくし




こんばんは。岡山大家です。


明日は見学会ですね


今から楽しみです


...


さて、今年も忘年会を開催しようと思います


土日が休めない方も多くいらっしゃるので


平日と日曜日の２回に分けることにしました。


というわけで


１２月８日（日）　と　１２月１０日（火）　にしました。


場所はまだ決めていないのですが


１９時前後のスタートになると思います。


ご都合の良い日をお選びください


元気な方はもちろん両方でも構いませんが（笑）



メール（okayamaooya@gmail.com）やコメント欄、電話、LINEなどでご連絡ください


詳細は決まり次第ブログでお知らせします



しばらく会えていない人にも会えたらいいなー



おしまい




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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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忘年会を１２月８日（日）と１２月１０日（火）２日に分けてやります。
どちらでもご都合の良い日でどうぞ

１２月８日（日）
　Ｉ島さん（初参加）
　Pさん
　N島さん（初登場）
　あつさん
　わたくし


１２月１０日（火）
　麒麟さん
　Sさん
　Y田さん（初登場）
　太陽Tさん
　ダイヤモンドさん
　O崎さん（初登場）
　Ｉ上さん（初登場）
　Ｉ上さん奥様（初登場）
　わたくし
　


こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のりんごさんと


知り合いの会社が手がけた、中区中井の完成見学会に行ってきましたー


...


やっぱり新築はいいですねー


個人のお宅なんでかなり贅沢な造りでしたが


賃貸物件で採用したいなーっていう箇所もあって


いろいろ参考になりましたね




個人的に　和室　は結構好きなんですけど



これに近いものは２号物件で採用したことがあります。



広い玄関もやりたいですねー





小さいベンチみたいなものってあったらいいですよねー



２階の吹き抜けにフリースペースがありました。



日当たりが良くて開放感もある吹き抜けに面して


とても良い雰囲気です


...


賃貸物件だと、基本的に玄関とか廊下にスペースを割くよりも


居室スペースに割いたほうがアピールしやすいんですよねー


予算も面積も限られていますから


できるだけ効率の良い間取りにしたいですからね...


なので、どこも似たり寄ったりになりがちですけども



どこにでもあるものを作っても


新しい　っていう優位性を失ったあとに


難しくなった物件をたくさん見てますからね...



一度建てたら長い付き合いになるんで


色褪せない優位性を持っていたいですね



その他の写真はこちら




明日１５〜１６時には、中区円山のmtanaさんの一戸建ての見学会がありますので


前回見逃した方はぜひどうぞ



おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

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忘年会を１２月８日（日）と１２月１０日（火）２日に分けてやります。
どちらでもご都合の良い日でどうぞ

１２月８日（日）
　Ｉ島さん（初参加）
　Pさん
　N島さん（初登場）
　あつさん
　わたくし


１２月１０日（火）
　麒麟さん
　Sさん
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　わたくし
　


こんばんは。岡山大家です。


先日、見学会におじゃましたロッカーキャットさんのDIY平屋。

2013年11月20日　ロッカーキャットさんのDIY平屋

当初予定の　P２台込　５．８万円　で


申込が入ったそうです


建物が古くても関係ないですね


...


さて、今日は私の　物件２号　が退去になりました。



新築で引渡し直後のH21年11月28日〜


H25年11月27日までのちょうど４年お住まいいただきました


地元の大阪にマイホームを建てられたそうです


ありがとうございました


...


当初、大手製薬会社の法人契約だったのですが


この方が、H24年6月末で退職されまして（笑）


製薬業界もノルマとかいろいろあるようでね...


サラリーマンってどこも大変だー




でも、地元で家が建つまで引き続き住みたいということでね


そりゃ、約１年後にはマイホームが建つ予定があるのに


わざわざ引越しなんて手間がかかるだけですからねー


なるべく都合の良いようにしてあげようと思って、


一旦、退去した形にして、本人負担が発生しないように


法人とは退去精算を済ませておいたんです


リフォーム予算は１７万円ちょっと確保してあるんですが


今後の運用についてはお悩み中です


...


簡単に振り返ってみると


収入は

家賃９０,０００円　×　４８ヶ月　＝　４,３２０,０００円

日割り　９,０００円

礼金　９０,０００円

で、４,４１９,０００円


支出は

ここまでの４８回のローン支払い　１,９８７,３４２円

４年間の固定資産税　２８６,４６６円

で、２,２７３,８０８円


手元に残ったのが　２,１４５,１９２円


元本は１３０万円ほど減っています。



つづく



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　次はどうしようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

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忘年会を１２月８日（日）と１２月１０日（火）２日に分けてやります。
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１２月８日（日）
　Ｉ島さん（初参加）
　Pさん
　N島さん（初登場）
　あつさん
　mtanaさん
　わたくし


１２月１０日（火）
　麒麟さん
　Sさん
　Y田さん（初登場）
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　O崎さん（初登場）
　Ｉ上さん（初登場）
　Ｉ上さん奥様（初登場）
　わたくし
　


わたくしの物件２号の見学会をやろうと思います。
１２月３日（火）は１５時から予定が入ったので、１４時ぐらいまでならいつでもOKにします。
場所は岡山大学の裏のあたりの、津島東４丁目になります。
あまり参考にならないとは思いますが、ご希望の方はテキトーに連絡ください
住所をお伝えするか、どこかまで迎えに行きます

１０時半　あつさん
１３時　かこさん、みーこさん、TAKEさん、知人のTさんの会社の方
１４時　mtanaさん、しょーですさん　

他の日でも、わたしの都合と合えばご案内します



こんばんは。岡山大家です。


今日は、物件２号の見学会第一弾で、


麒麟さん、Fさん（ブログには初登場）、Ｉ島さん（初登場）がお越しになりました


ちょっと変わった物件なんで、参考になったかどうか...


...



さて、YAHOOを見ていると　木造ビル　なんて書いてあったので


面白そうだなと思いまして。




これ、木造なんですってー

三井ホームが挑む、都心の「木造ビル」革命


建築基準法では、1時間の耐火性能を備えていれば


最上階から4層以内の木造建築が認められているそうで


正確に言うと、１階がRCで、２〜４階が木造ツーバイフォーなんですって。


この建て方だと、足場もいらなくて


中心市街地の狭小地でもギリギリまで使えるそうです


街中には狭いところが多いですもんねー


調べていたら住友林業にも似たような商品があるんですねー


岡山の中心地は、建ぺい率８０％、容積率４００％のところが多いので


結構ニーズがあるかもしれないですね


富田町、野田屋町、奉還町なんかは間口の狭い家が多いですもんね。



スゥエーデンでは、木造３４階建ての計画があるらしいですよ　( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!



おしまい



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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　次はどうしようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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こんばんは。岡山大家です。


先日、倉敷のあるマンションを見に行ってきました


ここは特徴的なマンションで、


床下の多くが大型の収納になっているんです





かなり広いです


入口はこんな感じ。






和室の下も収納になっていて、このレバーを引くと





バコって畳が持ち上がり






こんな感じに





面白いでしょ


岡山市には、中区西川原に１０年ぐらい前にできたのが最初かな


その後、北区西長瀬や北区久米、北区今などにできました


当時、業界に入って１年ぐらいのわたくしは


巨大床下収納にビックリしたもんです( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!



普通のマンションは面白くないので


個人的には好きなタイプのマンションです。



これをさらに進化させて、しかもコストダウンを図れるような案は頭の中にあるので


いつか具現化したいなーと思っています



特に最近は建築ラッシュですけど


どこの物件も面白くないんですよねー


同じようなのがボコボコ建ったら


後出しジャンケンと一緒で、後攻ほど有利じゃないですかー



世の中にない（若しくは少ない）ものを出さないと勝っていけないと思うんですが...



なんでみんなメーカーの同じものばかり建てるんでしょうね


後出しジャンケンに勝つつもりなんでしょうか...



おしまい



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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

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　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


ブログで何度か取り上げている


読者の麒麟さんの北区久米の戸建賃貸ですが


完成見学会の日程が決まりましたー


１月２５日（土）、２６日（日）　１０時〜１６時


一応、両日共、１０時にハローズ花尻店
岡山県岡山市北区白石西新町9番地116


集合して行こうと思いますので、ご希望の方はご連絡ください


両日共、１０時〜お昼頃までは私も現地にいます


１０時に間に合わない方や、午後からの見学の方は、


住所をお伝えしますので、こちらもご連絡ください。



ちなみに、駐車場は６台ぐらいはいけます


ご都合の合う方はお昼ご飯でも一緒にいきましょう


...


その後、２５日（土）はこんなセミナーに行ってみる予定です


興味のある方はどうぞ


...


そして、２６日（日）は１３時３０分から

日本エコシステム（太陽光販売会社）さんが主催の無料セミナーに

ブログランキングでお馴染みの



必殺さんがお越しになるそうなので会いに行ってみたいと思います（笑）

■岡山会場　1月26日（日）
13：00　受付開始
13：30〜15：00「必殺大家人の非日常的賃貸管理と滞納・債権回収・明渡訴訟」
15：10〜16：30　太陽光発電セミナー
16：30〜16：40　アンケート記入
16：40〜17：00　抽選会
会場：メルパルク岡山　3階「錦」
住所：岡山県岡山市北区桑田町1-13
TEL:086-223-8100
交通：JR「岡山駅」徒歩7分
アクセス：http://www.mielparque.jp/okayama/access/
▼1/26(日)「岡山セミナー」へのお申し込みはコチラから▼
https://ssl.formman.com/form/pc/iEE0VcgKRDvcqpTQ/


太陽光のことは特にいいですが、必殺さんの話しを聞いてみたい


お時間のある方はよかったら一緒にいかがですか


...


さらに、２月１日（土）に高松でもセミナーをなさるのでこちらもエントリー済です（笑）


必殺セミナーin高松

開催日時：平成２６年２月１日（土）１３：００〜１７：００
会　　場：高松駅近く
料　　金：５０００円
応募はコチラまで
定員になり次第締め切ります。（あと残り僅かです）
セミナー内容
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける方法
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法
７、受講者が持っている債権の回収レクチャー
　　（ご自分の不良債権資料一式をご持参ください）
等々考えています。
参加資格は特にありません。
※セミナーのあとは懇親会も予定しています。


こちらもお時間のある方はよかったら一緒にいかがですか


おもしろそー



おしまい



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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



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　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

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読者の麒麟さんの新築完成見学会があります
１月２５日（土）、２６日（日）　１０時〜１６時
一応、両日共、１０時にハローズ花尻店
岡山県岡山市北区白石西新町9番地116に集合にします。
ご希望の方はご連絡ください
１０時に間に合わない方や、午後からの見学の方は、住所をお伝えしますので、こちらもご連絡ください。



こんばんは。岡山大家です。


読者のみーこさんが自宅（分譲マンションの１室）を


リフォームして貸すのは何度かブログに書きましたが


１月１７日（金）に


リフォーム中の状態で内見させていただけることになりました


ビフォーの状態が気になる方はぜひどうぞ


みーこさんが県外に引っ越してしまうので、送別も兼ねてお昼ご飯に行く予定です


場所は北区春日町です。ご都合の合う方はご連絡ください


...


さて、レインズに　住居付き店舗がでていました


場所は、北区横井上で、土地は２５坪と狭いですが


１階が店舗　で　２階が２DK　です。


駐車場は１台あるようです


木造２階建て　１９８２年築　建物６５．６７�u...


現地を見たわけではないですが、旧５３号沿いにあるっぽいです。


今のところ　４８０万円　です。


...


店舗付き住宅っていうのは多くないので


希少性は高いんですけど


横井上までいくとちょっと遠いので店舗としては向かないなー


図面だけを見ると



１階を倉庫にするとか


ブチ抜いて駐車場にするとか


できそうな気が...


５万円台で貸せんかなー


...


で、ストリートビューで外観を見てみると...


...


...


ゼンリンの２００７年版を見ると、すでに空家っぽい...


長期間放置プレイか...


...


うーん(ｰｰ;)


もっと安くならんかね



おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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読者のみーこさんが自宅（北区春日町の分譲マンションの１室）をリフォームして貸します。
１月１７日（金）に
リフォーム中の状態で内見させていただけることになりました
ビフォーの状態が気になる方はぜひどうぞ
みーこさんが県外に引っ越してしまうので、送別も兼ねてお昼ご飯に行く予定です
平日の昼間ですがご都合の合う方はぜひ

みーこさん
かこさん
６８さん（元・馬○さん）
大黒天人さん
mtanaさん
T戸さん
わたくし



読者の麒麟さんの新築完成見学会があります
１月２５日（土）、２６日（日）　１０時〜１６時
一応、両日共、１０時にハローズ花尻店
岡山県岡山市北区白石西新町9番地116に集合にします。
ご希望の方はご連絡ください
１０時に間に合わない方や、午後からの見学の方は、住所をお伝えしますので、こちらもご連絡ください。

２５日　Ｉ島さん、O賀さん、

２６日　とーやさん、Aさん、大黒天人さん


...


こんばんは。岡山大家です。


以前、見学会もさせていただいた

2013年10月13日　見学会にいってきましたー

読者のしょーですさんの物件が


昨年の９月末に退去して以来


ようやく申込が入りましたー


おめでとうございます


...


まぁ、退去した時期が良くなかったのもありますけども


実はそれ以外の大問題があったんですよ


しょーですさんは、管理会社に最初から


広告料を２ヶ月出す　って言ってるのに


仲介会社に　広告料なし　で情報を出していたんです


今時、家賃３万円足らずの物件に


広告料なし　でどこの不動産屋が客付けするんなーって話ですよ


２ヶ月出すって言ってるんですよ


仲介会社に広告料のことは伏せたまま部屋が決まれば


仲介会社に広告料を払わなくて済みますからねー


早い話が　ピンハネ　ですわ


...


再三、しょーですさんがお願いして


ようやく　１ヶ月　と記載するようになりましたが


ちょー待てやぁぁぁあー


だから　２ヶ月出すって言っとるだろうがぁぁあー



そして、ついに年始から２ヶ月の記載に


たまたまかもしれませんけど


その後あっさり決まるという


...


ほんま腐れ管理会社がぁぁぁあーーー


管理料取っとんなら大家のほうを向いて仕事せんかぁぁぁあーーー


岡山−の管理戸数を誇っとんならしっかりせいやぁぁぁあーーー


自分とこだけが儲かりゃそれでええんかぁぁぁあーーー


って、しょーですさんは言っていません（笑）


...


実は、当時しょーですさんにこの管理会社をススメたのは


わたくしでした...


当時は問題なかったのですが...


もう誰にもススメません


しょーですさん、ごめんなさい



岡山市で管理会社をお探しの方はご相談ください。


選んだらいけない管理会社を数社お伝えしますので



つづく



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こんばんは。岡山大家です。


今日も、読者の麒麟さんの戸建賃貸完成見学会（二日目）でしたー

　とーやさん
　大黒天人さん
　かこさん
　BLXさん
　A木さんファミリー
　りんごさんファミリー
　mtanaさんファミリー

が、お越しになって連日パンパンでしたー


ほんと不動産好きが集まると楽しいですよねー



麒麟さん、ありがとうございました


都合が合わなかった読者の　しょーですさん　を後日ご案内しますので


その他の方でも希望があれば麒麟さんにお願いしてみますよ。


何ならわたくしの物件２号もお連れします


...


そして、午後からは　トップブロガーの　必殺大家人さん　のセミナーでしたー



４０人ぐらいお越しでしたが

mtanaさん
隠密さん
しょーですさん
ジムさんご夫妻
とーやさん
かこさん
大黒天人さん
toukaさん
Kしげさん
A田さん　などなど

知った顔がたくさん（笑）


みんな興味津々です


...


パッと見ちょっと強面の必殺さんでしたが面白かったですねー


「追い出すだけが裁判ではない」

「出て行ってもらうより長く住んでもらうほうがよい」


など、ほんとその通りですよねー


懇親会ではいろいろ伺いましたけど




１Kはほとんどお待ちじゃないそうで。


やっぱりファミリーのほうが入居が長いことが多いですからねー


賃貸経営は長く住んでもらわんと厳しくなるんですよねー



最初から大きいのをいくんじゃなくて


小さいのから始めて経験を積んで徐々にというようなこともおっしゃってましたね。


わたくしとは、経験も規模もスタンスも全然違う方なので、正直最初はミーハー気分でしたけど


話せば話すほど、共感できる部分ばかりでしたね


正に　王道　でしょうね。



２月１日の高松でのセミナーでもお会いできるのが楽しみです



おしまい



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こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のTAKEさんと物件見学に行ってきましたー


東区某所の１階LDK、２階２部屋の２LDKなんですけど


見た目がビミョーだけども、考え方は悪くないなー　と思ったのが　こちら



はい。洗面台です。


何の変哲もない、ただの洗面台ですが


設置場所が　玄関　なんです


右半分に写っている鏡は下駄箱の扉についています。


玄関を入ったら下駄箱があって


その奥が　洗面台　


見た目は　うーん(ｰｰ;)　って感じでしたけど


子供が遊んで帰ってきてすぐ手を洗えるっていう考え方は面白いなと。


この物件は２階に風呂があるんで、そこにも洗面台があるんですけどね。


１階の廊下に置くなら、もっとスマートな手洗いのほうが良さそうですけどねー


玄関廊下にボンってあるから最初ビックリしましたよ


...


ここは、１階のLDKは１７帖ぐらいあるんですけど


真ん中あたりに仕切りをすることができるようになっていて



仕切りの一部は開閉式なんですね。


全部端に寄せることもできるんですけど



わざわざお金かけてまでやるもんでもないけどなーって感じでしたね


仕切るとキッチン周りが暗いし、このボード壁を動かすのも面倒な感じで...


入居者がこれ使うシーンがイメージしにくいなー


どうだろうねー。差別化を意識しているのは感じますけど


ちょっと空振りっぽいかなー(^_^;)


...


ちなみに、TAKEさんの新築はこんな状態でーす



３月末完成予定なので、スケジュールはかなりタイトです


...


さて、以前取り上げた

2013年12月23日　巨大床下収納

ですけど、岡山には数える程しかない希少な物件んですよ


それが...　管理会社の問題もあるのかなー...


数部屋空いていて、この繁忙期になんとかしたいってことで


倉敷の業者向けに見学会をするそうで


そこで読者の方向けにも便乗させていただけるすることに


２月５日（水）　と　２月８日（土）　の　１０時〜１８時　で

場所は、倉敷市有城　です。


興味のある方はぜひ

ご希望の方はご連絡ください



おしまい



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