岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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＜見学会＆ランチのお知らせ　１＞

中区のHTさんの１号戸建も見学させていただけますよー(^-^)

２月１１日（木・祝）１２時〜
　２日目ご希望の方はこちらからお願いします。

参加予定（定員10名）
　１　mitsueさん（女性）
　２　倉敷大家さん
　３　児島大家さん（初登場）
　４　児島大家さん奥さん（女性、初登場）
　５　Ｉ崎さん
　６　K原さん
　７　O幡さん
　８　rikouさん
　９　わたくし
　
ランチも一緒に(^-^)
こちらも車２台の１０名でお願いしますm(__)m

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＜見学会＆ランチのお知らせ　２＞

よーすけさんが先日購入された記念すべき１号戸建！

関連記事
2015年12月05日　第１７回あみだくじ

こちらを見学させていただけることになりましたー(^-^)
ご夫婦で頑張って壁を塗ったそうですよ(๑≧౪≦)
　　

というわけで、よーすけさん１号戸建　見学会＆ランチ
２月２１日（日）　１２時〜

詳細、エントリーは専用フォームからお願いします。

参加予定（定員10名）
　１　よーすけさん
　２　Bさん
　３　mitsueさん
　４　tamioさん（初登場）
　５　O幡さん
　６　わたくし

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＜イベント一覧＞
　２月　２日（火）１１時半〜　 DDMさんの１号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　２月　５日（金）１２時〜　　　東区トリプル見学会　１日目
　２月　６日（土）１２時〜　　　東区トリプル見学会　２日目
　２月　９日（火）１２時〜　　　HTさん１号戸建　見学会　１日目
　２月１１日（木・祝）１２時〜 HTさん１号戸建　見学会　２日目
　２月２１日（日）１２時〜　　　よーすけさん１号戸建　見学会
　３月　５日（土）、６日（日） 必殺群馬県草津温泉旅行
　　申し込みフォーム

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。



...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、HTさんの１号戸建の見学会でしたー

じゅんこさん（女性）
じゅんこさん娘さん（女性）
こももさん（女性）
S農さん
しゅんさん
じいじさん
OCさん
OCさん奥さん（女性）
わたくし

の９名で出撃ー




HTさん１号は以前ここで少し登場しましたね(^-^)

2015年12月15日　みんなどんどん進んでるよ！



リフォーム後に見に行くのは初めてでしたが


あまりお金をかけずに（１３〜１４万円）


そこそこきれいになっていました(^-^)


ビフォーの写真がないのが残念ですが


アフターはこんな感じでピカピカー(*ﾟ▽ﾟ*)




やっぱり水回りが良くなると雰囲気変わるね〜




ここ、２階の一部の部屋が、床も壁も天井もベニアのままだったんですが(°°;)"((;°°)




ここの座を上げてフローリングかCFにして


クロスを貼ったところで


家賃への影響は特になし...(＞＜)


だったら壁、天井はそのままでいいので


床だけカーペットを敷いてごまかしちゃいましょう！(๑≧౪≦)


ってーことで、HTさん自らカーペットを敷きましたo(^▽^)o




５０cm角のよくみかけるやつですね(^-^)

★期間限定！送料無料★タイルカーペット　スミノエ【PX-3000】 価格:268円 (2016/2/10 06:14時点) 感想(162件)

これなら自分で簡単にカットできて敷けるし


そんなに高くないからねー


わざわざ座を上げてやらなくても、こんなんで充分です(*'▽'*)♪


１階も、キッチンの床と洋室の床のゆるかったところを補修して


そこを隠すのについでにCFを貼っただけで


壁はそのままです(´∀｀)




OCさんがしきりに


「こんなんで（この程度のリフォームで）貸せるんだー（ﾟдﾟlll）」


って言っていましたが


むむっ！そうなんです！（川平慈英風に）


こんなんでいーんです！



実はここらあたりは、地域的に人気はあまりない...


やや高台で道中の道も狭い...


失礼ながら、元々好条件で貸せるものじゃないんです(＞＜)


ただ、安く買えて、駐車場も２台ある。


家もそこそこ綺麗で結構大きい。


そのあたりからわたくしが弾いた貸せそうな家賃が


５．５万円＋駐車場３千円。


もう少し程度なら乗っけてもいいかもしれんけど


６万円超えるとちょっとな...


高く設定しすぎても


空室期間が伸びれば逆に損(ｰｰ;)


割とサクッと決まる家賃で


そこから考えたリフォームとなると、こんなもんなんです(^^;


そりゃもっとお金さえかければ


どんどんキレイになりますが


キリがなくなってくる割に、家賃に反映しない(＞＜)


貸せるラインとそれに見合ったリフォーム。


そのあたりのバランスがなかなか難しい(^^;


いろいろ気になってついついお金かけちゃうんだよねー


もうね、自分との戦いですよ。


こっちが良かれと思ってやっても


入居者に響かないことって多いんですよね〜(ｰｰ;)


響いてくれる入居者だけが入ればいいって考えもありますけど


どうにか古い戸建てを安く買えて


リフォーム予算も限られている状況だと


こういう方向でいいんじゃないですかね。


自己満足、入居者満足の追求は、


軌道に乗って余裕がでたら考えていけばね(^-^)



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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