2021年08月27日
「不動産屋さん向けの見学会」
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
運営中物件
H18年5月(34歳) 北区東島田町
（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月(37歳) 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
----------
H23年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
保証会社なしで、敷金3,礼金3。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年1月(39歳) ブログ開始
H24年4月(39歳) 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築 ※電柱１
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月(41歳) 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築 ※電柱２
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
テナント 藤原洋菓子店
H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱１，看板１
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30年5月31日(46歳) 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に
H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱１
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
将来の新築用地として未来投資に(^^;
R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築 ※電柱３
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
kakurega1.2.3と命名
R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。
R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱１
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
どうしたもんかね...
R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで
引き取ってあげました(^^;
R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始
R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...
R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱４
10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。
R3年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地９号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
月4,000円でＰ１台賃貸中。
不動産屋さんがノルマに困ってたんで
引き取ってあげました(^^;
R3年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
アパート11号の隣の廃墟。
道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
R3年8月〇日(49歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号 新築
ガレージハウス３戸
共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
R2年10月8日 北区京山
☆共同購入２号ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
表面9.6～11％程度を想定。出口が楽しみな案件。
R3年2月25日 中区平井
☆共同購入４号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R2年12月21日 北区西辛川
☆共同購入３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始
R3年3月22日 南区妹尾
☆共同購入５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始
**********************************************************
人気ブログランキング
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
-----
＜イベントのお知らせ＞
８月一覧
4日（水）12時「視察」松浜町ガレージハウス？＆ランチ
5日（木）12時「見学会」あらさん日吉町戸建＆ランチ
6日（金）12時「見学会」麒麟さん東中島町倉庫＆ランチ
8日（日）11時「見学会」Ｔ田さん山崎戸建＆ランチ
10日（火）12時「見学会」ゆういちさん西片上＆
りんしょ～さん浦伊部戸建＆ランチ
14日（土）12時「見学会」いなせさん奥田西町平屋アフター＆
建築中ガレージハウス＆ランチ
17日（火）12時「視察」東区沼戸建＆ランチ
18日（水）12時「見学会」かおりんさん北畝アフター＆ランチ
延期20日（金）12時「視察」福成１棟マンション＆ランチ
21日（土）11時「見学会」玉野市田井30万円戸建＆ランチ
25日（水）13時「視察」南区北浦戸建＆ランチ
26日（木）12時「視察」西大寺戸建＆ランチ
再開27日（金）16時「視察」福成１棟マンション＆お茶
30日（月）12時「見学会」Ｋ本さん西崎戸建アフター＆ランチ
31日（火）12時「見学会」Ｍ原さん長船戸建見学＆ランチ
９月一覧
2日（木）12時「視察」宇野３丁目150万円戸建＆
宇野８丁目戸建＆ランチ
3日（金）12時半「視察」天瀬戸建＆ランチ
延期4日（土）11時「見学会」まっきーさんガレージハウス完成＆ランチ
14日（火）12時半「見学会」かこちゃん西大寺中戸建＆ランチ
18日（土）12時「見学会」ひろさん玉原戸建ビフォー＆ランチ
18日（土）15時半「見学会」よーすけさん倉敷市林戸建＆お茶？
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
いま、わたくしの奥田西町にガレージハウスを建築中ですが
実は、同タイプのものを中区倉田にも建築中なんですよ。
というのが、以前その倉田に土地情報が出ましてね。
築古の戸建情報はかなり頻繁に入ってくるんだけど
時々、土地情報も入ってきます。
「誰か新築する人いませんかねー？」って。
もう何度もブログで書いていますけども
わたくし、いくつも築古を持っている割に
基本的に、築古は好きではないのです(^^;
築古がきれいに直るのを見ると
「おー！」って思うし
みなさんが直しているのを見ると
「すごいなー。素晴らしい！」とも思うけど
自分自身ではあまりやりたくない手法なんです(^^;
でも、古い戸建は安く買えるし
安く買って安く直せば一番儲かるし
戸建が賃貸市場にほとんど出ない
ってのを知っているから
初心者にお勧めしているわけで
自分ではあまり欲しくは無いという(^^;
もちろん誰も買わないなら買いますけど(^^;
実際、ここ何年かに買ったのはそんなのばっかり(;・∀・)
今回みたいな土地情報もそう。
わたくしの植松なんかも
元々は土地情報で提供したんだけど
誰も買わなかったから自分で買って新築しましたよね。
新築って価格も大きくなってくるから
安い築古オンリーでやってきた人からすると
ちょっと心理的ハードルが高いのもあるだろうし
築古のようにかなりの高利回りにはならないから
大して儲かりもせんのよね(>_<)
新しいから修繕系は当分ないし
融資年数が長く取れて
キャッシュフローもそれなりは出るから
なんとか形にはなるんだけどね(^^;
それで、今回の倉田の土地情報も
場所も悪くないし、
土地代としては安いし
サイズを見たら
ちょうど奥田西町のガレージが２戸ピッタリと思ってね。
２戸ね。２棟じゃないよ(^^;
で、
おー、こりゃ奥田西町と並行して進めたら
工事の段取り上、少しは有利になるんじゃないか？？
って。
まぁ場所が違うからそうでもないかもしれんけど
資材をまとめて購入できたり
職人の手配が楽になったりせんかなって。
実際のところはどうなんか知らんけど(^^;
それで、誰もいないなら
自分でガレージハウス建てよーと思って
とりあえずあみだに出したら
まっきーさんが手を挙げたって物件です。
前置き長(;・∀・)
で、今日はまっきーさんのが
２６日に引き渡しって聞いて見に行ってきましたー
...
...
で、現地到着も工事はまだまだな感じ...
うーん...
まさか外構がこれで引き渡しはなかろう...
外観はできてるっぽいけど...
とりあえず電動シャッター上げてみた。
ほう。ここは全面が全部シャッターなんですな。
１戸の幅が3640mmなんで
シャッターの幅は３ｍぐらいかな？
これだけ広いと出し入れも簡単そうですねー
うちのは正面にドアも付けたから
シャッター幅はもっと狭いね(^^;
おー。高さもしっかりあるし、充分な広さですねー
うちのは２ｍで低くしてあるから
印象は随分違うんだろうな...
シャッターの巻き込みは室内側に。
うちはここをグレーチングにしましたね。
シャッターの巻き込みを外側にしたのは
内側にあるとできないってのもありました(^^;
このドアは凝ってますね～
おっ！動かすと収納なんですね！
ここから上がるんですね。
トイレのドアもちょっと凝った感じになってますねー
おー、勝手口を作ったんですなー
うちのはここは小窓になってますね。
１階にトイレが無ければ
ガレージがもっと広く使えるんだけど
店舗、事務所、倉庫とかの商業的に使われる可能性をみて
１階に持ってきました(^^;
吉と出るか凶とでるかは募集してみんとわかりません(;'∀')
で、階段ですな。
おー
８帖ほどだけど充分ですなー
キッチンも面白いですねー
奥は洗面脱衣所とシャワールーム。
ここへのドアも凝ってますね～
で、洗面所の奥にもう一部屋。
ここは３帖ぐらい。ドアはないんですねー
へー、室内は概ねできてる感じですね...
それにしてもこれで引き渡しはせんよな...
ってよくよく確認してみると
引き渡しは９月２６日（予定）だったのです(;´Д｀)
わたくし、１か月間違えてしまいました...
まぁそれでもある程度形になっていて助かりました(^^;
というのも、今日は
「不動産屋さん向けの見学会」にしたんです(^^;
こういう「初物」って世の中にないから
家賃設定が難しいんですよ...
建築前にまっきーさんに話していたのが
最低ライン６.５万円はいけるだろうと...
感覚としては
２階住居２６.５平米で ４.５～５万円ぐらい
１階ガレージ同面積で ２万円ぐらい？
とするなら計６.５万円～はいけるかなーって。
で、不動産屋さんの意見も聞きたくて
１０時 ２社
１１時 ２社
１２時 ２社
１３時 ２社
１４時 ２社
の計１０社を呼んで写真撮るなりしてもらって
ついでに意見も聞いてみました(^^;
ガレージ前の端っこに軽四１台置けるとして
それぞれの意見がこんな感じ。
Ａ社 ７.３万円
Ｂ社 ６.８万円
Ｃ社 ７.０万円
Ｄ社 ６.５万円
Ｅ社 ６～６.５万円いかないぐらい
できれば６.２万円ぐらいがいい
Ｆ社 ７万円で出してみて様子見
Ｇ社 ６～６.５万円
Ｈ社 ７.０万円
Ｉ社 ７.５万円 最初は強気に募集
Ｊ社 ６.５万円 テナント使用ならもう少しプラスで
最高７.５万円
最低６万円
１.５万円差ともなると結構幅がありますね～(^^;
いろんな意見があります。
それでもわたくしの感覚に近い感じではありますね。
わたくしなりに思ったのが
倉田がちょっと遠くて
客付けに自信が無さそうなとこは安めな感じかな。
あと、車、ガレージにあまり興味がなさそうな人も安めな感じ。
進入路が２.４ｍあるんだけど
狭いという人と、問題ないという人もいる。
たぶん自分の運転技量が影響しているかと。
要は、あまりうまくない人は狭いと思うのかな。
場所も、いいと思う人もいれば微妙と思う人も。
あまり賃貸物件が無いってのもあるけど
自店が離れていると、このあたりにはこないから
客付けの感覚や家賃比較が乏しいというとこかと。
まとめると
安めの設定の方々は
「自分がガレージハウスに興味が薄い」
「道の狭さを懸念」
「類似がないので比較が難しい」
「場所的にどうか」
って感じ。
高めの設定の方々は
「こういうのはなかなかないから」
「お金持ちは借りそう」
「事業用で面白そう」
とか、希少性に言及する意見が多かったかな。
みなさんそれなりの賃貸の専門家。
同じ物件を見てもらっても
こんなに意見がばらつくんですよね～(^^;
話聞いてると
どこかの物件との比較なんですよね。
どこどこのガレージハウスはいくらだった...
ガレージじゃないけどどこどこはいくらだった...
なんかの基準があれば探りやすいけど
やっぱり「初物」の家賃設定は難しいね(^^;
世間がどう評価するのかお楽しみです(^^;
おしまい
タマさんの古民家を使った番組の動画です。
第2チャンネルRSK
関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
人気ブログランキング
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在
※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。
一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com
ぺんちゃん撮影
岡山大家撮影
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
運営中物件
H18年5月(34歳) 北区東島田町
（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月(37歳) 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
----------
H23年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
保証会社なしで、敷金3,礼金3。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年1月(39歳) ブログ開始
H24年4月(39歳) 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築 ※電柱１
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月(41歳) 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築 ※電柱２
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
テナント 藤原洋菓子店
H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱１，看板１
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30年5月31日(46歳) 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に
H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱１
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
将来の新築用地として未来投資に(^^;
R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築 ※電柱３
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
kakurega1.2.3と命名
R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。
R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱１
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
どうしたもんかね...
R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで
引き取ってあげました(^^;
R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始
R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...
R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱４
10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。
R3年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地９号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
月4,000円でＰ１台賃貸中。
不動産屋さんがノルマに困ってたんで
引き取ってあげました(^^;
R3年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
アパート11号の隣の廃墟。
道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
R3年8月〇日(49歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号 新築
ガレージハウス３戸
共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
R2年10月8日 北区京山
☆共同購入２号ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
表面9.6～11％程度を想定。出口が楽しみな案件。
R3年2月25日 中区平井
☆共同購入４号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R2年12月21日 北区西辛川
☆共同購入３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始
R3年3月22日 南区妹尾
☆共同購入５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始
**********************************************************
人気ブログランキング
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
-----
＜イベントのお知らせ＞
８月一覧
4日（水）12時「視察」松浜町ガレージハウス？＆ランチ
5日（木）12時「見学会」あらさん日吉町戸建＆ランチ
6日（金）12時「見学会」麒麟さん東中島町倉庫＆ランチ
8日（日）11時「見学会」Ｔ田さん山崎戸建＆ランチ
10日（火）12時「見学会」ゆういちさん西片上＆
りんしょ～さん浦伊部戸建＆ランチ
14日（土）12時「見学会」いなせさん奥田西町平屋アフター＆
建築中ガレージハウス＆ランチ
17日（火）12時「視察」東区沼戸建＆ランチ
18日（水）12時「見学会」かおりんさん北畝アフター＆ランチ
延期20日（金）12時「視察」福成１棟マンション＆ランチ
21日（土）11時「見学会」玉野市田井30万円戸建＆ランチ
25日（水）13時「視察」南区北浦戸建＆ランチ
26日（木）12時「視察」西大寺戸建＆ランチ
再開27日（金）16時「視察」福成１棟マンション＆お茶
30日（月）12時「見学会」Ｋ本さん西崎戸建アフター＆ランチ
31日（火）12時「見学会」Ｍ原さん長船戸建見学＆ランチ
９月一覧
2日（木）12時「視察」宇野３丁目150万円戸建＆
宇野８丁目戸建＆ランチ
3日（金）12時半「視察」天瀬戸建＆ランチ
延期4日（土）11時「見学会」まっきーさんガレージハウス完成＆ランチ
14日（火）12時半「見学会」かこちゃん西大寺中戸建＆ランチ
18日（土）12時「見学会」ひろさん玉原戸建ビフォー＆ランチ
18日（土）15時半「見学会」よーすけさん倉敷市林戸建＆お茶？
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
いま、わたくしの奥田西町にガレージハウスを建築中ですが
実は、同タイプのものを中区倉田にも建築中なんですよ。
というのが、以前その倉田に土地情報が出ましてね。
築古の戸建情報はかなり頻繁に入ってくるんだけど
時々、土地情報も入ってきます。
「誰か新築する人いませんかねー？」って。
もう何度もブログで書いていますけども
わたくし、いくつも築古を持っている割に
基本的に、築古は好きではないのです(^^;
築古がきれいに直るのを見ると
「おー！」って思うし
みなさんが直しているのを見ると
「すごいなー。素晴らしい！」とも思うけど
自分自身ではあまりやりたくない手法なんです(^^;
でも、古い戸建は安く買えるし
安く買って安く直せば一番儲かるし
戸建が賃貸市場にほとんど出ない
ってのを知っているから
初心者にお勧めしているわけで
自分ではあまり欲しくは無いという(^^;
もちろん誰も買わないなら買いますけど(^^;
実際、ここ何年かに買ったのはそんなのばっかり(;・∀・)
今回みたいな土地情報もそう。
わたくしの植松なんかも
元々は土地情報で提供したんだけど
誰も買わなかったから自分で買って新築しましたよね。
新築って価格も大きくなってくるから
安い築古オンリーでやってきた人からすると
ちょっと心理的ハードルが高いのもあるだろうし
築古のようにかなりの高利回りにはならないから
大して儲かりもせんのよね(>_<)
新しいから修繕系は当分ないし
融資年数が長く取れて
キャッシュフローもそれなりは出るから
なんとか形にはなるんだけどね(^^;
それで、今回の倉田の土地情報も
場所も悪くないし、
土地代としては安いし
サイズを見たら
ちょうど奥田西町のガレージが２戸ピッタリと思ってね。
２戸ね。２棟じゃないよ(^^;
で、
おー、こりゃ奥田西町と並行して進めたら
工事の段取り上、少しは有利になるんじゃないか？？
って。
まぁ場所が違うからそうでもないかもしれんけど
資材をまとめて購入できたり
職人の手配が楽になったりせんかなって。
実際のところはどうなんか知らんけど(^^;
それで、誰もいないなら
自分でガレージハウス建てよーと思って
とりあえずあみだに出したら
まっきーさんが手を挙げたって物件です。
前置き長(;・∀・)
で、今日はまっきーさんのが
２６日に引き渡しって聞いて見に行ってきましたー
...
...
で、現地到着も工事はまだまだな感じ...
うーん...
まさか外構がこれで引き渡しはなかろう...
外観はできてるっぽいけど...
とりあえず電動シャッター上げてみた。
ほう。ここは全面が全部シャッターなんですな。
１戸の幅が3640mmなんで
シャッターの幅は３ｍぐらいかな？
これだけ広いと出し入れも簡単そうですねー
うちのは正面にドアも付けたから
シャッター幅はもっと狭いね(^^;
おー。高さもしっかりあるし、充分な広さですねー
うちのは２ｍで低くしてあるから
印象は随分違うんだろうな...
シャッターの巻き込みは室内側に。
うちはここをグレーチングにしましたね。
シャッターの巻き込みを外側にしたのは
内側にあるとできないってのもありました(^^;
このドアは凝ってますね～
おっ！動かすと収納なんですね！
ここから上がるんですね。
トイレのドアもちょっと凝った感じになってますねー
おー、勝手口を作ったんですなー
うちのはここは小窓になってますね。
１階にトイレが無ければ
ガレージがもっと広く使えるんだけど
店舗、事務所、倉庫とかの商業的に使われる可能性をみて
１階に持ってきました(^^;
吉と出るか凶とでるかは募集してみんとわかりません(;'∀')
で、階段ですな。
おー
８帖ほどだけど充分ですなー
キッチンも面白いですねー
奥は洗面脱衣所とシャワールーム。
ここへのドアも凝ってますね～
で、洗面所の奥にもう一部屋。
ここは３帖ぐらい。ドアはないんですねー
へー、室内は概ねできてる感じですね...
それにしてもこれで引き渡しはせんよな...
ってよくよく確認してみると
引き渡しは９月２６日（予定）だったのです(;´Д｀)
わたくし、１か月間違えてしまいました...
まぁそれでもある程度形になっていて助かりました(^^;
というのも、今日は
「不動産屋さん向けの見学会」にしたんです(^^;
こういう「初物」って世の中にないから
家賃設定が難しいんですよ...
建築前にまっきーさんに話していたのが
最低ライン６.５万円はいけるだろうと...
感覚としては
２階住居２６.５平米で ４.５～５万円ぐらい
１階ガレージ同面積で ２万円ぐらい？
とするなら計６.５万円～はいけるかなーって。
で、不動産屋さんの意見も聞きたくて
１０時 ２社
１１時 ２社
１２時 ２社
１３時 ２社
１４時 ２社
の計１０社を呼んで写真撮るなりしてもらって
ついでに意見も聞いてみました(^^;
ガレージ前の端っこに軽四１台置けるとして
それぞれの意見がこんな感じ。
Ａ社 ７.３万円
Ｂ社 ６.８万円
Ｃ社 ７.０万円
Ｄ社 ６.５万円
Ｅ社 ６～６.５万円いかないぐらい
できれば６.２万円ぐらいがいい
Ｆ社 ７万円で出してみて様子見
Ｇ社 ６～６.５万円
Ｈ社 ７.０万円
Ｉ社 ７.５万円 最初は強気に募集
Ｊ社 ６.５万円 テナント使用ならもう少しプラスで
最高７.５万円
最低６万円
１.５万円差ともなると結構幅がありますね～(^^;
いろんな意見があります。
それでもわたくしの感覚に近い感じではありますね。
わたくしなりに思ったのが
倉田がちょっと遠くて
客付けに自信が無さそうなとこは安めな感じかな。
あと、車、ガレージにあまり興味がなさそうな人も安めな感じ。
進入路が２.４ｍあるんだけど
狭いという人と、問題ないという人もいる。
たぶん自分の運転技量が影響しているかと。
要は、あまりうまくない人は狭いと思うのかな。
場所も、いいと思う人もいれば微妙と思う人も。
あまり賃貸物件が無いってのもあるけど
自店が離れていると、このあたりにはこないから
客付けの感覚や家賃比較が乏しいというとこかと。
まとめると
安めの設定の方々は
「自分がガレージハウスに興味が薄い」
「道の狭さを懸念」
「類似がないので比較が難しい」
「場所的にどうか」
って感じ。
高めの設定の方々は
「こういうのはなかなかないから」
「お金持ちは借りそう」
「事業用で面白そう」
とか、希少性に言及する意見が多かったかな。
みなさんそれなりの賃貸の専門家。
同じ物件を見てもらっても
こんなに意見がばらつくんですよね～(^^;
話聞いてると
どこかの物件との比較なんですよね。
どこどこのガレージハウスはいくらだった...
ガレージじゃないけどどこどこはいくらだった...
なんかの基準があれば探りやすいけど
やっぱり「初物」の家賃設定は難しいね(^^;
世間がどう評価するのかお楽しみです(^^;
おしまい
タマさんの古民家を使った番組の動画です。
第2チャンネルRSK
関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
人気ブログランキング
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在
※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。
一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com
ぺんちゃん撮影
岡山大家撮影
 | 手取り17万円の勤め人が「僕ちゃん天才」と言い始めたら年2400万円稼げた超成功法則 新品価格 |
 | 高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法! 新品価格 |
 | 100万円以下の資金で夢ツカモウ! 「家賃収入」でセミリタイアして「世界1周」旅行に行く方法! 新品価格 |
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
【日記の最新記事】
ライバルが多いことのしんどさ。
この記事へのコメント