こりゃ厳しいな...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区某所
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に1〇〇万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;


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<イベントのお知らせ>

3月
1日(金)12時半〜
 「見学会」たかさん1号戸建見学&ランチ
4日(月)12時半〜
 「視察」児島の戸建100万円台になるか?&ランチ
5日(火)12時半〜
 「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ
9日(土)兵庫県南物件見学ツアー1日目
10日(日)兵庫県南物件見学ツアー2日目
15日(金)摂津屋さん新築完成見学&ランチ1日目
16日(土)摂津屋さん新築完成見学&ランチ2日目
20日(水)12時半〜
 「視察」北区全空きアパート&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は北区某所の全空きアパートの視察。


平日の昼間からボロマニアが14人...



車を置くところがないので


路駐で車の番を置いて二手に分かれて
2.JPG


ゾロゾロと(^^;
1.JPG





周辺はまぁまぁの秘境地帯...


空き家もポロポロあって


みなさんついついそっちに興味が(^^;
3.JPG

4.JPG



道が狭いし、壊したところでって感じかな...



場所的に人気もない...


わざわざここらで土地を買って新築なんて人もなかなかね...


我々としても


積極的に買い進めるようなところじゃないしね...


まぁそれでも価格次第では...




さぁ、どんな物件か見せてもらいましょう(^。^)y-.。o○





おー!?


意外ときれいじゃないですかーw(゚o゚)w オオー!
1.JPG


サッシがアルミ!
5.JPG


木のとこもあるけど...
4.JPG


キッチンまぁまぁ
2.JPG


トイレ...
3.JPG



あら〜??


風呂がねー( ̄Д ̄;) ガーン




あー...


風呂が...




とりあえず他の部屋も見るか...




おー、ここもそこそこいけるけど...
1.JPG

2.JPG 3.JPG



やっぱり風呂がねー( ̄Д ̄;) ガーン





もうひとつの部屋もきれいだけど
4.JPG

5.JPG 6.JPG



やっぱり風呂がねー( ̄Д ̄;) ガーン




1階は3室あるけどどれも風呂無しか...


どう使うかな...


全室に風呂を作るか...


或いはどっか1つだけ作って外国人3人とか...


或いは壁をぶち抜いて1室でファミリー用にするか...


まぁどうにかやりようはあるか...





とりあえず、2階も見せてもらおうか。
1.JPG




うっ...


動物臭い...



「うわー」「あ”−」



先に上がった人たちの叫び声が((((;゚Д゚))))




うわー...


なんじゃこりゃ...
1.JPG

2.JPG



畳が分解されてんのかな?




一番奥の部屋は上から何か落ちてきてる?
3.JPG



恐る恐る上をみると...


どーん...
4.JPG



うゎ... 猫の糞尿でボロボロになったか...




キッチンもヤバいな...
5.JPG



窓もないし...
6.JPG



もちろん2階も全部風呂無し...



こんなん直したところでな...


2階は捨てて1階だけで勝負するか...




とはいえ、駐車場無し風呂無し...


倉庫で貸すにしても車が前につかんしな...


もし貸せても1〜1.5万円?...




家で貸すなら、風呂1つは付けて全部ぶち抜き?...


それで3万円?


トイレも洋式にせんといけんか...


それでも4万円は出さんか...



物件        50
諸費用       20
ぶち抜き&風呂1つ 50


で家賃年36なら30%か...




物件              50
諸費用             20
ぶち抜き&風呂1つ&トイレ洋式 70



これで月3.5の年42で30%か...



3.5はちょっと不安じゃな...




物件              30
諸費用             20
ぶち抜き&風呂1つ&トイレ洋式 70



これで3.2の年38.4の32%か...


まぁギリギリこのラインか...





こっちしては最低でも30%はほしいけど


売主さん、250で買ったらしいからな...


それに諸費用とここまでのリフォーム費用と...




こりゃさすがに折り合わんか...




高く買うとどうにもならんようになるな...




おしまい




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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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