お金持ちの手法

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから引き取ることに。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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<イベントのお知らせ>

☆中区某所1K8戸全空きAP見学
 11月27日(火)15時〜

 参加予定(5名)
 1あつさん
 2こももさん(女性)
 3いいてんきさん
 4かこちゃん(女性)
 5わたくし
 ※満席になりました。

<イベント一覧>
11月
1日(木)12時〜 見学会(売買案件 新京橋AP,旭東町戸建)
2日(金)12時〜 見学会(norikoさん広瀬町&東古松アフター)
6日(火)12時半〜見学会(Y口さん一宮戸建ビフォー)
7日(水)12時〜 見学会(K本さん大内田戸建ビフォー)
8日(木)13時〜19時 北区相談日
12日(月)12時半〜見学会(ひろさん玉野市1号戸建ビフォー)
13日(火)12時半〜見学会(ayakoさん南古都戸建ビフォー)
16日(金)10時15分〜トレジャーハンターin浦安
17日(土)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)
         &じいじさん山の上アパートアフター1日目
20日(火)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)
         &じいじさん山の上アパートアフター2日目
     15時〜 関西町40万円戸建見学
21日(水)12時半〜玉島長尾100万円戸建見学&ランチ

27日(火)15時〜 中区某所1K8戸全空きAP見学

12月
1日(土)昼   見学会予定
14日(金)夜   忘年会
29日(土)夜   忘年会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
 追加登録をご希望の方は連絡ください。
※今度はhotmailだけ送れません(-_-;)



こんばんは。岡山大家です。


昨日は、写真を失くしてしまったうちのひとつの

関連記事
2018年10月06日 使い道の無いものが...

・こーへーさん水島区分アフター
・OCさん1万円戸建リフォーム中
・よーすけさん5万円戸建アフター
・今日のなおとさん新築RCマンション





よーすけさん5万円戸建アフターの話しでしたが


今日も写真失くしたシリーズ(笑)で


10月6日にお邪魔した


なおとさん新築RCマンションのお話し(^^;



土地を購入し新築されたそうで。


実はこの土地


2016年1月7日に非公開情報としてみなさんに配信したものでした。



約320坪の土地に


共同住宅、二戸1の平屋、倉庫で計11戸


40万円ほどの収入がありましたが


北区中心に割と近いところなんで


坪30としても約1億円...


年480万円でも4.8%...


収益案件としてはよくなくても


こんなとこで320坪のまとまった土地いうのも


なかなか手に入らんので


しばらく回して、将来の新築用地としてならありかも


という意図で配信しましたが


残念ながら反応なし(^^;


まぁボロ戸建派には関係ないもんね(笑)




それを、当時はまだお会いしていないなおとさんが購入して


サッサと立ち退きさせて、解体して建てたというね(^^;


世の中には大金持ってる人や


大金借りられる人がなんぼでもおりますな...




物件はというと


RC7階建てで、もちろんオートロック、EV付き。


巨大さときれいさに圧倒されます...


総事業費は超一流プロ野球選手の年俸並み...


さすがに今年のソフトバンク柳田選手や


オリックス金子選手とまではいかんけど


ボロ戸建が何百戸も買えることは間違いない(^^;




そんな物件に恐る恐る近づくと


いきなり入口から仕掛けが。

1.JPG


滝のように流れてます...


そして光ってます...


これで戸建何戸か買えそう...




エントランス内のこれは
2.JPG


電子掲示板だそうで...


普通は、紙を貼ってお知らせしたりしますが


管理会社のPCで入力すると


それがここに反映されるそうな...


これも戸建買えそうな気がします...




ポストと宅配BOXも。
3.jpg


これも戸建買えそうだね...




防犯カメラ...
4.jpg



こりゃ下手なことできんわ...





室内はというとこんな感じ。
1.jpg

2.jpg

3.jpg



40平米で割とオーソドックスですけど


これが珍しい。

4.jpg


移動式の木製の棚


部屋の真ん中に置いて仕切りにしてもいいし


端に持って行ってもいい。
5.jpg



いまはRC新築なんて乱立してるので


いろいろ差別化は必要ですよね。


こういうのが好きな人だって必ずいますから。




ボロ戸建の話しのときによく話すのが


10人100人(組)案内に行こうが


入ってもらえるのは1人(組)なんだから


たった1人(組)が気に入ってくれるものでいいってね。



まぁこれだけ巨大だと数十人見つけないといけないけど(^^;


見学会当時で半分ぐらいって言ってたから


いまはもう少し埋まってるのかな。


新築だらけだから時間かかるのはしかたないね...


10年ぐらい前なら


完成前には普通に満室になってたもんだけど


どんどん厳しくなるね...


それでもまだまだ建ってるからね...


岡山の市場はどうなるんでしょうね...




なおとさんみたいな体力、耐力は無いんで


ライバルの少ない案件をひっそりやっときます(^^;




おしまい




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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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