ここのギャップが儲けの源泉

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 外国人のシェアで1つ決まり。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置予定


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<イベントのお知らせ>

6月
☆東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学&ランチ
  4日(月)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1norikoさん(女性)
  2なおとさん
  3まゆさん(女性)
  4摂津屋さん
  5しんやさん
  6Kすけさん
  7じいじさん
  8こももさん(女性)
  9わたくし
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)


☆横井上100万円平屋見学会2日目
  5日(火)16時〜

  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2OCさん
  3てっぺいさん
  4こももさん(女性)
  5Y口さん→拾?
  6DMMさん→拾
  7じゅんこさん(女性)
  8こーへーさん
  9摂津屋さん
  10わたくし
  ※満席になりました。
  ※飲み会参加の方は岡山駅とか経路上で拾います(^^;
   各自ご連絡ください。(定員4名)

  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)


☆単なる飲み会
  5日(火)18時〜

  参加予定(とりあえず定員16名)
  1taimanさん
  2しっしーさん
  3あつさん
  4DMMさん
  5そうさん
  6なおとさん
  7ロバートS田さん
  8たろぽんさん
  9Y口さん
  10りょういちさん
  11よーすけさん
  12u-kiさん
  13J子さん(女性)
  14M本さん
  15麒麟さん
  16わたくし
  ※満席になりました。

☆長船町Kさん3号戸建アフター見学&ランチ
  9日(土)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1Kさん
  2HTさん
  3よーすけさん
  4Mさん
  5J子さん(女性)
  6わたくし
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)



<イベント一覧>
6月
2日(土)19時15分〜勉強会2日目 融資関係その2
          (シティホテル桑田町)
     21時〜  飲み会

3日(日)17時〜  横井上100万円平屋見学会1日目
4日(月)12時半〜 東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学
          &ランチ
5日(火)16時〜  横井上100万円平屋見学会2日目
     18時〜  単なる飲み会
9日(土)12時半〜 長船町Kさん3号戸建アフター見学
          &ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


近所のセブンイレブンでこんなPOPを発見。

2.JPG



4日までお茶を1本買うと、別の飲料が1本タダ...


下には、「ケース購入もおススメ!」


ふむ...


1本129円にnanaco10P付くとはいえ


コンビニで買うのは割高...


でも別の飲料がタダならお得...


ふむ...


すぐ腐るもんでもないし、買ってみようか。


ってことで、ドーン

3.JPG




このレシートに交換券がくっついてくるので

4.JPG



それを持って5日〜18日までに交換するらしい...



...


...



ドーン...

5.JPG




どんだけ〜(;´Д`)





はい。





今日は朝から町内の掃除で

1.JPG




ヘトヘトになりながらも午後からは


ここで登場した

関連記事
2018年05月27日 親戚あるある


横井上100万円平屋を引き取ってきました。



場所はとあるグループホーム。

1.JPG




売主さんはご高齢で体調が良くないときも多く


まだなんとかなるうちにということで


早めの対応になりました。


お亡くなりになってからだといろいろ大変ですしね...


高齢化社会をリアルに感じますね...


こういう案件は増えてくるんでしょうね...




ここ、固定資産評価が800万円以上ある


かなり良い場所の約74坪


当初、一般の方向けに1000万円ぐらいで販売しようとして


何人か検討したものの


問題となったのが地役権(ちえきけん)...




普通の人には聞きなれない言葉ですね。


ここにわかりやすい説明があったので


ご覧になってみてください。


地役権とは




はい。




この地役権


このように登記されておりまして。

2.JPG


「目的 通行」
「範囲 西側間口2メートルの40.11平米」





現状では、地役権の登記はあるけれど


実際には通行している形跡はありません。


以前は車も通っていたようですが


いまはそこにスロープを作ったので


通れなくなったんですね...


で、通っていた人もそれを承知で


隣の駐車場を借りてそこを横切っています。


地役権の存在は知っているかもしれませんが


親戚同士なので


多分、お互い納得の上でやってるんだと思います...


が、記録も残っていないし


当事者同士ももうこの世にいないので


真相は闇の中です...





その地役権が邪魔で一般の方は買わなかったんです(-_-;)


「西側間口2メートルの40.11平米」を残して


マイホームを建てるとなると


建て方がかなり制限されますし


そこも含めてマイホームをドーンと建てた後


いまは使われていない地役権を主張されたりすると


通れるようにしてあげないといけなくなります...


自分の敷地内を他人が通るのも


いいもんじゃないですしね...



もっと敷地に余裕があって


端っこの2mだけ通れるようにってことならまだしも


縦長の土地なんで


2mとはいえかなり邪魔なんですよね




ということで


地役権自体は悪いものではないですけど


ここの場合は、地役権が登記されていたがために


普通の土地として売れなくなってしまった
んです...




それでわたくしのところに回ってきた訳で


そんなだから100万円という価格で折り合った訳ですね(^^;



我々なら、すぐに建て替えることもありませんし


奥の家を買い取れでもしたら


それこそラッキーですもんね(^^;



奥の家としては


隣の駐車場の人に売るかこちらに売るかぐらいしか


選択肢はないですから。


長期戦大歓迎です(^^;





懸念されるのが


「いまの状態で、もし地役権を主張されたら」


これも問題はないでしょう。


スロープを作ったとはいえ


「西側間口2メートルの40.11平米」範囲は


いまでも「通行」は可能です。



この「通行」


これは車両の通行まで認めるものではないんですね。


なので、現状でも何の問題もないと考えます。


万一、車両の通行が認められたとしても


スロープを撤去すれば済む話。


100万円そこらで買っておけば


こんなのリスクの内にも入りませんよ(^^;




一般の方にはリスク。

我々なら不問。




ここのギャップが儲けの源泉ですね(^^;





物件回収後、夕方からは横井上100万円平屋見学会1日目

namiさん(女性)
HTさん
まっきーさん
ryokoさん(女性)
mihoさん(女性)
たろぽんさん
Kすけさん
まこりんさん
F原Kさん
わたくし



わたくしのジャッジ


「いまのままでも貸せる」レベルの建物と見ていますが


内見後、


「いまのままでも貸せると思う人ー」


って聞いたら

HTさん
ryokoさん(女性)
mihoさん(女性)

は挙手
(^^;



namiさん(女性)
まっきーさん
たろぽんさん
Kすけさん
まこりんさん

は半笑い
(^^;



ここのギャップも儲けの源泉ですね(^^;




HTさん
ryokoさん(女性)
mihoさん(女性)

の3人には


変態認定ステッカー50P差し上げます(うそ)

変態.jpg



このステッカーが貰えんうちは


ボロ家で儲けられませんよ〜(^。^)y-.。o○




おしまい




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この記事へのコメント

しっしーさん、おはようございます。
あまり効果が無いかもしれませんよ〜(笑)
岡山大家|2018年06月08日(Fri) 08:00
バーダックさん、おはようございます。
ですねー
ボロを見てドン引きしているようではね(^^;
数を見れば慣れるんですけどね...
岡山大家|2018年06月08日(Fri) 07:59
ふむ…お金の匂いがする良い物件…
長期戦ならわたくし向き…
お値段も手頃…
なるほど…ふむふむ

たまにはエントリーしてみるか…シードもあるし、5口で…
…ふむふむふむ
しっしー|2018年06月04日(Mon) 12:44
一般人が買うには問題があっても賃貸目的ならOK、の物件はよくありますね。
その辺で一般人マインドが抜けない、家主目線になりきれてない人には儲かる物件は買えないですね。(^^;

バーダック|2018年06月04日(Mon) 11:12
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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