岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込が入る　　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

***************************************************************************

コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　


倉敷市有城の巨大床下収納のあるマンションの見学会があります。
知り合いの大家さんが　２月５日（水）　と　２月８日（土）　１０時〜１８時　に
不動産業者向けにやるのに便乗します(笑)
希少な物件ですので、興味のある方はご連絡ください　

関連記事
2014年01月27日　巨大床下収納物件　見学会
2013年12月23日　巨大床下収納

２月５日（水）　どんきーさん

２月８日（土）　M井さん（倉敷の業者さん）、D井さん（女性）




こんばんは。岡山大家です。


今日は某不動産屋２軒に行ってきましたー


なんでかと言いますと、


内見会やらなんだかんだで活躍していた物件２号。


リフォームもせずに放置プレイの挙句


ようやく、とりあえず１月末から本格的に入居募集開始したところ


一発目の案内が、１日（土）にあって、そのまま申込で


２日（日）に保証会社審査通過　したので


さっさと（３日）契約書雛形などを持って突撃してきたということで


...


実は、必殺さんのセミナー中に何度か電話があったので


そのやり取りを一部を公開しましょう。


業者さんは昔から良く知っている方です。


業者さん　　「いま、案内にきてまして。」
　　　　　　　「壁の一部にシミのようなものがあるんですが...」

わたくし　　「そうなんですよー。なんだかんだでまだリフォームできていないんですよ(^_^;)」
　　　　　　　「もちろんクロス替えますよ！」
　　　　　　　「その一面と、玄関あたりを替える予定ですが他にもいりますか？」
　　　　　　　「色はアクセントで濃い色にしようかと思っていますが、今なら希望を聞きますよ」

業者　　　　「いえ、その二箇所で大丈夫だと思います。」
　　　　　　　「色は聞いてみます。」
　　　　　　　「これは琉球畳ですかね？次に退去したときは表替えとか言われますか？」

わたくし　　「いや、そんなの大丈夫ですよ。」
　　　　　　　「少し家具による凹みもありますし、傷ついたとかでなければ大丈夫です」

業者　　　　「あとは掃除ぐらいですかね？」

わたくし　　「そうですね。入居希望はいつですか？」

業者　　　　「３月１日です。」

わたくし　　「なら大丈夫ですね」

業者　　　　「エアコンは寝室だけで、リビングにはないんですよね？」

わたくし　　「はい」

業者　　　　「賃料は多少交渉の余地はありますか？」

わたくし　　「予算はいくらぐらいですか？」

業者　　　　「一応、９万ぐらいまでですができるだけ安いほうが...」
　　
わたくし　　「今は９万でいってますよね？」
　　　　　　　「でも築４年で９万は厳しいと思っているので、5000円までならいいですよ」
　　　　　　　「決まりそうなところで、○○さんに任せますわ」
　　　　　　　「自由にやってもらっていいんで、とりあえずまとめてください」

業者　　　　「ありがとうございます」
　　　　　　　「ところで、前の入居者さんはどこに洗濯物を干していたんですかね？」

わたくし　　「裏の庭スペースか勝手口の屋根の下じゃないですかね？」
　　　　　　　「勝手口の屋根の下からフックをかけて棒かヒモでやったか...」
　　　　　　　「でも、洗濯物が見えるから裏に物干し台を買って干したのかもしれませんね」
　　　　　　　「何度か行った時でも洗濯物は見えなかったんでやっぱり裏かなー？」
　　　　　　　「そうなると物干し台を買わないといけないですが...」
　　　　　　　　
業者　　　　「そうですねー」

わたくし　　「話がまとまるんなら物干し台ぐらい買いますわ」
　　　　　　　「まぁいいようにまとめてやってください」

業者　　　　「ありがとうございます」
　　　　　　　「また連絡します。」



概ね、こんな流れでしたね。


結局、

・３月１日入居
・クロスは２箇所を白色で
・物干し台を買っておく
・新築プレミア家賃から5000円ダウンの　85,000円
・敷金１ヶ月
・礼金２ヶ月

で、そのまままとまりました。


家賃はそもそも新築設定のままで高いので、値下げをするつもりでしたし


クロスも２箇所だけの交換で済んで


リビングのエアコンは高いので話題に触れずに物干し台の購入で済ませ


礼金はそのまま２ヶ月でいけたので


入居者属性も問題なく契約内容はよかったと思っています。


...


強気にいってもこの方以外でどこかで決まったかもしれませんが


折角、よく知った業者さんが決めようとしてくれていますし


家賃交渉でごにょごにょゴネても面倒なんで


スパッとここまではいくってとこを示したほうがいいでしょー


意思決定を早くしてあげると


業者さんも、「この大家さんはいろいろ話がしやすい」ってことになりますし


さっさとまとめたほうがヤキモキしなくて済みますから。



前の方の退去精算で１７万円ほど予算もありますし


礼金２ヶ月（うち１ヶ月は広告料であげることにしました）ですから


持ち出しもないんでね。



わたくしの営業マン時代の経験上、


意思決定が早い大家さんっていうのは


業者からすればやりやすくてありがたい存在なんですよ



つづく



コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　


1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！



にほんブログ村