2024年03月24日
同じ7%でも、どれも全然違うよなー
岡山県岡山市4区(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
過去運営中物件一覧(R6年途中まで。売却済含む)
★令和6年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 8号戸建 中古購入 450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
みんなで儲けてみようという企画。
最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
/////////////////////////////////////
共同サブリース物件
参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
☆物件2号(長船戸建・セリユさん)H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪
/////////////////////////////////////
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%
R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入
満室想定表面19.8%
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
R3.8.1から契約開始 70,000円
**********************************************************
<イベントのお知らせ>
☆「視察」総社市戸建&ランチ
25日(月)13時
参加予定(定員10名)
1mtanaさん
2わたくし
3たくみさん
4わっきーさん
5しんやさん
6なおとさん
7ジェームスさん
8yazinさん
9ぐっちーさん
☆「視察」金光町100万円美邸&ランチ
26日(火)12時半
参加予定(定員10名)
1わたくし
2マジシャンかんかんさん
3しんやさん
☆「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター1日目&ランチ
28日(木)12時
参加予定(定員10名)
1そうさん
2わたくし
3ぐっちーさん
4yazinさん
5よーすけさん
6ひろしさん
7まゆさん(女性)
8あらさん
9norikoさん(女性)
10しょーたさん
※増枠しました。
11かこちゃん(女性)
12N岡さん(女性)
133Mさん
14こまっちゃん
15よしみん(女性)
※満席になりました。
☆「視察」京町ビル&お茶1日目
28日(木)15時半
参加予定(定員10名)
1OCさん
2わたくし
3ぐっちーさん
4yazinさん
5ひろしさん
6まゆさん(女性)
7あらさん
8norikoさん(女性)
9N岡さん(女性)
10DDMさん
11よしみん(女性)
※満席になりました。
☆「視察」東区水門町美邸&ランチ
29日(金)12時半
参加予定(定員10名)
1わたくし
2M本さん
☆「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター2日目&ランチ
30日(土)13時
参加予定(定員10名)
1そうさん
2わたくし
3O幡さん
4たくみさん
5やなぎさん
6こまっちゃん
7わっきーさん
8こーへーさん
9OCさん
10
11
12
13
14
☆「視察」京町ビル&お茶2日目
30日(土)16時
参加予定(定員10名)
1OCさん
2わたくし
3u-kiさん
4O幡さん
5あゆさん(女性)
6こーへーさん
7フッゾカさん
8麒麟さん
3月一覧
2日(土)12時半「見学会」M本さん東区君津戸建ビフォー&ランチ
2日(土)15時半「見学会」りんしょ〜さん円山戸建&お茶
3日(日)13時「勉強会」新築についての勉強会
(延期) 6日(水)12時半「視察」鴨方町100万円美邸&ランチ
9日(土)12時半「見学会」岩井完成見学&ランチ
9日(土)18時〜「合宿」岩井お泊り合宿
10日(日)12時「見学会」あつおさん総社新築AP&ランチ
11日(月)13時「勉強会」2日目 新築についての勉強会
12日(火)12時半「視察」まさしさん横井上平屋アフター&ランチ
14日(木)13時「勉強会」3日目 新築についての勉強会
16日(土)12時半「見学会」ワンママさん玉野市2号戸建アフター&ランチ
21日(木)12時半「視察」水島戸建&ランチ
22日(金)12時半「視察」玉野市滝戸建&ランチ
24日(日)12時「見学会」T本さん赤磐オリジナル新築完成&ランチ
25日(月)13時「視察」総社市戸建&ランチ
26日(火)12時半「視察」金光町100万円美邸&ランチ
28日(木)12時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター1日目&ランチ
28日(木)15時半「視察」京町ビル&お茶1日目
29日(金)12時半「視察」東区水門町美邸&ランチ
30日(土)13時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター2日目&ランチ
30日(土)16時「視察」京町ビル&お茶2日目
4月一覧
4日(木)12時半「視察」玉野市胸上ガレージ付物件&ランチ
5日(金)12時半「視察」中区御幸町倉庫?&ランチ
8日(月)「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001 &ランチ?
14日(日)13時「勉強会」4日目 新築についての勉強会
20日(土)13時〜18時「セミナー&懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
27日(土)「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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今日もクリックをお願いしますよ(^^;
こんばんは。岡山大家です。
今日のT本さんのオリジナル新築は素晴らしかったなー(^^♪
これはじっくり取り上げていきたいと思いますよー
他にもネタがいくつかあって
書いておきたいことがいろいろあるんだけど
今日も少し昨日の続きを(;^_^A
関連記事
2024年03月21日 利回りが低くても、安定すればいいと思う。
2024年03月22日 新築の利回りの考え方
2024年03月23日 利回り低くくてもやっていけてるからなー
みなさんいろんなやり方がある中で
考え方のひとつとして書いてみてるんですけど
なんかの判断基準?を持ったらいいと思ってね。
世の中には物件情報は溢れてるんだけど
どこも利回りは低いしね...
それでも買うなら
少しでも有利?価値のある?場所で
周りにライバルが少ないとか
客付けに問題のなさそうな物件を買おう。
先日の、新築4つがぜーんぶ揃って7%だったやつ。
関連記事
2024年03月22日 新築の利回りの考え方
もうちょっと詳しく書くとこんな感じなんよね。
1倉敷市松島 70坪 1ルーム15戸
2南区福田 103坪 1LDK9戸
3南区泉田 100坪 1LDK9戸
4倉敷市玉島 231坪 1LDK12戸、1ルーム6戸
利回りはどれも7%。
どれも場所自体はそんなに悪くないんよね。
1倉敷市松島は、川崎医大の近くだし
2南区福田も、3南区泉田も全然問題ないし
4倉敷市玉島も新倉敷駅がまぁまぁ近いしね。
規模が違うから、それぞれの価格の違いもあるし
それぞれの道路幅とか気になるところもあるんだけど
同じ7%ってとこだけなら
倉敷市玉島は1枚落ちるかなー...
一番広いけど、土地の価値は一番低いと思うし
単身用ばっかり18戸いうんも楽ではないよね...
4つの中で一番高い2億超えなので
数を誇りたい?人にはいいかもしれないけど...
出口で、木造のこのクラスの中古を買える人も多くないだろうしね...
長い目でみたらしんどいことになりそうな気がするね...
1倉敷市松島は土地は一番小さいんだけど
4つの中で一番稀少性が高いかもなー
中庄近辺って調整区域が多くて
市街化のいい土地ってなかなかないんだよね...
川崎医大も近いから学生のニーズもあるんだろうし...
ただ、各部屋が20平米ちょいで狭いんだよね...
それを強引に15戸...
なんとか利回りを合わせたいのか、
太陽光売電が40万円加算されてる...
こういうのが、「作った7%」って感じするよね...
土地の稀少性は高いけど
新しいという価値がなくなったあと
どうやって戦っていくか...
長期展望でみたら
ここには戸建賃貸2戸っていう選択もあると思うけど
それだと全然合わないんだよなー...
利回りを出すためには
やっぱり小さい部屋がたくさんあるのがいいんだよ...
そうやって「作った7%」の物件は
ちょっとしんどいことになるかもな...
場所は悪くないのにな...
順当に、2南区福田や3南区泉田は、場所はいいよね。
価値的にもありだと思うね。
2南区福田は1LDK9戸なんだけど
32平米ほどしかないから
なんちゃって1LDKなんだよね...
これも「見せ方」といえば「見せ方」なんだけど
先日のあつおさんとこと同じような感じになるんじゃないかな...
そうなるとユーザビリティーに欠けるんだよね...
「住居」を前面に押し出してあるにもかかわらず
「見せ方」重視で、使い勝手を損なういうんはちょっとね...
周辺のライバル関係からも、客付けがどう転ぶかな...
ただ高くはないから、埋まるのは埋まるんだろうけどね...
任せるところにも左右されそうだけど
4つの中では一番戦いやすかもしれないな。
3南区泉田は30平米ほどの1LDKなんだよなー...
これこそなんちゃって1LDK...
家賃設定も高いんじゃないかな...
泉田いうても芳田小学校側だからな...
まさに作られた感満載の7%...
みんなはどんな選び方してるんだろうね〜??
自己資金?融資?とか人それぞれだから
基準もバラバラだと思うんだけど
わたくしは、土地の力?客付け力?あたりを軸に
いつも考えています。
おしまい
火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!
タマさんの古民家の番組企画。
第2チャンネルRSK
関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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過去運営中物件一覧(R6年途中まで。売却済含む)
★令和6年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 8号戸建 中古購入 450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
みんなで儲けてみようという企画。
最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
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共同サブリース物件
参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
☆物件2号(長船戸建・セリユさん)H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪
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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%
R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入
満室想定表面19.8%
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
R3.8.1から契約開始 70,000円
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<イベントのお知らせ>
☆「視察」総社市戸建&ランチ
25日(月)13時
参加予定(定員10名)
1mtanaさん
2わたくし
3たくみさん
4わっきーさん
5しんやさん
6なおとさん
7ジェームスさん
8yazinさん
9ぐっちーさん
☆「視察」金光町100万円美邸&ランチ
26日(火)12時半
参加予定(定員10名)
1わたくし
2マジシャンかんかんさん
3しんやさん
☆「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター1日目&ランチ
28日(木)12時
参加予定(定員10名)
1そうさん
2わたくし
3ぐっちーさん
4yazinさん
5よーすけさん
6ひろしさん
7まゆさん(女性)
8あらさん
9norikoさん(女性)
10しょーたさん
※増枠しました。
11かこちゃん(女性)
12N岡さん(女性)
133Mさん
14こまっちゃん
15よしみん(女性)
※満席になりました。
☆「視察」京町ビル&お茶1日目
28日(木)15時半
参加予定(定員10名)
1OCさん
2わたくし
3ぐっちーさん
4yazinさん
5ひろしさん
6まゆさん(女性)
7あらさん
8norikoさん(女性)
9N岡さん(女性)
10DDMさん
11よしみん(女性)
※満席になりました。
☆「視察」東区水門町美邸&ランチ
29日(金)12時半
参加予定(定員10名)
1わたくし
2M本さん
☆「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター2日目&ランチ
30日(土)13時
参加予定(定員10名)
1そうさん
2わたくし
3O幡さん
4たくみさん
5やなぎさん
6こまっちゃん
7わっきーさん
8こーへーさん
9OCさん
10
11
12
13
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☆「視察」京町ビル&お茶2日目
30日(土)16時
参加予定(定員10名)
1OCさん
2わたくし
3u-kiさん
4O幡さん
5あゆさん(女性)
6こーへーさん
7フッゾカさん
8麒麟さん
3月一覧
2日(土)12時半「見学会」M本さん東区君津戸建ビフォー&ランチ
2日(土)15時半「見学会」りんしょ〜さん円山戸建&お茶
3日(日)13時「勉強会」新築についての勉強会
(延期) 6日(水)12時半「視察」鴨方町100万円美邸&ランチ
9日(土)12時半「見学会」岩井完成見学&ランチ
9日(土)18時〜「合宿」岩井お泊り合宿
10日(日)12時「見学会」あつおさん総社新築AP&ランチ
11日(月)13時「勉強会」2日目 新築についての勉強会
12日(火)12時半「視察」まさしさん横井上平屋アフター&ランチ
14日(木)13時「勉強会」3日目 新築についての勉強会
16日(土)12時半「見学会」ワンママさん玉野市2号戸建アフター&ランチ
21日(木)12時半「視察」水島戸建&ランチ
22日(金)12時半「視察」玉野市滝戸建&ランチ
24日(日)12時「見学会」T本さん赤磐オリジナル新築完成&ランチ
25日(月)13時「視察」総社市戸建&ランチ
26日(火)12時半「視察」金光町100万円美邸&ランチ
28日(木)12時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター1日目&ランチ
28日(木)15時半「視察」京町ビル&お茶1日目
29日(金)12時半「視察」東区水門町美邸&ランチ
30日(土)13時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター2日目&ランチ
30日(土)16時「視察」京町ビル&お茶2日目
4月一覧
4日(木)12時半「視察」玉野市胸上ガレージ付物件&ランチ
5日(金)12時半「視察」中区御幸町倉庫?&ランチ
8日(月)「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001 &ランチ?
14日(日)13時「勉強会」4日目 新築についての勉強会
20日(土)13時〜18時「セミナー&懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
27日(土)「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日のT本さんのオリジナル新築は素晴らしかったなー(^^♪
これはじっくり取り上げていきたいと思いますよー
他にもネタがいくつかあって
書いておきたいことがいろいろあるんだけど
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世の中には物件情報は溢れてるんだけど
どこも利回りは低いしね...
それでも買うなら
少しでも有利?価値のある?場所で
周りにライバルが少ないとか
客付けに問題のなさそうな物件を買おう。
先日の、新築4つがぜーんぶ揃って7%だったやつ。
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もうちょっと詳しく書くとこんな感じなんよね。
1倉敷市松島 70坪 1ルーム15戸
2南区福田 103坪 1LDK9戸
3南区泉田 100坪 1LDK9戸
4倉敷市玉島 231坪 1LDK12戸、1ルーム6戸
利回りはどれも7%。
どれも場所自体はそんなに悪くないんよね。
1倉敷市松島は、川崎医大の近くだし
2南区福田も、3南区泉田も全然問題ないし
4倉敷市玉島も新倉敷駅がまぁまぁ近いしね。
規模が違うから、それぞれの価格の違いもあるし
それぞれの道路幅とか気になるところもあるんだけど
同じ7%ってとこだけなら
倉敷市玉島は1枚落ちるかなー...
一番広いけど、土地の価値は一番低いと思うし
単身用ばっかり18戸いうんも楽ではないよね...
4つの中で一番高い2億超えなので
数を誇りたい?人にはいいかもしれないけど...
出口で、木造のこのクラスの中古を買える人も多くないだろうしね...
長い目でみたらしんどいことになりそうな気がするね...
1倉敷市松島は土地は一番小さいんだけど
4つの中で一番稀少性が高いかもなー
中庄近辺って調整区域が多くて
市街化のいい土地ってなかなかないんだよね...
川崎医大も近いから学生のニーズもあるんだろうし...
ただ、各部屋が20平米ちょいで狭いんだよね...
それを強引に15戸...
なんとか利回りを合わせたいのか、
太陽光売電が40万円加算されてる...
こういうのが、「作った7%」って感じするよね...
土地の稀少性は高いけど
新しいという価値がなくなったあと
どうやって戦っていくか...
長期展望でみたら
ここには戸建賃貸2戸っていう選択もあると思うけど
それだと全然合わないんだよなー...
利回りを出すためには
やっぱり小さい部屋がたくさんあるのがいいんだよ...
そうやって「作った7%」の物件は
ちょっとしんどいことになるかもな...
場所は悪くないのにな...
順当に、2南区福田や3南区泉田は、場所はいいよね。
価値的にもありだと思うね。
2南区福田は1LDK9戸なんだけど
32平米ほどしかないから
なんちゃって1LDKなんだよね...
これも「見せ方」といえば「見せ方」なんだけど
先日のあつおさんとこと同じような感じになるんじゃないかな...
そうなるとユーザビリティーに欠けるんだよね...
「住居」を前面に押し出してあるにもかかわらず
「見せ方」重視で、使い勝手を損なういうんはちょっとね...
周辺のライバル関係からも、客付けがどう転ぶかな...
ただ高くはないから、埋まるのは埋まるんだろうけどね...
任せるところにも左右されそうだけど
4つの中では一番戦いやすかもしれないな。
3南区泉田は30平米ほどの1LDKなんだよなー...
これこそなんちゃって1LDK...
家賃設定も高いんじゃないかな...
泉田いうても芳田小学校側だからな...
まさに作られた感満載の7%...
みんなはどんな選び方してるんだろうね〜??
自己資金?融資?とか人それぞれだから
基準もバラバラだと思うんだけど
わたくしは、土地の力?客付け力?あたりを軸に
いつも考えています。
おしまい
火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!
タマさんの古民家の番組企画。
第2チャンネルRSK
関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました