2024年03月22日
新築の利回りの考え方
岡山県岡山市4区(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
過去運営中物件一覧(R6年途中まで。売却済含む)
★令和6年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 8号戸建 中古購入 450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
みんなで儲けてみようという企画。
最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
/////////////////////////////////////
共同サブリース物件
参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
☆物件2号(長船戸建・セリユさん)H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪
/////////////////////////////////////
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%
R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入
満室想定表面19.8%
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
R3.8.1から契約開始 70,000円
**********************************************************
<イベントのお知らせ>
☆「見学会」T本さん赤磐オリジナル新築完成&ランチ
24日(日)12時
参加予定(定員15名)
1T本さん
2わたくし
3ぐっちーさん
4よーすけさん
5わっきーさん
6こまっちゃん
7A藤さん
8ひろしさん
9yazinさん
10ino上さん
11みしばさん
12やなぎさん
13hepaさん
14しのさん
15まゆさん(女性)
※満席になりました。
☆「視察」総社市戸建&ランチ
25日(月)13時
参加予定(定員10名)
1mtanaさん
2わたくし
3たくみさん
4わっきーさん
5しんやさん
☆「視察」金光町100万円美邸&ランチ
26日(火)12時半
参加予定(定員10名)
1わたくし
2マジシャンかんかんさん
3しんやさん
3月一覧
2日(土)12時半「見学会」M本さん東区君津戸建ビフォー&ランチ
2日(土)15時半「見学会」りんしょ〜さん円山戸建&お茶
3日(日)13時「勉強会」新築についての勉強会
(延期) 6日(水)12時半「視察」鴨方町100万円美邸&ランチ
9日(土)12時半「見学会」岩井完成見学&ランチ
9日(土)18時〜「合宿」岩井お泊り合宿
10日(日)12時「見学会」あつおさん総社新築AP&ランチ
11日(月)13時「勉強会」2日目 新築についての勉強会
12日(火)12時半「視察」まさしさん横井上平屋アフター&ランチ
14日(木)13時「勉強会」3日目 新築についての勉強会
16日(土)12時半「見学会」ワンママさん玉野市2号戸建アフター&ランチ
21日(木)12時半「視察」水島戸建&ランチ
22日(金)12時半「視察」玉野市滝戸建&ランチ
24日(日)12時「見学会」T本さん赤磐オリジナル新築完成&ランチ
25日(月)13時「視察」総社市戸建&ランチ
26日(火)12時半「視察」金光町100万円美邸&ランチ
28日(木)12時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター1日目&ランチ
28日(木)15時半「視察」京町ビル&お茶1日目
29日(金)12時半「視察」東区水門町美邸&ランチ
30日(土)13時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター2日目&ランチ
30日(土)15時半「視察」京町ビル&お茶2日目
4月一覧
8日(月)「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001 &ランチ?
14日(日)13時「勉強会」4日目 新築についての勉強会
20日(土)13時〜18時「セミナー&懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
27日(土)「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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今日もクリックをお願いしますよ(^^;
こんばんは。岡山大家です。
先日、ある方から
パッケージされた新築AP商品の資料を
4か所見せてもらいましてね。
場所は岡山、倉敷で、4つとも全然違うし
土地の面積も70〜230坪と全然違うんですけど
ふたつ、共通点がありましてねー
ひとつは、4つとも同じ建築会社の建売企画ということ。
もうひとつは、全部利回りがぴったり7%ということ(;^_^A
もちろん、土地建物の合計価格もバラバラなんですよ。
約1億円〜2億ちょっとまでで。
みなさんがとても気になる「利回り」は
どれも7%です。
さぁどれにします??(;^_^A
どれを買うのもそれぞれの自由なんですけども
知っていてほしいことは
「利回りは作れる」ってこと。
場所も違う、土地の広さも価格も違う、
もちろんその地域のニーズだって違うはずなのに
きれいに7%なんて
普通に考えたらおかしいでしょ?(;^_^A
限られた土地に、部屋をなるべく多く作る。
そして、家賃はなるべく高く見せる。
そのためにできることは
・ひとつひとつの部屋を小さくする。
・1Kはウケが良くないので、どうにか1DK、1LDKにする。
・ネット無料とかで家賃を上げる理由付けを作る
・駐車場台数を削って部屋を作る。
ってところでしょうかね。
そうやって利回りを作っていくんですね。
みなさんが言う利回りってどこまでのことを言っていますか??
土地代+建築費に対して?がほとんどじゃないですかね??
土地を取得するための諸費用、含めて計算しています??
建築費以外の付帯工事、外構や諸費用、含めて計算しています??
完成後の管理料、ネット代とか、含めて計算しています??
追加工事はありませんでしたか??
さらにいうと
みんなが言ってる「新築利回り〇%!」
なんて計算はまちまちじゃないですか??
当初想定家賃できっちり埋まりました??
広告料は大量に吐き出しませんでしたか??
そこに「合わせて作られた利回り」で
しかも「計算から除外された経費」がたくさん...
あなたが信じている新築の利回りいうんは
その程度のもんです。
その利回りの呪縛から逃れられたら...
利回りはもっと低くても
ニーズに合ったものを作ろう。
入居の長いもの、退去の少ないものを作ろう。
それは結果的に、ライバルがマネしにくいだろう。
すると、稀少性を維持しやすいだろうし
稀少性こそが家賃値上げにもつながるだろう。
埋まらない物件、入れ替わりの多い物件の
新築時の満室利回りに
なにか信じる意味があるんだろうか??
ニーズのない物件の、新築7%
しっかり、長く埋まる、新築5%
「7%」と「5%」の違いってなんだ??
単純に「5%」のほうが回収に時間がかかるってことだよね。
じゃあ5%でも、いまスタートして、安定経営すれば
来年再来年にスタートする
がらがら、入れ替わり多発の「7%」より
いい結果が出せるんじゃなかろうか??
できれば、その「5%」を
なるべくいい場所、今後発展しそうなところで展開...
・1日も早くスタートさせることで低利回りをカバー
・利回りは低くても、ニーズに合わせて安定的な経営でカバー
・場所はなるべくいいところで、土地の値上がりにも期待
架空の?想像上の?利回りで
将来の成果が決まるわけではないよな。
よーく見極めよう。
あっちこっちに地雷は埋まってるから。
おしまい
火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!
タマさんの古民家の番組企画。
第2チャンネルRSK
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得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
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R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
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共同サブリース物件
参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
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H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪
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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%
R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入
満室想定表面19.8%
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
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R3.8.1から契約開始 70,000円
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11みしばさん
12やなぎさん
13hepaさん
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15まゆさん(女性)
※満席になりました。
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25日(月)13時
参加予定(定員10名)
1mtanaさん
2わたくし
3たくみさん
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☆「視察」金光町100万円美邸&ランチ
26日(火)12時半
参加予定(定員10名)
1わたくし
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2日(土)12時半「見学会」M本さん東区君津戸建ビフォー&ランチ
2日(土)15時半「見学会」りんしょ〜さん円山戸建&お茶
3日(日)13時「勉強会」新築についての勉強会
(延期) 6日(水)12時半「視察」鴨方町100万円美邸&ランチ
9日(土)12時半「見学会」岩井完成見学&ランチ
9日(土)18時〜「合宿」岩井お泊り合宿
10日(日)12時「見学会」あつおさん総社新築AP&ランチ
11日(月)13時「勉強会」2日目 新築についての勉強会
12日(火)12時半「視察」まさしさん横井上平屋アフター&ランチ
14日(木)13時「勉強会」3日目 新築についての勉強会
16日(土)12時半「見学会」ワンママさん玉野市2号戸建アフター&ランチ
21日(木)12時半「視察」水島戸建&ランチ
22日(金)12時半「視察」玉野市滝戸建&ランチ
24日(日)12時「見学会」T本さん赤磐オリジナル新築完成&ランチ
25日(月)13時「視察」総社市戸建&ランチ
26日(火)12時半「視察」金光町100万円美邸&ランチ
28日(木)12時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター1日目&ランチ
28日(木)15時半「視察」京町ビル&お茶1日目
29日(金)12時半「視察」東区水門町美邸&ランチ
30日(土)13時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター2日目&ランチ
30日(土)15時半「視察」京町ビル&お茶2日目
4月一覧
8日(月)「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001 &ランチ?
14日(日)13時「勉強会」4日目 新築についての勉強会
20日(土)13時〜18時「セミナー&懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
27日(土)「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
先日、ある方から
パッケージされた新築AP商品の資料を
4か所見せてもらいましてね。
場所は岡山、倉敷で、4つとも全然違うし
土地の面積も70〜230坪と全然違うんですけど
ふたつ、共通点がありましてねー
ひとつは、4つとも同じ建築会社の建売企画ということ。
もうひとつは、全部利回りがぴったり7%ということ(;^_^A
もちろん、土地建物の合計価格もバラバラなんですよ。
約1億円〜2億ちょっとまでで。
みなさんがとても気になる「利回り」は
どれも7%です。
さぁどれにします??(;^_^A
どれを買うのもそれぞれの自由なんですけども
知っていてほしいことは
「利回りは作れる」ってこと。
場所も違う、土地の広さも価格も違う、
もちろんその地域のニーズだって違うはずなのに
きれいに7%なんて
普通に考えたらおかしいでしょ?(;^_^A
限られた土地に、部屋をなるべく多く作る。
そして、家賃はなるべく高く見せる。
そのためにできることは
・ひとつひとつの部屋を小さくする。
・1Kはウケが良くないので、どうにか1DK、1LDKにする。
・ネット無料とかで家賃を上げる理由付けを作る
・駐車場台数を削って部屋を作る。
ってところでしょうかね。
そうやって利回りを作っていくんですね。
みなさんが言う利回りってどこまでのことを言っていますか??
土地代+建築費に対して?がほとんどじゃないですかね??
土地を取得するための諸費用、含めて計算しています??
建築費以外の付帯工事、外構や諸費用、含めて計算しています??
完成後の管理料、ネット代とか、含めて計算しています??
追加工事はありませんでしたか??
さらにいうと
みんなが言ってる「新築利回り〇%!」
なんて計算はまちまちじゃないですか??
当初想定家賃できっちり埋まりました??
広告料は大量に吐き出しませんでしたか??
そこに「合わせて作られた利回り」で
しかも「計算から除外された経費」がたくさん...
あなたが信じている新築の利回りいうんは
その程度のもんです。
その利回りの呪縛から逃れられたら...
利回りはもっと低くても
ニーズに合ったものを作ろう。
入居の長いもの、退去の少ないものを作ろう。
それは結果的に、ライバルがマネしにくいだろう。
すると、稀少性を維持しやすいだろうし
稀少性こそが家賃値上げにもつながるだろう。
埋まらない物件、入れ替わりの多い物件の
新築時の満室利回りに
なにか信じる意味があるんだろうか??
ニーズのない物件の、新築7%
しっかり、長く埋まる、新築5%
「7%」と「5%」の違いってなんだ??
単純に「5%」のほうが回収に時間がかかるってことだよね。
じゃあ5%でも、いまスタートして、安定経営すれば
来年再来年にスタートする
がらがら、入れ替わり多発の「7%」より
いい結果が出せるんじゃなかろうか??
できれば、その「5%」を
なるべくいい場所、今後発展しそうなところで展開...
・1日も早くスタートさせることで低利回りをカバー
・利回りは低くても、ニーズに合わせて安定的な経営でカバー
・場所はなるべくいいところで、土地の値上がりにも期待
架空の?想像上の?利回りで
将来の成果が決まるわけではないよな。
よーく見極めよう。
あっちこっちに地雷は埋まってるから。
おしまい
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