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新築の利回りの考え方

岡山県岡山市4区(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧(R6年途中まで。売却済含む)


★令和6年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳)  北区首部
☆共同購入 8号戸建 中古購入 450万円 106.97坪
 珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
 みんなで儲けてみようという企画。
 最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
  

R6(24)年2月13日(51歳)  瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...

R6(24)年2月19日(51歳)  中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
 物件52号と同じ並びなので...
 使い道がないので当分放置かな...





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共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
 タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)


 R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機


 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。


 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却


 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%


 R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
  1口10万円 21人109口集まったので追加購入
  満室想定表面19.8%
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%




R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円


 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円



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<イベントのお知らせ>
☆「見学会」T本さん赤磐オリジナル新築完成&ランチ
 24日(日)12時

 参加予定(定員15名)
 1T本さん
 2わたくし
 3ぐっちーさん
 4よーすけさん
 5わっきーさん
 6こまっちゃん
 7A藤さん
 8ひろしさん
 9yazinさん
 10ino上さん
 11みしばさん
 12やなぎさん
 13hepaさん
 14しのさん
 15まゆさん(女性)
 ※満席になりました。


☆「視察」総社市戸建&ランチ
 25日(月)13時

 参加予定(定員10名)
 1mtanaさん
 2わたくし
 3たくみさん
 4わっきーさん
 5しんやさん


☆「視察」金光町100万円美邸&ランチ
 26日(火)12時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2マジシャンかんかんさん
 3しんやさん



3月一覧
2日(土)12時半「見学会」M本さん東区君津戸建ビフォー&ランチ
2日(土)15時半「見学会」りんしょ〜さん円山戸建&お茶
3日(日)13時「勉強会」新築についての勉強会
(延期) 6日(水)12時半「視察」鴨方町100万円美邸&ランチ
9日(土)12時半「見学会」岩井完成見学&ランチ
9日(土)18時〜「合宿」岩井お泊り合宿
10日(日)12時「見学会」あつおさん総社新築AP&ランチ
11日(月)13時「勉強会」2日目 新築についての勉強会
12日(火)12時半「視察」まさしさん横井上平屋アフター&ランチ
14日(木)13時「勉強会」3日目 新築についての勉強会
16日(土)12時半「見学会」ワンママさん玉野市2号戸建アフター&ランチ
21日(木)12時半「視察」水島戸建&ランチ
22日(金)12時半「視察」玉野市滝戸建&ランチ

24日(日)12時「見学会」T本さん赤磐オリジナル新築完成&ランチ
25日(月)13時「視察」総社市戸建&ランチ
26日(火)12時半「視察」金光町100万円美邸&ランチ
28日(木)12時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター1日目&ランチ
28日(木)15時半「視察」京町ビル&お茶1日目
29日(金)12時半「視察」東区水門町美邸&ランチ
30日(土)13時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター2日目&ランチ
30日(土)15時半「視察」京町ビル&お茶2日目



4月一覧
8日(月)「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001 &ランチ?
14日(日)13時「勉強会」4日目 新築についての勉強会
20日(土)13時〜18時「セミナー&懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
27日(土)「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、ある方から


パッケージされた新築AP商品の資料


4か所見せてもらいましてね。




場所は岡山、倉敷で、4つとも全然違う


土地の面積も70〜230坪と全然違うんですけど


ふたつ、共通点がありましてねー





ひとつは、4つとも同じ建築会社の建売企画ということ。


もうひとつは、全部利回りがぴったり7%ということ(;^_^A





もちろん、土地建物の合計価格もバラバラなんですよ。


約1億円〜2億ちょっとまでで。






みなさんがとても気になる「利回り」


どれも7%です。





さぁどれにします??(;^_^A






どれを買うのもそれぞれの自由なんですけども


知っていてほしいことは


「利回りは作れる」ってこと。





場所も違う、土地の広さも価格も違う


もちろんその地域のニーズだって違うはずなのに


きれいに7%なんて


普通に考えたらおかしいでしょ?(;^_^A





限られた土地に、部屋をなるべく多く作る。


そして、家賃はなるべく高く見せる。






そのためにできることは


・ひとつひとつの部屋を小さくする。

・1Kはウケが良くないので、どうにか1DK、1LDKにする。

・ネット無料とかで家賃を上げる理由付けを作る

・駐車場台数を削って部屋を作る。





ってところでしょうかね。






そうやって利回りを作っていくんですね。







みなさんが言う利回りってどこまでのことを言っていますか??



土地代+建築費に対して?がほとんどじゃないですかね??





土地を取得するための諸費用、含めて計算しています??


建築費以外の付帯工事、外構や諸費用、含めて計算しています??


完成後の管理料、ネット代とか、含めて計算しています??


追加工事はありませんでしたか??







さらにいうと


みんなが言ってる「新築利回り〇%!」


なんて計算はまちまちじゃないですか??







当初想定家賃できっちり埋まりました??


広告料は大量に吐き出しませんでしたか??







そこに「合わせて作られた利回り」


しかも「計算から除外された経費」がたくさん...






あなたが信じている新築の利回りいうんは


その程度のもんです。





その利回りの呪縛から逃れられたら...






利回りはもっと低くても


ニーズに合ったものを作ろう。


入居の長いもの、退去の少ないものを作ろう。






それは結果的に、ライバルがマネしにくいだろう。



すると、稀少性を維持しやすいだろうし


稀少性こそが家賃値上げにもつながるだろう。






埋まらない物件、入れ替わりの多い物件の


新築時の満室利回りに


なにか信じる意味があるんだろうか??







ニーズのない物件の、新築7%

しっかり、長く埋まる、新築5%






「7%」と「5%」の違いってなんだ??






単純に「5%」のほうが回収に時間がかかるってことだよね。





じゃあ5%でも、いまスタートして、安定経営すれば


来年再来年にスタートする


がらがら、入れ替わり多発の「7%」より


いい結果が出せるんじゃなかろうか??






できれば、その「5%」を


なるべくいい場所、今後発展しそうなところで展開...





・1日も早くスタートさせることで低利回りをカバー

・利回りは低くても、ニーズに合わせて安定的な経営でカバー

・場所はなるべくいいところで、土地の値上がりにも期待






架空の?想像上の?利回り


将来の成果が決まるわけではないよな。




よーく見極めよう。



あっちこっちに地雷は埋まってるから。





おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー

2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。






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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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