岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************

過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...

R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...





/////////////////////////////////////

共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
　タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

/////////////////////////////////////

共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市溝口 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％　※電柱２、自販機


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5%　電柱１
　　※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　宇野８丁目 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円 77.58坪
　　1口10万円 21人109口集まったので追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%




R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円


　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円



**********************************************************



＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」Ｔ本さん赤磐オリジナル新築完成＆ランチ
　24日（日）12時
　参加予定（定員１５名）
　１Ｔ本さん
　２わたくし
　３ぐっちーさん
　４よーすけさん
　５わっきーさん
　６こまっちゃん
　７Ａ藤さん
　８ひろしさん
　９yazinさん
　10ino上さん
　11みしばさん
　12やなぎさん
　13hepaさん
　14しのさん
　15まゆさん（女性）
　※満席になりました。


☆「視察」総社市戸建＆ランチ
　25日（月）13時
　参加予定（定員１０名）
　１mtanaさん
　２わたくし
　３たくみさん
　４わっきーさん
　５しんやさん


☆「視察」金光町100万円美邸＆ランチ
　26日（火）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２マジシャンかんかんさん
　３しんやさん



３月一覧
2日（土）12時半「見学会」Ｍ本さん東区君津戸建ビフォー＆ランチ
2日（土）15時半「見学会」りんしょ〜さん円山戸建＆お茶
3日（日）13時「勉強会」新築についての勉強会
（延期） 6日（水）12時半「視察」鴨方町100万円美邸＆ランチ
9日（土）12時半「見学会」岩井完成見学＆ランチ
9日（土）18時〜「合宿」岩井お泊り合宿
10日（日）12時「見学会」あつおさん総社新築AP＆ランチ
11日（月）13時「勉強会」２日目　新築についての勉強会
12日（火）12時半「視察」まさしさん横井上平屋アフター＆ランチ
14日（木）13時「勉強会」３日目　新築についての勉強会
16日（土）12時半「見学会」ワンママさん玉野市２号戸建アフター＆ランチ
21日（木）12時半「視察」水島戸建＆ランチ
22日（金）12時半「視察」玉野市滝戸建＆ランチ
24日（日）12時「見学会」Ｔ本さん赤磐オリジナル新築完成＆ランチ
25日（月）13時「視察」総社市戸建＆ランチ
26日（火）12時半「視察」金光町100万円美邸＆ランチ
28日（木）12時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター１日目＆ランチ
28日（木）15時半「視察」京町ビル＆お茶１日目
29日（金）12時半「視察」東区水門町美邸＆ランチ
30日（土）13時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター２日目＆ランチ
30日（土）15時半「視察」京町ビル＆お茶２日目



４月一覧
8日（月）「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001 ＆ランチ？
14日（日）13時「勉強会」４日目　新築についての勉強会
20日（土）13時〜18時「セミナー＆懇親会」桑田町　半沢大家さん新築セミナー
27日（土）「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---




人気ブログランキング


今日もクリックをお願いしますよ(^^;




こんばんは。岡山大家です。


先日、ある方から


パッケージされた新築AP商品の資料を


４か所見せてもらいましてね。




場所は岡山、倉敷で、４つとも全然違うし


土地の面積も７０〜２３０坪と全然違うんですけど


ふたつ、共通点がありましてねー





ひとつは、４つとも同じ建築会社の建売企画ということ。


もうひとつは、全部利回りがぴったり７％ということ(;^_^A





もちろん、土地建物の合計価格もバラバラなんですよ。


約１億円〜２億ちょっとまでで。






みなさんがとても気になる「利回り」は


どれも７％です。





さぁどれにします？？(;^_^A






どれを買うのもそれぞれの自由なんですけども


知っていてほしいことは


「利回りは作れる」ってこと。





場所も違う、土地の広さも価格も違う、


もちろんその地域のニーズだって違うはずなのに


きれいに７％なんて


普通に考えたらおかしいでしょ？(;^_^A





限られた土地に、部屋をなるべく多く作る。


そして、家賃はなるべく高く見せる。





そのためにできることは


・ひとつひとつの部屋を小さくする。

・１Kはウケが良くないので、どうにか１DK、１LDKにする。

・ネット無料とかで家賃を上げる理由付けを作る

・駐車場台数を削って部屋を作る。




ってところでしょうかね。






そうやって利回りを作っていくんですね。







みなさんが言う利回りってどこまでのことを言っていますか？？



土地代＋建築費に対して？がほとんどじゃないですかね？？





土地を取得するための諸費用、含めて計算しています？？


建築費以外の付帯工事、外構や諸費用、含めて計算しています？？


完成後の管理料、ネット代とか、含めて計算しています？？


追加工事はありませんでしたか？？






さらにいうと


みんなが言ってる「新築利回り〇％！」


なんて計算はまちまちじゃないですか？？






当初想定家賃できっちり埋まりました？？


広告料は大量に吐き出しませんでしたか？？






そこに「合わせて作られた利回り」で


しかも「計算から除外された経費」がたくさん...






あなたが信じている新築の利回りいうんは


その程度のもんです。





その利回りの呪縛から逃れられたら...






利回りはもっと低くても


ニーズに合ったものを作ろう。


入居の長いもの、退去の少ないものを作ろう。






それは結果的に、ライバルがマネしにくいだろう。



すると、稀少性を維持しやすいだろうし


稀少性こそが家賃値上げにもつながるだろう。






埋まらない物件、入れ替わりの多い物件の


新築時の満室利回りに


なにか信じる意味があるんだろうか？？






ニーズのない物件の、新築７％

しっかり、長く埋まる、新築５％





「７％」と「５％」の違いってなんだ？？






単純に「５％」のほうが回収に時間がかかるってことだよね。





じゃあ５％でも、いまスタートして、安定経営すれば


来年再来年にスタートする


がらがら、入れ替わり多発の「７％」より


いい結果が出せるんじゃなかろうか？？





できれば、その「５％」を


なるべくいい場所、今後発展しそうなところで展開...





・１日も早くスタートさせることで低利回りをカバー

・利回りは低くても、ニーズに合わせて安定的な経営でカバー

・場所はなるべくいいところで、土地の値上がりにも期待





架空の？想像上の？利回りで


将来の成果が決まるわけではないよな。




よーく見極めよう。



あっちこっちに地雷は埋まってるから。





おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





人気ブログランキング
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
























半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました