岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...

R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...





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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
　タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市溝口 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％　※電柱２、自販機


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5%　電柱１
　　※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　宇野８丁目 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円 77.58坪
　　1口10万円 21人109口集まったので追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%




R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円


　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円



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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」総社市戸建＆ランチ
　25日（月）13時
　参加予定（定員１０名）
　１mtanaさん
　２わたくし
　３たくみさん
　４わっきーさん
　５しんやさん
　６なおとさん
　７ジェームスさん
　８yazinさん
　９ぐっちーさん


☆「視察」金光町100万円美邸＆ランチ
　26日（火）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２マジシャンかんかんさん
　３しんやさん


☆「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター１日目＆ランチ
　28日（木）12時
　参加予定（定員１０名）
　１そうさん
　２わたくし
　３ぐっちーさん
　４yazinさん
　５よーすけさん
　６ひろしさん
　７まゆさん（女性）
　８あらさん
　９norikoさん（女性）
　10しょーたさん
　※増枠しました。
　11かこちゃん（女性）
　12Ｎ岡さん（女性）
　13３Ｍさん
　14こまっちゃん
　15よしみん（女性）
　※満席になりました。


☆「視察」京町ビル＆お茶１日目
　28日（木）15時半
　参加予定（定員１０名）
　１ＯＣさん
　２わたくし
　３ぐっちーさん
　４yazinさん
　５ひろしさん
　６まゆさん（女性）
　７あらさん
　８norikoさん（女性）
　９Ｎ岡さん（女性）
　10ＤＤＭさん
　11よしみん（女性）
　※満席になりました。


☆「視察」東区水門町美邸＆ランチ
　29日（金）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２Ｍ本さん


☆「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター２日目＆ランチ
　30日（土）13時
　参加予定（定員１０名）
　１そうさん
　２わたくし
　３Ｏ幡さん
　４たくみさん
　５やなぎさん
　６こまっちゃん
　７わっきーさん
　８こーへーさん
　９ＯＣさん
　10
　11
　12
　13
　14


☆「視察」京町ビル＆お茶２日目
　30日（土）16時
　参加予定（定員１０名）
　１ＯＣさん
　２わたくし
　３u-kiさん
　４Ｏ幡さん
　５あゆさん（女性）
　６こーへーさん
　７フッゾカさん
　８麒麟さん



３月一覧
2日（土）12時半「見学会」Ｍ本さん東区君津戸建ビフォー＆ランチ
2日（土）15時半「見学会」りんしょ〜さん円山戸建＆お茶
3日（日）13時「勉強会」新築についての勉強会
（延期） 6日（水）12時半「視察」鴨方町100万円美邸＆ランチ
9日（土）12時半「見学会」岩井完成見学＆ランチ
9日（土）18時〜「合宿」岩井お泊り合宿
10日（日）12時「見学会」あつおさん総社新築AP＆ランチ
11日（月）13時「勉強会」２日目　新築についての勉強会
12日（火）12時半「視察」まさしさん横井上平屋アフター＆ランチ
14日（木）13時「勉強会」３日目　新築についての勉強会
16日（土）12時半「見学会」ワンママさん玉野市２号戸建アフター＆ランチ
21日（木）12時半「視察」水島戸建＆ランチ
22日（金）12時半「視察」玉野市滝戸建＆ランチ
24日（日）12時「見学会」Ｔ本さん赤磐オリジナル新築完成＆ランチ
25日（月）13時「視察」総社市戸建＆ランチ
26日（火）12時半「視察」金光町100万円美邸＆ランチ
28日（木）12時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター１日目＆ランチ
28日（木）15時半「視察」京町ビル＆お茶１日目
29日（金）12時半「視察」東区水門町美邸＆ランチ
30日（土）13時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター２日目＆ランチ
30日（土）16時「視察」京町ビル＆お茶２日目



４月一覧
4日（木）12時半「視察」玉野市胸上ガレージ付物件＆ランチ
5日（金）12時半「視察」中区御幸町倉庫？＆ランチ
8日（月）「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001 ＆ランチ？
14日（日）13時「勉強会」４日目　新築についての勉強会
20日（土）13時〜18時「セミナー＆懇親会」桑田町　半沢大家さん新築セミナー
27日（土）「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日のＴ本さんのオリジナル新築は素晴らしかったなー(^^♪






これはじっくり取り上げていきたいと思いますよー





他にもネタがいくつかあって


書いておきたいことがいろいろあるんだけど


今日も少し昨日の続きを(;^_^A


関連記事
2024年03月21日　利回りが低くても、安定すればいいと思う。
2024年03月22日　新築の利回りの考え方
2024年03月23日　利回り低くくてもやっていけてるからなー





みなさんいろんなやり方がある中で


考え方のひとつとして書いてみてるんですけど


なんかの判断基準？を持ったらいいと思ってね。





世の中には物件情報は溢れてるんだけど


どこも利回りは低いしね...




それでも買うなら


少しでも有利？価値のある？場所で


周りにライバルが少ないとか


客付けに問題のなさそうな物件を買おう。






先日の、新築４つがぜーんぶ揃って７％だったやつ。


関連記事
2024年03月22日　新築の利回りの考え方




もうちょっと詳しく書くとこんな感じなんよね。



１倉敷市松島　　７０坪　１ルーム１５戸

２南区福田　　１０３坪　１ＬＤＫ９戸

３南区泉田　　１００坪　１ＬＤＫ９戸

４倉敷市玉島　２３１坪　１ＬＤＫ１２戸、１ルーム６戸




利回りはどれも７％。




どれも場所自体はそんなに悪くないんよね。





１倉敷市松島は、川崎医大の近くだし


２南区福田も、３南区泉田も全然問題ないし


４倉敷市玉島も新倉敷駅がまぁまぁ近いしね。





規模が違うから、それぞれの価格の違いもあるし


それぞれの道路幅とか気になるところもあるんだけど


同じ７％ってとこだけなら


倉敷市玉島は１枚落ちるかなー...




一番広いけど、土地の価値は一番低いと思うし


単身用ばっかり１８戸いうんも楽ではないよね...




４つの中で一番高い２億超えなので


数を誇りたい？人にはいいかもしれないけど...




出口で、木造のこのクラスの中古を買える人も多くないだろうしね...




長い目でみたらしんどいことになりそうな気がするね...






１倉敷市松島は土地は一番小さいんだけど


４つの中で一番稀少性が高いかもなー




中庄近辺って調整区域が多くて


市街化のいい土地ってなかなかないんだよね...




川崎医大も近いから学生のニーズもあるんだろうし...




ただ、各部屋が２０平米ちょいで狭いんだよね...


それを強引に１５戸...


なんとか利回りを合わせたいのか、


太陽光売電が４０万円加算されてる...




こういうのが、「作った７％」って感じするよね...





土地の稀少性は高いけど


新しいという価値がなくなったあと


どうやって戦っていくか...




長期展望でみたら


ここには戸建賃貸２戸っていう選択もあると思うけど


それだと全然合わないんだよなー...




利回りを出すためには


やっぱり小さい部屋がたくさんあるのがいいんだよ...





そうやって「作った７％」の物件は


ちょっとしんどいことになるかもな...



場所は悪くないのにな...






順当に、２南区福田や３南区泉田は、場所はいいよね。


価値的にもありだと思うね。





２南区福田は１ＬＤＫ９戸なんだけど


３２平米ほどしかないから


なんちゃって１ＬＤＫなんだよね...




これも「見せ方」といえば「見せ方」なんだけど


先日のあつおさんとこと同じような感じになるんじゃないかな...




そうなるとユーザビリティーに欠けるんだよね...


「住居」を前面に押し出してあるにもかかわらず


「見せ方」重視で、使い勝手を損なういうんはちょっとね...




周辺のライバル関係からも、客付けがどう転ぶかな...


ただ高くはないから、埋まるのは埋まるんだろうけどね...




任せるところにも左右されそうだけど


４つの中では一番戦いやすかもしれないな。





３南区泉田は３０平米ほどの１ＬＤＫなんだよなー...


これこそなんちゃって１ＬＤＫ...




家賃設定も高いんじゃないかな...


泉田いうても芳田小学校側だからな...




まさに作られた感満載の７％...






みんなはどんな選び方してるんだろうね〜？？





自己資金？融資？とか人それぞれだから


基準もバラバラだと思うんだけど


わたくしは、土地の力？客付け力？あたりを軸に


いつも考えています。





おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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