2016年07月26日
グレースタワーⅢ
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
関連記事
2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
2016年07月15日 持ってる女
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
関連記事
2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね？
2016年06月15日 絶対やらん！（笑）
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日 うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１２号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１３号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１４号戸建 売却で進行中...
関連記事
2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
**********************************************************
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
-----
＜見学会＆ランチのお知らせ１＞
I島さん１号５万円戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
７月３０日（土）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１摂津屋さん
２むーさん（女性）
３
４
５
６
７
８
９
10わたくし
＜食事会・飲み会のお知らせ＞
岡山花火大会＆食事会＆飲み会
８月 ６日（土） 食事会１９時～
定員５２名 7/23 7:54時点 ４７名
・座席確定者（先着順）大人３６名、小学生８名、幼児３名、（３歳以下８名）
Yさん一家、Sさん一家、T本さん一家
mtanaさん一家、あつさん一家、K本さん一家
minakoさん一家、E尻さん一家、H谷さん一家
TAKEさん一家、しんさん一家、岡山大家一家
K高さん、OCさん、摂津屋さん、あつおさん
O幡さん、みっちゃん、ryokoさん、aiさん
よーすけさん、taimanさん
これ以降の申込の方はほんとに抽選（５名）にしますね^^;
shinobuさん一家（大人３、小学生２）
飲み会 ２１時～ 詳細未定
＜イベント一覧＞
７月 １日（金）１１時～ 中区某所 いいてんきさん村＆こももさん３号平屋＆ランチ２日目
７月 ２日（土）、３日（日）必殺伊豆熱川温泉旅行
７月 ８日（金）１２時～ minakoさん２号戸建見学会＆ランチ
７月 ９日（土）１２時半～yumiさん再生予定大正築古民家＆75万円古民家見学会＆ランチ
７月 １３日（水）１２時半～ F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ１日目
７月 １７日（日）１２時半～ F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ２日目
７月 ２２日（金）１２時半～ I島さん１号５万円戸建ビフォー見学会＆ランチ１日目
７月 ２４日（日）１２時半～ 倉敷大家さん１２０万円戸建ビフォー＆
IW本さん２号戸建アフター＆ランチ
７月 ２９日（金） 予定
７月 ３０日（土）１２時半～ I島さん１号５万円戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
７月 ３１日（日） 予定
８月 ６日（土）１９時～ 岡山花火大会＆食事会＆飲み会
９月 ３日（土）、４日（日） 復興支援 必殺ツアーin熊本
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
-----
こんばんは。岡山大家です。
柳川交差点に建設中の グレースタワーⅢ
先日、ある方が見に行った際の資料を見せていただきまして。
これ、価格表...
最上階２１階の左上から...
１６,４００万円 １８９平米
１７,７００万円 １９７．７９平米
１３,０００万円 １５１．７９平米
１５,２００万円 １７８．４９平米
２０階...
１２,３００万円 １４９．８０平米
９,５００万円 １１６．１５平米
１３,４００万円 １５７．８６平米
１１,０００万円 １３６．３９平米
９,９００万円 １２２．５０平米
８,２００万円 １０５．４６平米
わぁーぉ(;''∀'')
こんなんがサクッと売れちゃうのかな...
お金のあるところにはあるんだね～(;´Д｀)
わたくしの物件９号（１００万円）なら１００戸前後買えちゃうよ（笑）
...
さて、ナイスなタイミングで
知らない人からこんな質問がきたのでお答えしておきます(^^;
以下転載。
今、岡山駅東口周辺（中央小学校区）でマンション（投資用では
なく自己居住用）の購入を検討しています。
具体的には、建設中のグレースタワーⅢを第一候補に考えている
のですが、マンション購入に関して岡山大家さんにいくつかアド
バイスをいただければと思い、メールさせていただきました。
ちなみに希望する間取りは３LDKで、先日グレースタワーⅢの事前
案内に行ったところ、３LDK（80平米）で3500万円～4000万円
（７階～１４階）でした。
Ｑ１．グレースタワーⅢの３LDKの物件を仮に投資用として購入する
場合、家賃は月額いくらあたりが相場なのでしょうか？また、家賃
の額にもよると思いますが、今後、１０年、２０年のスパンで客付
けに困る（需要がなくなる）といったことは考えられますでしょうか？
Ａ１．投資用（３LDK（80平米）で3500万円～4000万円）
としては全くお話しにならないかと(;''∀'')
どれぐらいの利回りや手残りを想定されているかにもよりますが
仮に利回り１０％を期待した場合
年３５０万円～４００万円の賃料が必要で
月の家賃が３０万円程度ということに...
岡山で一番高い賃料の分譲マンションだと
１００平米を大きく超えたもので２２～２５万円ぐらいですかね...
８０平米程度の部屋が、グレースタワーⅢというブランド力により
果たして３０万円に届くのか...
桃太郎大通り沿いのロイヤルガーデンが新築された際に
１００平米ぐらいの低層階が家賃２０万円で出ましたが
客付けに１年を要していました。
いくらか値下げしたかもしれませんが、最終的な賃料は不明です。
２０万円でも３０万円でも４０万円でも値付けは自由ですが
入居が付いて初めて実現できるものなので...
グレースタワーⅢとはいえ、８０平米程度の部屋に
３０万円を出す人がいるのかどうか？
逆にいうと、３０万円の賃料を出せる人が
８０平米程度の部屋に満足できるのか？
常識的なラインでいうと、１５～２０万円の間ではないでしょうか？
Ｑ２．岡山駅周辺の物件では、新築時の価格よりも中古価格のほうが
上昇している資産価値の高い物件も見受けられますが、今後について
も同じことがいえる可能性が高いと思われますか？（グレースタワー
Ⅲについて、１０年後に資産価値が上昇しているか、もしくは購入時
と同じ資産価値が維持できているか）
Ａ２．金融緩和が続いている間だけではないでしょうか？
完全にバブルでしょ？
かなりの高値圏にあると思いますが...
１０年後も金融緩和が続いていれば、もっと値上がりしているでしょう。
Ｑ３．少しエリアを広げて、厚生町や島田、大供、大元駅周辺について
も候補に入れて検討しているのですが、そのあたりであれば１０年後、
２０年後の資産価値を維持するのは難しいと思われますか？
Ａ３．これも金融緩和が影響するでしょうが、難しいと思いますがね...
そもそも分譲マンションというのは所詮コンクリートの塊に過ぎないので...
ひたすら価値が下がっていくのが当たり前で...
長期にわたる資産価値をお求めなら
伊島エリアの平坦地に土地を買って建てたほうがいいですよ。
分譲マンションの値上がりに比べたら、まだ買いやすいほうですよ。
分譲マンションなんぞ、所詮団地です。
街中の空間を買うという行為に過ぎないので
その空間に価値があるかどうかですね。
同じ程度の価格なら、より岡山駅に近いところがいいですが
資産価値を維持したいなら、「建物」ではなくて「土地」ですよ。
Ｑ４．今後、岡山駅周辺の新築マンションの売り出し価格は下落していく
（資材価格の下落等から）と思われますか？今が価格のピークであれば
購入はもう少し待ったほうが賢明でしょうか？
Ａ４．これも金融緩和が影響するかと...
こんなデタラメ相場がどこまで続くんでしょうね～
実はいまがピークでなくて、もう一段二段あるかもしれませんが...
Ｑ５．両備が進めている錦町７番地区再開発事業で今後マンション（複合
施設）が建つ予定ですが、同じ条件の間取り、階数であれば、グレース
タワーⅢよりも価格は高くなると思われますか？
また、他にも駅前町や岡ビル等で再開発の動きがありますが、より岡山駅
に近い場所にマンションができることによってグレースタワーⅢの客付け
は難しくなるのでしょうか？
Ａ５．同グレードなら錦町のほうが上かもしれませんね。
より岡山駅に近いところで乱立するようなら
グレースタワーⅢといえども影響があるでしょう。
グレースタワーⅣ、Ⅴ、Ⅵ、Ⅶ、Ⅷとできていっても
価値は保てると思いますか？
建物は常に後出しジャンケンにしかなりませんよ。
Ｑ６．岡山駅周辺の築浅の中古マンションについては、空きが出ればすぐに
買い手が決まるという状況で、情報がなかなか表に出てこないと思うので
すが、そういった物件の情報をどうすればいち早く入手することができる
のでしょうか？
Ａ６．情報を出すのは人ですね。
逆に情報を出す側のことを考えてみてください。
優先的に情報を欲しい人は山ほどいます。
仮に、有力な情報をたくさん持つ不動産屋のＡ氏と知り合ったとします。
ですが、恐らくＡ氏は数百の顧客を抱えているでしょう。
Ａ氏はその中のどんな人を優先的に扱うでしょうか？
たぶん、Ａ氏は
・お金をたくさん持っている
・金払いがいい
・文句言わない
・普段から儲け話をよくくれる
・普段から食事に連れて行ってくれてかわいがってくれる
など...
そんな人に情報を持って行ってあげたくなるのでは？
まともな人間なら、世話になった人に恩を返そうとも思うでしょう。
そこへたどり着くには、たくさんの営業マンに合わないといけませんし
その中から有力な営業マンを見つけて
自分は有益な買い手であることをアピールし続けるしかないでしょう。
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
FC2コメント
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
にほんブログ村
半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
関連記事
2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
2016年07月15日 持ってる女
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
関連記事
2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね？
2016年06月15日 絶対やらん！（笑）
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日 うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１２号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１３号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１４号戸建 売却で進行中...
関連記事
2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
**********************************************************
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
-----
＜見学会＆ランチのお知らせ１＞
I島さん１号５万円戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
７月３０日（土）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１摂津屋さん
２むーさん（女性）
３
４
５
６
７
８
９
10わたくし
＜食事会・飲み会のお知らせ＞
岡山花火大会＆食事会＆飲み会
８月 ６日（土） 食事会１９時～
定員５２名 7/23 7:54時点 ４７名
・座席確定者（先着順）大人３６名、小学生８名、幼児３名、（３歳以下８名）
Yさん一家、Sさん一家、T本さん一家
mtanaさん一家、あつさん一家、K本さん一家
minakoさん一家、E尻さん一家、H谷さん一家
TAKEさん一家、しんさん一家、岡山大家一家
K高さん、OCさん、摂津屋さん、あつおさん
O幡さん、みっちゃん、ryokoさん、aiさん
よーすけさん、taimanさん
これ以降の申込の方はほんとに抽選（５名）にしますね^^;
shinobuさん一家（大人３、小学生２）
飲み会 ２１時～ 詳細未定
＜イベント一覧＞
７月 １日（金）１１時～ 中区某所 いいてんきさん村＆こももさん３号平屋＆ランチ２日目
７月 ２日（土）、３日（日）必殺伊豆熱川温泉旅行
７月 ８日（金）１２時～ minakoさん２号戸建見学会＆ランチ
７月 ９日（土）１２時半～yumiさん再生予定大正築古民家＆75万円古民家見学会＆ランチ
７月 １３日（水）１２時半～ F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ１日目
７月 １７日（日）１２時半～ F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ２日目
７月 ２２日（金）１２時半～ I島さん１号５万円戸建ビフォー見学会＆ランチ１日目
７月 ２４日（日）１２時半～ 倉敷大家さん１２０万円戸建ビフォー＆
IW本さん２号戸建アフター＆ランチ
７月 ２９日（金） 予定
７月 ３０日（土）１２時半～ I島さん１号５万円戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
７月 ３１日（日） 予定
８月 ６日（土）１９時～ 岡山花火大会＆食事会＆飲み会
９月 ３日（土）、４日（日） 復興支援 必殺ツアーin熊本
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
-----
こんばんは。岡山大家です。
柳川交差点に建設中の グレースタワーⅢ
先日、ある方が見に行った際の資料を見せていただきまして。
これ、価格表...
最上階２１階の左上から...
１６,４００万円 １８９平米
１７,７００万円 １９７．７９平米
１３,０００万円 １５１．７９平米
１５,２００万円 １７８．４９平米
２０階...
１２,３００万円 １４９．８０平米
９,５００万円 １１６．１５平米
１３,４００万円 １５７．８６平米
１１,０００万円 １３６．３９平米
９,９００万円 １２２．５０平米
８,２００万円 １０５．４６平米
わぁーぉ(;''∀'')
こんなんがサクッと売れちゃうのかな...
お金のあるところにはあるんだね～(;´Д｀)
わたくしの物件９号（１００万円）なら１００戸前後買えちゃうよ（笑）
...
さて、ナイスなタイミングで
知らない人からこんな質問がきたのでお答えしておきます(^^;
以下転載。
今、岡山駅東口周辺（中央小学校区）でマンション（投資用では
なく自己居住用）の購入を検討しています。
具体的には、建設中のグレースタワーⅢを第一候補に考えている
のですが、マンション購入に関して岡山大家さんにいくつかアド
バイスをいただければと思い、メールさせていただきました。
ちなみに希望する間取りは３LDKで、先日グレースタワーⅢの事前
案内に行ったところ、３LDK（80平米）で3500万円～4000万円
（７階～１４階）でした。
Ｑ１．グレースタワーⅢの３LDKの物件を仮に投資用として購入する
場合、家賃は月額いくらあたりが相場なのでしょうか？また、家賃
の額にもよると思いますが、今後、１０年、２０年のスパンで客付
けに困る（需要がなくなる）といったことは考えられますでしょうか？
Ａ１．投資用（３LDK（80平米）で3500万円～4000万円）
としては全くお話しにならないかと(;''∀'')
どれぐらいの利回りや手残りを想定されているかにもよりますが
仮に利回り１０％を期待した場合
年３５０万円～４００万円の賃料が必要で
月の家賃が３０万円程度ということに...
岡山で一番高い賃料の分譲マンションだと
１００平米を大きく超えたもので２２～２５万円ぐらいですかね...
８０平米程度の部屋が、グレースタワーⅢというブランド力により
果たして３０万円に届くのか...
桃太郎大通り沿いのロイヤルガーデンが新築された際に
１００平米ぐらいの低層階が家賃２０万円で出ましたが
客付けに１年を要していました。
いくらか値下げしたかもしれませんが、最終的な賃料は不明です。
２０万円でも３０万円でも４０万円でも値付けは自由ですが
入居が付いて初めて実現できるものなので...
グレースタワーⅢとはいえ、８０平米程度の部屋に
３０万円を出す人がいるのかどうか？
逆にいうと、３０万円の賃料を出せる人が
８０平米程度の部屋に満足できるのか？
常識的なラインでいうと、１５～２０万円の間ではないでしょうか？
Ｑ２．岡山駅周辺の物件では、新築時の価格よりも中古価格のほうが
上昇している資産価値の高い物件も見受けられますが、今後について
も同じことがいえる可能性が高いと思われますか？（グレースタワー
Ⅲについて、１０年後に資産価値が上昇しているか、もしくは購入時
と同じ資産価値が維持できているか）
Ａ２．金融緩和が続いている間だけではないでしょうか？
完全にバブルでしょ？
かなりの高値圏にあると思いますが...
１０年後も金融緩和が続いていれば、もっと値上がりしているでしょう。
Ｑ３．少しエリアを広げて、厚生町や島田、大供、大元駅周辺について
も候補に入れて検討しているのですが、そのあたりであれば１０年後、
２０年後の資産価値を維持するのは難しいと思われますか？
Ａ３．これも金融緩和が影響するでしょうが、難しいと思いますがね...
そもそも分譲マンションというのは所詮コンクリートの塊に過ぎないので...
ひたすら価値が下がっていくのが当たり前で...
長期にわたる資産価値をお求めなら
伊島エリアの平坦地に土地を買って建てたほうがいいですよ。
分譲マンションの値上がりに比べたら、まだ買いやすいほうですよ。
分譲マンションなんぞ、所詮団地です。
街中の空間を買うという行為に過ぎないので
その空間に価値があるかどうかですね。
同じ程度の価格なら、より岡山駅に近いところがいいですが
資産価値を維持したいなら、「建物」ではなくて「土地」ですよ。
Ｑ４．今後、岡山駅周辺の新築マンションの売り出し価格は下落していく
（資材価格の下落等から）と思われますか？今が価格のピークであれば
購入はもう少し待ったほうが賢明でしょうか？
Ａ４．これも金融緩和が影響するかと...
こんなデタラメ相場がどこまで続くんでしょうね～
実はいまがピークでなくて、もう一段二段あるかもしれませんが...
Ｑ５．両備が進めている錦町７番地区再開発事業で今後マンション（複合
施設）が建つ予定ですが、同じ条件の間取り、階数であれば、グレース
タワーⅢよりも価格は高くなると思われますか？
また、他にも駅前町や岡ビル等で再開発の動きがありますが、より岡山駅
に近い場所にマンションができることによってグレースタワーⅢの客付け
は難しくなるのでしょうか？
Ａ５．同グレードなら錦町のほうが上かもしれませんね。
より岡山駅に近いところで乱立するようなら
グレースタワーⅢといえども影響があるでしょう。
グレースタワーⅣ、Ⅴ、Ⅵ、Ⅶ、Ⅷとできていっても
価値は保てると思いますか？
建物は常に後出しジャンケンにしかなりませんよ。
Ｑ６．岡山駅周辺の築浅の中古マンションについては、空きが出ればすぐに
買い手が決まるという状況で、情報がなかなか表に出てこないと思うので
すが、そういった物件の情報をどうすればいち早く入手することができる
のでしょうか？
Ａ６．情報を出すのは人ですね。
逆に情報を出す側のことを考えてみてください。
優先的に情報を欲しい人は山ほどいます。
仮に、有力な情報をたくさん持つ不動産屋のＡ氏と知り合ったとします。
ですが、恐らくＡ氏は数百の顧客を抱えているでしょう。
Ａ氏はその中のどんな人を優先的に扱うでしょうか？
たぶん、Ａ氏は
・お金をたくさん持っている
・金払いがいい
・文句言わない
・普段から儲け話をよくくれる
・普段から食事に連れて行ってくれてかわいがってくれる
など...
そんな人に情報を持って行ってあげたくなるのでは？
まともな人間なら、世話になった人に恩を返そうとも思うでしょう。
そこへたどり着くには、たくさんの営業マンに合わないといけませんし
その中から有力な営業マンを見つけて
自分は有益な買い手であることをアピールし続けるしかないでしょう。
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
FC2コメント
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
にほんブログ村
半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
「格」を上げる。
