岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)


　で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％になる予定。



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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＜セミナーのお知らせ＞



「ガレージハウスを建てたい車好きのあなたへ」

３月２８日（土）１４時

岡山市北区下中野３３７−１０６
パナソニックリビングショールーム２階

興味のある方は現地集合で一緒にいかがですか？


...

＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

...


読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。

3月のイベント出店

28日（土）プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/


...


こんばんは。岡山大家です。


先日の新聞の下の方に不動産の広告が載っていました。


平成２３年築

５LDK　平屋　２６２�u


新しくて、めちゃひろーい


土地も広くて　２０７坪


価格　８８００万円




まじかー。スゴイ値付けじゃな(^^;


そこそこのアパート買えるじゃん(＠_＠;)


...


さて先日、しんさんが新たに購入された物件を視察。


２つ買ったうちのひとつは山の上の方なので


眺めはサイコー




花火大会の特等席じゃん（笑）



斜面の一部なのでこんな感じになっています（ﾟдﾟ）




ここの草むしりが大変そう(^_^;)


でもちゃんと管理しとかないとねー


...


その道中ですごいの発見。






うわー(°°;)"((;°°)


廃墟っぽくなっています(ｰｰ;)


２０年ぐらい前に知り合いが住んでいましたが


今は全空きっぽかったので


そのまま放置されているんでしょうね...


場所が場所なんで


再生しても客付けが難しいので


手を出さないのかもしれませんが...



場所が悪い
↓
入居が悪くなる
↓
家賃下げる
↓
お金無い
↓
手入れができなくなる
↓
さらに入居が悪くなる
↓
もっとお金無い
↓
放置
↓
もっと入居悪くなる
↓
全空き
↓
もっと放置


って感じでしょうかね...


物件選定でミスるとこういう流れを辿るんでしょうね...



おしまい




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　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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☆物件8号　 H26年4月 中古購入

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　約52坪。土地50万、建物200万

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そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
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賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

...


読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。

3月のイベント出店

28日（土）プレステージ城東
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...


こんばんは。岡山大家です。


今日はTAKEさんのところに行ってきました。




随分中も進んでいました


内装はご自身でするそうですよ（ﾟдﾟ）


どんな感じになるのか楽しみですねー



工事の過程で木材の端材がたくさんあるので




欲しい方は持って帰っていいですよーって。


興味のある方はご連絡ください


...


さて、　ほー(＾ω＾)　って物件を発見。


セキスイの新築なんですけども


※クリックで大きくなります。


６月６日入居開始にも関わらず、サッサと申込。


どんなんかというと


ちょっと小さめの戸建


２LDK　で　６４．９４�u　しかありません。


戸建としてはかなり小さい部類。


家７．６万　共３千　P１込　２台目６千


計８．５万円


エリア的には微妙ですけど


賃料は妥当でPも２台あるからねー



この土地、ゼンリンで見ると、２０坪ほど　しかない（ﾟдﾟ）


そんな狭小地の有効活用で


こういうミニ戸建ってありですねー


本格的な３LDKだと、学区やエリアを選んで建てないと


なかなか家賃に反映できませんし


家賃が１０万円を軽く超えてくるようなものだと


入居者も限られてきますからね



このサイズ、この家賃ならアパートユーザーを獲得できます


アパートはイヤっていう人はたくさんいますからね


そういう層を狙って商品開発の段階から


アドバイスをさせてもらっていた訳ですが

関連記事
2014年01月25日　麒麟さん戸建賃貸完成見学会 ＆ 申込
2015年03月21日　廃墟→新築→古民家


ハウスメーカーもやってきたかということで妙に感心ですね。



こういうのって、そもそもモノがほとんどないですし


アパートやマンションみたいに


１ヶ所で数戸〜数十戸も大量に供給されず


１ヶ所１戸しか増えていかないので


ライバルも全然増えません



ライバルが増えないっていうのは


長生きする秘訣だと思いますよー



おしまい




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　　※最高値時 142,000円

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　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

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　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

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大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
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賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

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...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、岡山県宅地建物取引業協会


いわゆる宅建協会の関係の大家向けセミナーがありました。




不動産業者としての顔も持つTaimanさんから声をかけていただき


せっかくなので、仲間内にも声をかけてみたところ

こももさん
HR田さん
O田さん
いいてんきさん
Y原さん
Y部さん
わたくし

の７名で参加することに。




みなさん勉強熱心で(ﾟoﾟ;;



無料のセミナーってどっかがスポンサーになっていて


何かに利益誘導が目的だったり


内容自体が薄かったりすることが多いように思いますが


純粋に大家向けの実践的な内容だったので


それなりに勉強になりましたねー（ﾟдﾟ）


やっぱり大家自ら勉強しないとねー



賃貸営業の世界ってね、


離職率が恐ろしく高く人の入れ替わりが激しかったり


単なる案内マシーンと化していることが多くて


普通に　素人集団　みたいなもんですから


いろいろ相談したところで


まともな答えなんて返ってこない状況になってるんですよ...


せめて宅建を持っていて、そこそこキャリアがある人


なら一定の安心感はありますけども。



キャリアだけ長くて宅建を持っていない人は要注意。


宅建というハードルを越えられない


要は、一定以上の努力ができない人


だと思うんですけど


こういうタイプの人の特徴は　口がうまい　んですよ（笑）



一定以上の努力はできないけれども


トークでうまく立ち回って生き延びてきたってね。


口がうまいだけで、営業成績は伸びるんです（笑）


そして、なんだかんだ合格しない理由を並べるのもうまい（笑）


きっと相談してもテキトーなこと言われますよー（笑）



ということで、キャリア、見た目の雰囲気、役職とかに惑わされないようにねー


もちろん例外もあるかもしれませんけどね(^_^;)


...


こういう内容を、営業マンたちが聞いたらいいと思うんですけどねー


まぁ彼らは彼らで朝から晩まで


散々馬車馬のように働かされた挙句


ボロ雑巾にようになって廃棄されていくので


こういう内容を勉強したところで


ほとんど役にも立ちゃしないかもしれませんけども(ｰｰ;)




ん？だから大家を集めて自ら勉強してもらおうってことか！？


まさかそこまで読んでのこととは...


宅建協会...　なかなかやりよるな。


えっ？それ違う？（笑）



まぁ何はともあれ


大家さん自ら勉強していかないといけないねってことは


間違いない


こういう企画を無料でやるってところ


宅建協会、なかなかやりよるな　ですね。


また次回期待しています。



おしまい




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　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


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　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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☆物件8号　 H26年4月 中古購入

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　約52坪。土地50万、建物200万

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☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

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　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

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＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、シークレットの探検ツアーでして

こももさん
HR田さん
じいじさん
みーちゃんさん
みーちゃんさんご主人
わたくし

の６名　で


中区某所を探検にいってきました


１軒目は　Y原さんの新築戸建　を外から解説

関連記事
2015年02月15日　オンリーワンがいいと思いますけどね。
2015年02月23日　賃貸用の視点

↓

２軒目は　ロッカーキャットさんの戸建　を外から解説

関連記事
2015年02月15日　オンリーワンがいいと思いますけどね。

↓

３軒目は　わたくしの物件６、７号　を外から解説

関連記事
2012年09月05日　キッチン設置済！
2012年08月30日　クロス貼ってた！
2012年07月31日　ついに上棟！
2012年07月17日　現場を見に行ってきましたー

↓

４軒目は　以前に競売に出てた物件　を外から解説

↓

５軒目は　しんさんがこの前買った物件１つめ　を外から解説

↓

６軒目は　廃墟物件　を外から解説

関連記事
2015年03月24日　手入れできないと...

↓

７軒目は　　しんさんがこの前買った物件２つめ　を外から解説

関連記事
2015年03月24日　手入れできないと...

↓

８軒目で　ようやく本日のメインイベントへ

関連記事
2015年03月12日　とりあえずおばあちゃんに聞いてみてください。


どんだけ回っとんじゃーって(^_^;)







持ち主のおばあちゃん。


３００万円ぐらいは欲しいってことなんですけど...


今日の探検隊のみなさんは　１５０万円 ぐらいなら...


と口を揃えております



水回りが意外としっかりしていてそのまま使えるので


まぁ１５０万円ぐらいならまだいいのかな...


５年ぐらい回してからでも同じぐらいでは売れそうだしね...


解体まで持っててもなー



おばあちゃん！１５０万円なら買いたいって人がいますよ！


どうですか？？




おしまい




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)


　で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％になる予定。



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

...


こんばんは。岡山大家です。


トラブル発生です(＠_＠;)


今日は３月２８日（土）。


明後日、３月３０日（月）に入居予定の


某読者さんの自主管理物件がありまして。


この方、元々岡山に住んでいたんですが


昨年夏頃に転勤で京都へ異動に。


２〜３年前に満室で購入して


そのまま問題なく自主管理で運営していたんですが


転勤後の昨年秋に退去が出たので


退去立会・精算、ガス切替、リフォーム、募集を


代わりにしてあげていたんです。


...


この物件、場所は悪くないんですが


賃貸需要はやや弱めのエリアで


昔流行った、築３０年ぐらいの田んぼの田みたいな２DK


８室　駐車場は全７台、近隣駐車場は空きなし...



そこそこ安価にリフォームできて、賃料も高くないんですけど


・ここよりも良い場所に類似物件がたくさんあること

・駐車場が１台しかないこと

・閑散期の退去


といったことでなかなか決まらずにいました


その間に、もう一室空き...


しかもよりによって駐車場の足りない部屋...


場所的に最低１台は必須なので


なかなか厳しいなーって状況だったのが


ようやくこの繁忙期で最初に空いた（駐車場１台あり）部屋が決まったんです


それが、いよいよ明後日３月３０日（月）に入居ということで


入居前の最終チェックに行ってきました。


こういうことを怠る管理会社や大家さんって多くてね...


入居後即のクレームなんてお互いイヤでしょ？


未然に防げる簡単なことができていなくて


初期クレームになるなんてことはよくあるんですよねー


ほんとちゃんと仕事してよねーって感じです


あっ、ちなみにここの管理を受けている訳ではないですが


現地キー回収のついでに


一応それぐらいはやってあげておかないと思ってね。


ま、特に異常もないと思うけど


ポストのチラシぐらいは綺麗にしておいてあげようかなと。


で、一通り部屋をチェックしてトイレの扉を開けると...


...


...


...


前置きが長かったですが


食事中の方は要注意です





トイレ内が糞尿で溢れかえっていますΣ(ﾟдﾟlll)


...


...


...



恐る恐る便器のふたを開けると




ガ━━（´・д・｀|||●）━━ン



これ、どうしよう...



つづく




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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

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　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

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　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

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　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)


　で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％になる予定。



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

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現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日のう○こトラブルの続きで。

関連記事
2015年03月28日　※食事中の方は要注意


土日なんで業者も動かず、現状から進展はなし...


保険会社が現場確認をしたいということで


同行してきました。




昨日の水道屋さん同様、「こんなの初めて」って言っていました(ｰｰ;)


...


さて、何がどうなっているのか？


この物件を玄関側から見るとこんな感じ。



問題の部屋は、１０１号


この部屋、昨年９月末に退去し


その後リフォームをして以来空き部屋でした。


その間の案内時も、今回の事件の１週間ほど前でも


異常はありませんでした。


それが、昨日見に行ってみるとあの状態...


トイレって水を流す量が多いので


溢れるとなったらそれこそ短期間で溢れます。


現場は２〜３cmの浸水。


昨日の時点では、それほど臭いも気にならなかったので


かなり直近で起こった出来事かと思われます。



ずっと空き部屋で、トイレはもちろん誰も使っていない...


溢れるということはどこかが詰まっているということ...


ということは、この汚物は２階の人のか！？


ということで、たまたま在宅中の２階の方にトイレの水を流してもらうと


ビンゴ！


便器から溢れてきます(°°;)"((;°°)


トイレの配管って、１０１と２０１の配管は


床下で繋がっているはずですが




たまたま空室の２０２号室は異常なしで


他の部屋からのクレームもないので


この間のどこかだろうという予測に。




となると、１０１号は誰も使っていないので


２０１号の人が、この数日中に何かを流して


それが１０１号より先の配管で詰まったのか？


...


トイレってこんな風になっていて




１０１号の先にたどり着くまでも


何度か配管の曲がり角があるので


普通はこんな先まで流れていかないとのこと...


木の根っこなどが侵食するケースもあるので


どちらにしても、まずはトイレの床を剥ぐってみないと...


しかし、ここに汚物がたどり着くということは


かなりの量が溜まっていると予想されるので


一旦バキュームで吸わないと難しいとのこと...


...


しかし、土日でバキュームの手配もできず


２階の人がトイレを使えば使うほど


溢れてくるのがわかっていながら


「使うな」　ということもできず(ｰｰ;)



たまたま空いている２０２号のトイレだけを使ってもらうことも


検討しましたが


１０１号に３０日（月）に入居する方に


一旦そちらに交してもらうしか方法がないので


２０２号を提供するわけにもいかず...



月曜日までどうにもならない状態が続いています


まずは詰まりの箇所を特定せねば...


そこにもいくつか問題が...



つづく




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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

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　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)


　で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％になる予定。



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

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こんばんは。岡山大家です。


今日もう○こトラブルの続きで。

関連記事
2015年03月28日　※食事中の方は要注意
2015年03月29日　トラブルの続き


まずは詰まりの箇所を特定せねば...


このアパート、元々浄化槽でのちに下水に繋いでいるようで


共用部を掘って埋めた跡が一直線に伸びています。




それぞれの部屋の前に、枡もあります


kotaさんのコメントにもあったように

101,102,201,202の田の字4戸アパートで、102が溢れちゃいました。
幸い入居者様から即連絡が入ったので量的には僅かな溢れで済みました。
原因は102と202の合流した後の101,201との合流部の枡にて、
側の植栽の根が隙間から入り込み茂って、
その根にトイレットペーパーなどが絡んで堆積し、逆流したものでした。
以後年に1〜2回は枡の蓋を開けて、伸びてきた根を切ることが欠かせません。
ウチは幸い枡と排水管の接続部でしたので、
蓋を開ければ対処できましたが、
地中のつなぎ目や屋内部だと難儀しますよね。。。
早期の解決をお祈りします。


枡付近で解決すればありがたい...


...


さて、ちょっと浄化槽のお話し。


浄化槽には２種類ありまして。

参考URL　浄化槽の種類


ひとつは、単独浄化槽。




これは、いわゆる糞尿のみを処理するもの。


平成１３年４月以降は設置できなくなっています



もうひとつは、合併浄化槽。




こちらは、台所や風呂の排水も一緒に処理するもの。



ちなみに、以前下水道のことを書いたのでそちらもどうぞ。

関連記事
2013年09月10日　下水道の日



今回の物件は築３０年程度なので、


もちろん前者の　単独浄化槽。


この掘り返した跡は




台所と風呂の排水を下水に繋いだ際のものなんですね...


なので、せっかく枡があるのに関係なし


...


じゃあトイレの排水はというと


浄化槽から下水につないでいます(;_;)




こんな感じ。




なので、途中に枡がないんです( ；∀；)


これではどこで詰まっているのか


床を剥ぐってみないとわからない...


という訳で、溢れかえった汚物を片付け、便器を外し




まずはトイレの床を剥がします。


※これは塞いだあと


どうやらこの付近ではなく、もっと先のようです...


圧力をかけて押し込んでも


この先３部屋分のどこかで止まってしまうと困る...


２号室は流れているのでそこまでの間のどこか...


配管はダイニングの下を横切っていたので


恐らくこの辺りではないかと...




ということで、ダイニングの床も剥がすことに


※これは塞いだあと


...


ありました。２号室との合流の手前に。


相当固く詰まっていたようで...


いろいろ出てきたらしいんですけど


なんだかんだ今までの堆積でした


...


あとは内装を直すだけです



今日から入居予定の方は事情を理解していただき


幸いにもリフォームも済んで募集中の２０２号に


ひとまず荷物を入れてもらえました(^^;



この２０２号は一応申込中ですが入居はまだ先でしたし


もし配管が共用部のコンクリートの下とかだったら


もっと大変だったでしょうし


トイレも框（かまち）があったのでそれ以上の被害はありませんでしたし


入居前で誰も住んでいなかったのもよかったですし


たまたま発見が早かったのもよかったですし


不幸中の幸いがいろいろありましたね。



保険が、トイレ内の床、壁ぐらいしか適用されないそうなので


修理代は結構な額の自己負担が出るでしょうけど


古い建物を持つことの宿命でしょうね...



まぁ比較的早く復旧できてよかったです。


疲れましたね(^^;)



しかし、年度末のいよいよ末のこのくそ忙しい時期に


多くの方が動いてくださって本当に助かりました。


みなさんありがとうございましたm(__)m



おしまい




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　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)


　で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％になる予定。



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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...


＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

...


こんばんは。岡山大家です。


以前、見学会を実施したライオンズマンション中山下。

関連記事
2015年03月08日　次回期待しています！


見に行ったのは３階。


同じタイプの４階の部屋が４２０万円で売れたようで...


同じタイプの６階の部屋も４２０万円で売り出し中のようで...




これだと高いと思うんだけど、


実際に売れちゃうんだねー（ﾟдﾟ）


まぁ、いろんな事情で人それぞれですけども。


今日は、その見に行った３階の部屋の契約でしたー




T-岡山さんがお子さんを住ませるのに


どっか借りるより買ったほうがいいやってことでね。


フローリングにリフォーム済ですぐに使えますし


価格が　２９８万円


しかも個人取引なんで売主買主ともに何かとお得です


同じタイプの部屋で


１００万円以上安いんですからねー(ﾟoﾟ;;


...


以前、水面下で配信していた北区東古松の収益ビル。


当時はリフォーム前の状態で２０００万円で配信していたんですけど


どうやらリフォームをしたようで


２５００万円で登場です。




元の話しを知ってるんで


内装のリフォームで、５００万円も乗っかっちゃうと


なんだかなー　って感じになっちゃいますねー


場所がいいですし、１階はテナントが入居中なんで


このまま買う人もいるんでしょうけどね。




この物件みたいに

2014年12月17日　２０００万円ぐらい抜いちゃいます。


２０００万円ぐらい高く買っちゃう人もいますしねー



不動産って　情報力　なんだなーってつくづく思います。


お得に買うのってなかなか難しいね...


...



そうそう、ある方が倉敷市上東で１５０坪以上の土地を探していて


モノがあればすぐ買うそうですよ。


市街化区域で　田　でもOK。


なんかありません？



おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

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　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


　ドル箱だった物件３号にH27年4末退去の通知が出てしましました

　次はどうしよう...



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



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　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)


　で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％になる予定。



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

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現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

...


こんばんは。岡山大家です。


なんだかんだずーっと忙しいので、


そろそろ我が家のボス（奥様）を


労働力として投入しようかと思い


税理士さんに勧められニューアイテムを導入することに。




弥生会計１５　スタンダード

弥生会計 15 スタンダード<新消費税対応版> 新品価格 ￥32,633から (2015/4/2 00:31時点)

この入力作業で強制労働させてみようかと(^_^;)



となるといろいろ問題がありまして....


実は、普段使いのノートPCはわたくしが毎日持ち出すので、


自宅にPCはないのです


うーん(｡-_-｡)　なんか安いPC買おうか...


といろいろ調べた結果


やっぱり　ヒューレット・パッカード　や　DELL　が安いなーと...


今のノートPCは３年ぐらい前にヒューレット・パッカードで買って


CORE i3　と　Office　搭載　で　３万円台　だったんでねー(ﾟoﾟ;;


これ激安なんですよ！？



日本だとちょっとマイナーなイメージですけど


出荷台数は世界で１、２ですからねー(ﾟoﾟ;;


いろいろキャンペーンとかやってていつも安いんですよねー



でも２台目のノートPC買っても、我が家の通信回線はwi-fiで


わたくしが毎日、ノートPC、ipad mini、スマホと一緒に持ち出すので、


通常は我が家に通信回線はないんです...


ま、別に奥様はガラケーですし、ネットがなけりゃないでなんとかなるもんで。


でも最近は生意気にもLINEを使いたいとか言いよるし


折角２台目買うんなら自宅にも通信回線を用意してやろうかと思ったり...


通信回線いうてもバカにならんしね...


すでにわたくしのwi-fiで月３０００円ぐらい使ってるしね...


うーん(｡-_-｡)　でいろいろ調べてたら


ソフトバンクオンラインショップ



おー！？　タブレットとwi-fiがセットでー？


安いじゃねーかー！？


どんなタブレットよ？




ほーほー、新品のWindowsタブレットと、中古ルーターで


月２９００円かー（ﾟдﾟ）


これやったら、２台目ノートPC ＆ 通信回線　じゃなくても


このWindowsタブレットに弥生会計１５をインストールしたら


ノートPC分がタダじゃん！？


プラス自宅（奥様）にも通信回線で、


奥様もタブレット持ちでLINEもできるー


まぁ、強制労働させるんならそれぐらいしてあげてもいいかなって(^_^;)


...


さて、えらい長い前置きでしたがもう４月ですねー(^_^;)


４月からは、宅地建物取引士になるんですねー

岡山市HP


士　　ってなっても


弁護士、司法書士、弁理士、行政書士　なんかと比べると


格的には数段落ちるようなイメージですけども(^_^;)


わたくしが合格したのは平成１２年なんで


早めに取っといてよかったですよー


いま受験しても絶対受からん自信あります（笑）


まぁなんにしても業界の地位向上の一環としてはは嬉しいことですね。


...


そうそう。月の変わり目って大家さんはドキドキするタイミングでね...


なななんと（ﾟдﾟ）


ドル箱の物件３号に退去通知が出ちゃいましてねー( ；∀；)


一生住んでくれたらいいのにって思っていたんですけど


ダメ元で応募していた市営住宅に当たったそうで（ﾟдﾟ）


このやろー(｀・ω・´)


って、まぁ仕方ないね...



せっかくなんで退去したら見学会でもやりましょうかねー


ボロ物件大好きな読者のみなさんは興味津々か？（笑）


完全ノーリフォーム（掃除もなし！）　４３,０００円（猫１匹）　で貸した


ボロ物件をお見せしようじゃありませんか！（笑）



ま、ここは物件４号と違って、ドアノブはありますけども（笑）

関連記事
2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
2015年02月16日　物件４号のお話し




またノーリフォームでいくか？


それとも、こんなん誰が住むんよーって感じの


スーパー変態リフォームでいくか？（笑）



どっちがいいかなー？


ということで、投票受付中（ウソ）



おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

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　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

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　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


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　次はどうしよう...



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)


　で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％になる予定。



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

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家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

...


こんばんは。岡山大家です。


いやー例の件がようやく解決しましたよー(^_^;)

関連記事
2015年03月28日　※食事中の方は要注意
2015年03月29日　トラブルの続き
2015年03月30日　２　トラブルの続き







あの悲惨な出来事が全く想像できませんねー（ﾟдﾟ）



しかし、構造上他の部屋でも同じことが起こる可能性があるらしい...


部屋の下を通しているので、


配管にほとんど勾配がないそうで(ｰｰ;)


しかも、高圧洗浄をかけたけども


あるポイントでぶつかるんだと...


そこが配管の曲がり角なら問題ないけれど


何かが詰まりかけている可能性も否定できないと...


うーん(｡-_-｡)


古い物件はいろいろあるね...


...


さて、今日は読者のあつさんと中古戸建てを見てきました。










ほー、古いのに意外と綺麗じゃないですかー（ﾟдﾟ）


水回りもそのままいけそうだし、


駐車場も縦列ながら２台いけるしねー



でも、いいところばかりでもなく






トイレは和式で汲み取り...


雨漏りの跡も...



まぁ雨漏りが問題なければ


トイレはそのままでも入居せんことはないけどね。


でもやっぱり洋式のほうが印象はいいわね...


それなりにリフォームしても


トイレ見た瞬間にテンションダウン


ってなっちゃうからなー


他にお金かけなくて済む分、トイレにお金使っちゃいましょうかね。


しかし、グイグイいきますねー（ﾟдﾟ）


ちょっと前に４号、５号を立て続けに買ったばかりなのに(ﾟoﾟ;;


あつさん４号
2014年10月07日　万成西町の戸建を見てきました。
2014年10月11日　誰もいないはずの家に！？　名探偵登場
2014年11月19日　トリプル見学会にいってきました。

あつさん５号
2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日　第４回あみだくじ　＆　物件情報求む！


まぁどちらも入居がついて順調なんでねー


羨ましい限りです(^-^)


...


夜は、読者の麒麟さんと、倉敷の業者さんとで食事へ




いろいろとご心配をお掛けしているようで


しきりに、ちゃんと儲けてもらわんと　とか


睡眠はしっかり取らないと　とか


言われちゃいました(^_^;)


あはは(；´∀｀)


ダウンしないようにします


ごちそうさまでしたm(__)m



おしまい




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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

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　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)


　で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％になる予定。



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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...


＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

...


こんばんは。岡山大家です。


以前見学会をさせていただいた

関連記事
2015年03月01日　気の毒なぐらい疲れ果てとんですよ...


スキップフロアの面白い物件






物件自体は、ローコストでコンセプトも面白い


けれど、家賃帯が高い割に駐車場が狭いので


どうなのかなー？　って感じでしたけど


１室は入居済で、３室が申込中。


ということで残り２室まで持ってきました




へー（ﾟдﾟ）


募集当初と変わったところといえば、まずは広告料


０　→　１ヶ月　に。


まぁ新築とはいえこのあたりは仕方がないでしょうね...



家賃はそのままなんですよねー　




この家賃を維持しながら入居があるっていうのがいいですねー



大きくいじったのがこのあたり



敷金１　→　０

礼金１　→　０

☆初期費用前家賃のみで入居できます。



これを実施しだしてからポロポロ決まりだしたんですよねー


保証会社の費用や火災保険はオーナー持ちってことでいいんよね？


前家賃のみの入居ってことなら１０万円要らないもんね。



やっぱりね、こういうのって引越しする動機付けになりますよね。


引越しはしたいけれど、引越し費用で数十万円も使いたくない


でも、費用が安いんなら引越ししてもいいかなーなんて。


実際、この施策で申込が増えた訳ですから


一定の効果はある訳ですね。


・月々の少々高めは払えるが、貯金はない（少ない）。

　或いは貯金はなるべく使いたくない。

・毎月の家賃もこの額はしんどく貯金もないが、

　えーかっこしたい（笑）


ってところを獲得できたんでしょうね。


昨今は、上記のような方は多いでしょうからねー


下記のような方も実は結構いて


お金もないのに見栄でえーとこ住みたーい


彼女とか来た時にえーかっこしたーい


みたいな、口にはださないけれど（出す人もいます）


こんな感じの人もいるんですよねー（笑）



ここが実演してくれたことは大いに参考になる訳で


正味、初期費用の対応だけでここまで詰められるなら


この企画はそこそこのエリアならまぁまぁいけるってことですよね


家賃も高値で詰めているので見た目の利回りもいいですしね。


今回のは数年で売るという前提の企画のようなので


家賃は死守したいですもんね。


毎度毎度人様の物件で実験している悪い奴なんです（笑）



おしまい




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


　ドル箱だった物件３号にH27年4末退去の通知が出てしましました

　次はどうしよう...



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
　4月3日にまさかの入金あり(ﾟoﾟ;;
　6日から入居予定...ほんとに入るのか？(ｰｰ;)

　そして、ほんとに入居した(＠_＠;)

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

...


こんばんは。岡山大家です。


お知らせがいくつか。


物件見学会　１

まず、読者のいいてんきさんが購入された物件を見学させていただけます。

ハピーズ円山店
岡山市中区円山115番地の1
地図

４月１６日（木）１１時
４月１８日（土）１０時

その後ランチでもいきましょう。
集合時間が違うのでご注意ください。

...


廃材活用企画　第二弾

以前、古屋の廃材活用企画をしましたが

関連記事
2014年10月16日　すっかり忘れてた...
2014年10月23日　トレジャーハンター
2014年11月12日　名義変更をしました。


今回は読者のO幡さんが購入されたこの物件

関連記事
2014年12月21日　何かで突き抜ける。


どんなものが出てくるかは全くわかりません(^_^;)

手ぶらで帰る可能性もありますが興味のある方はぜひ。

４月２４日（金）、２５日（土）　両日１１時

ハローズ円山店
岡山市中区円山68-1
地図


...


物件見学会　２

読者のHM田さんが購入された物件を見学させていただけます。

４月２６日（日）、２９日（水、祝）　両日１１時

天霧うどん 福田店
倉敷市北畝5-1-40
地図


...


さて、先日岡山市が配布している冊子を見ていると


ついにオープンするんですねー（ﾟдﾟ）




時々前を通りますけど、遠くからでも目立つ


大きく立派な建物ですねー（ﾟдﾟ）


JR北長瀬駅ができてもう１０年近くになりますかねー？


と思って調べてみたらちょうど１０年でした(^_^;)

JR北長瀬駅


当時は西バイパスも工事中でしたし


このあたりはなーんにもなかったですからねー(＠_＠;)


今は西バイパスと駅ができて


どんどん家が建って


どんどん地価も上がっていますが(ｰｰ;)


...


随分建物は増えましたけど


まだまだ駅の利用者はそんなに多くないんですね...




やっぱり車中心なんですねー


いつ車で通ってもあまり人は見かけないですもんね(^^;


病院ができても車で来る人が多いでしょうね。


岡大病院のあたりみたいに


渋滞がすごいことになるんでしょうかね？


でも北区天瀬の現市民病院は岡大病院ほど混雑してないか...


岡大病院は県北は県外とか遠方からもくるけど


市民病院は基本的に地元民だからかな？


そう考えるとあまり人の流れには影響ないのかなー？



でも賃貸の需要はそこそこ増えそうな気がしますけどね。


旧２号線より北側には南側に比べて賃貸物件も少ないですし


建てばすぐ決まると思うんですけど


空き地も少ないしあっても土地が高いくて


新築も増えにくいですから


いま所有されている方は有利ですよねー



こういうところにポロっと水面下物件が出てこんですかねー(^^;



おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


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　次はどうしよう...



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
　4月3日にまさかの入金あり(ﾟoﾟ;;
　6日から入居予定...ほんとに入るのか？(ｰｰ;)

　そして、ほんとに入居した(＠_＠;)

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

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＜物件見学会　１　＆　廃材活用企画　第二弾＞

まずは、読者のいいてんきさんが購入された物件を見学へ。

その後ランチへ行き、廃材活用企画へ流れていこうと思います。

関連記事
2014年10月16日　すっかり忘れてた...
2014年10月23日　トレジャーハンター
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ハピーズ円山店
岡山市中区円山115番地の1
地図

４月２４日（金）、２５日（土）　両日１１時

...


＜物件見学会　２＞

読者のHM田さんが購入された物件を見学させていただけます。

４月２６日（日）、２９日（水、祝）　両日１１時

天霧うどん 福田店
倉敷市北畝5-1-40
地図




※見学会１　と　廃材企画　を同日にしたのでご注意ください。


...


こんばんは。岡山大家です。


還付金の入金がありましたよー




ほんのわずかですが、無いよりマシです(^_^;)


...


そんな喜びも束の間、こんなんきました


はい。固定資産税、都市計画税です...




さっきの還付金の倍返しどころか


８０倍ぐらいで返ってきましたよ(ｰｰ;)


日本という御上の下で商売するならしかたない...


上納金、ショバ代みたいなもんです...



不動産を持つと固定資産税が発生することは


ほとんどの方がご存知でしょうが


いろいろな方と話す中で


固定資産税ってとんでもなく高額って思っている方もいるので


この機会に公開してみようと思います。



確かにね、鉄筋コンクリート造の大きなマンションなんかだと


数百万円なんてのもありますけど


小さい物件はそんなになりません。


これ、先日３．５万円で入居した物件９号




ここは土地が２筆に分かれているのと


建物も増築してあるので


上から　土地、土地、建物、建物　です。


土地は約６１坪で　１２,６４４円　と　９３円


建物は　１０,２８６　と　９,３２５円


の合計　３２,３４８円


これ、年額です。家賃１ヶ月分ぐらいですね。


高いなーとか、へーそんなもんかとか感じ方はそれぞれですね。


建物は昭和４２年築なんですけどかなり広いんで


これに関しては個人的には高いなーと思いますが


...


今度は、物件３号、４号、５号


土地は約６０．５坪　で　９,９９１円




建物　物件３号　で７,４０２円




建物　物件４号　６,１７８円、５号　６,４６５円




合計　年額３０,０３６円


これで家賃が８７,０００円入ってますからねー（ﾟдﾟ）



古い戸建って、


壊す時も安くて済むし、税金面も安いんでねー



そもそも、ほとんど無価値同然の建物に


わざわざお金を払ってくれるなんてねー（ﾟдﾟ）



儲けるポイントって


価格のギャップだったり、


価値そのもの、或いは価値感のギャップだったりしますが


ここにもギャップが存在しますね。



おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


　ドル箱だった物件３号にH27年4末退去の通知が出てしましました

　次はどうしよう...



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
　4月3日にまさかの入金あり(ﾟoﾟ;;
　6日から入居予定...ほんとに入るのか？(ｰｰ;)

　そして、ほんとに入居した(＠_＠;)

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

...


＜物件見学会　１　＆　廃材活用企画　第二弾＞

まずは、読者のいいてんきさんが購入された物件を見学へ。

その後ランチへ行き、廃材活用企画へ流れていこうと思います。

関連記事
2014年10月16日　すっかり忘れてた...
2014年10月23日　トレジャーハンター
2014年11月12日　名義変更をしました。

こちらは読者のO幡さんが購入されたこの物件

関連記事
2014年12月21日　何かで突き抜ける。

どんなものが出てくるかは全くわかりません(^_^;)

手ぶらで帰る可能性もありますが興味のある方はぜひ。



ハピーズ円山店
岡山市中区円山115番地の1
地図

４月２４日（金）、２５日（土）　両日１１時

...


＜物件見学会　２＞

読者のHM田さんが購入された物件を見学させていただけます。

４月２６日（日）、２９日（水、祝）　両日１１時

天霧うどん 福田店
倉敷市北畝5-1-40
地図




※見学会１　と　廃材企画　を同日にしたのでご注意ください。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は読者のTAKEさんのところにいってきましたよー


太陽光を載っけていました。２０kwです




内部も随分できてきました。




また廃材が出てきているので欲しい方にくださるそうですよ






...


夕方は読者のS山さんの戸建の様子をチラッと拝見。




こちらも随分進んでますねー（ﾟдﾟ）


...


さて、午前中は中区某所の戸建てを見てきましたー


築古って聞いてたんで、


どれぐらいボロなんかなーって思ってたら


結構えぇーやんけ（ﾟдﾟ）


玄関


和室


キッチン


トイレ


洗面


風呂



おーぉー、荷物撤去したらそのまま使えそー


どうせボロだろうから、安く買えるんじゃなかろうか？


なんて思っていましたが


これじゃ激安とはいかんでしょうね...



なんとサウナもありました(^_^;)




...


しかし、問題点ももちろんありまして...


駐車場がないんです


中心地に比較的近いとはいえ、それは車があってこそ...


近隣にもないんですよね...


家自体はすぐにでも貸せそうなんですけどね...


...


あともう一点。


大胆過ぎるほど、堂々と越境しています(ﾟoﾟ;;




誰が見てもはっきりくっきり


隣の屋根が堂々と越境(＠_＠;)


ちゃんとお互い話ができているんでしょうかね...


あまりにも堂々過ぎでしょ（笑）


...


価格調整はこれからですが


いくらで落ち着くでしょうかね...


希望は３００〜４００万円で伝えておきましたが...


話がまとまればお伝えします



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


　ドル箱だった物件３号にH27年4末退去の通知が出てしましました

　次はどうしよう...



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
　4月3日にまさかの入金あり(ﾟoﾟ;;
　6日から入居予定...ほんとに入るのか？(ｰｰ;)

　そして、ほんとに入居した(＠_＠;)

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

...


＜物件見学会　１　＆　廃材活用企画　第二弾＞

まずは、読者のいいてんきさんが購入された物件を見学へ。

その後ランチへ行き、廃材活用企画へ流れていこうと思います。

関連記事
2014年10月16日　すっかり忘れてた...
2014年10月23日　トレジャーハンター
2014年11月12日　名義変更をしました。

こちらは読者のO幡さんが購入されたこの物件

関連記事
2014年12月21日　何かで突き抜ける。

どんなものが出てくるかは全くわかりません(^_^;)

手ぶらで帰る可能性もありますが興味のある方はぜひ。



ハピーズ円山店
岡山市中区円山115番地の1
地図

４月２４日（金）、２５日（土）　両日１１時

...


＜物件見学会　２＞

読者のHM田さんが購入された物件を見学させていただけます。

４月２６日（日）、２９日（水、祝）　両日１１時

天霧うどん 福田店
倉敷市北畝5-1-40
地図




※見学会１　と　廃材企画　を同日にしたのでご注意ください。


...


こんばんは。岡山大家です。


わたくしもいつも読ませていただいている


ブログランキングで１位独走中の必殺大家人様


↑↑↑↑クリックでランキングをご覧いただけます。


そんな必殺様から先日こんなメールが届きまして。


※以下転載

こんにちは〜必殺です。
実は、４月１０日に倉敷簡易裁判所で滞納家賃の取立て調停を行ないます。
もしよろしければ裁判見学会をしませんか？
調停詳細は、
４０代の男性・元？ヤ○ザ
私の所有風俗ビルで麻雀店を開くが、上手くいかず半年ほど家賃を溜めて閉店
滞納家賃は支払わず大阪から倉敷へ移住（住民票で確認）
督促状（請求書）を何通も出すが一切反応なし
次のステップとして未払い賃料調停を申し立てました。
調停ですので、裁判の話し合い場は見れませんが、
裁判所内でリアルタイムの話しは出来ます。
結構楽しいですよ♪
岡山大家さんとお友達で５人まで位なら大丈夫です。
もしご興味がございましたらご連絡ください。


お〜（ﾟдﾟ）　めっちゃ楽しそうじゃん(*´∀｀*)


ってことで、今日はシークレット企画


必殺大家人様と行く　倉敷簡易裁判所ツアー　でしたー


希望者が多かったので一部抽選とさせていただきましたが

必殺さん
tomoeさん
じゅんこさん
HR田さん
mtanaさん
Y部さん
わたくし

の７名で倉敷簡易裁判所へ




いろいろ教えてくださっています




今日は調停なんで、要は話し合いの場なんですけど


相手方が来てくれないとそもそも話になりません


必殺様も、相手が元ヤ○ザなんでたぶんこないだろうけど


せっかく岡山までいくんなら岡山大家さんと食事でもして帰ろー


って感じだったんです。


,,,


が、予想に反して出てきましたー（ﾟдﾟ）


で、話し合いの結果


分割で支払う約束を取り付けたそうで


いやーわざわざ岡山まできてよかったですねー(*´▽｀*)


...


その後は倉敷駅近くでランチ。




ランチは更に増員で

IW本Tさん
O倉さん
M田さん
Taimanさん
いいてんきさん
三◯さん

の総勢１３名に（ﾟдﾟ）


...


その後近所のカラオケBOXに移動して


即席の必殺様セミナーの開催(๑≧౪≦)




みなさんからもいろいろ質問も飛び交うなど


とても有意義な時間となりました



いくつものノウハウや裏技的な話が盛りだくさんでしたけども


こんなリアルな話しはなかなか聞けないよねー(ﾟoﾟ;;


巷の不動産投資本や中途半端な業者、普通の士業の方からじゃ得られない


とても貴重な体験でした


そもそも、ここまでの話しは本やブログには書けんしね...


人の繋がりってほんとありがたい(＞_＜)



必殺様、ありがとうございましたm(__)m




おしまい




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