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縮図

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区広谷に平屋2棟、戸建1棟を購入。

 関連記事
 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<シークレットトレジャーハンター&ランチ>

・IW本さんの中区東山の2号戸建
・わたくしの東区広谷の物件14号戸建


の同日に2軒のトレジャーハンターです。

関連記事 2016年02月19日 聞き飽きた。

 4月1日(金)12時〜(定員10名)
 1しゅんさん
 2aykoさん(女性)
 3じいじさん
 4HR田さん
 5TAKEさん
 6こももさん(女性)
 7わたくし

 4月2日(土)12時〜(定員10名)
 1O幡さん
 2 I島さん
 3わたくし

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<平屋見学会&ランチ>

 ayakoさんの瀬戸内市長船町の1号平屋のビフォー状態見学&ランチです。
 4月4日(月)12時〜 定員10名

 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

 参加予定(定員10名)
  1ayakoさん(女性)
  2HR田さん
  3しゅんさん
  4摂津屋さん
  5わたくし

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<シークレット見学会&ランチ>

倉敷市某所の平屋の再見学です。
200万円が→130万円になったので再度実施します。

関連記事 2015年11月17日 もはや小旅行

 4月8日(金)12時半〜(定員10名)
 1HTさん
 2摂津屋さん
 3しゅんさん
 4わたくし

 4月9日(土)12時半〜(定員10名)
 1T畠さん(初登場)
 2よーすけさん
 3mitsueさん(女性)
 4K本さん
 5A木さん
 6むーさん(女性)
 7じゅんこさん(女性)
 8わたくし

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<花見のお知らせ>

4月10日(日)11時から、後楽園河川敷で計画中です。
週間天気などを考慮して詳細を決定したいと思います。

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<戸建見学会&ランチ>

北区某所のT本さんがDIYも絡めて直した戸建も見学させていただけます。

 4月16日(土)12時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

雨漏りあり、シロアリありで四苦八苦されたようですよΣ(・□・;)

 参加予定(定員10名)
  1T本さん
  2 I島さん
  3HR田さん
  4よーすけさん
  5minakoさん
  6しゅんさん
  7わたくし

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<イベント一覧>
 3月 16日(水)12時〜  わたくしの物件2号見学会&ランチ
 3月 18日(金)12時〜  北長瀬新築マンション見学会&ランチ 1日目
 3月 21日(月・祝)12時〜 北長瀬新築マンション見学会&ランチ 2日目
 3月 29日(火)13時15分〜中区某所 シークレット見学会

 4月 1日(金)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ 1日目
 4月 2日(土)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ 2日目
 4月 4日(月)12時〜 瀬戸内市長船 ayakoさん1号平屋見学会&ランチ
 4月 8日(金)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 1日目
 4月 9日(土)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 2日目
 4月 10日(日)11時〜 後楽園河川敷 花見(予定)
 4月 16日(土)12時〜 北区某所 T本さんDIY戸建見学会&ランチ
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日のタイトルの 「縮図」


デジタル大辞泉では

1 原形の寸法を一定比で縮小して描いた図。
2 現実の様相を、規模を小さくして端的に表したもの。「社会の縮図」



となっています。


今日は、不動産の購入に関しての 「縮図」 を見る機会がありました。


この時間、なんだと思います?

1 9:20
2 9:24
3 9:25
4 9:29
5 9:32
6 9:34
7 9:44
8 9:46
9 9:51
10 9:52
11 9:58
12 9:59
13 10:02
14 10:04
15 10:12
16 10:38
17 10:39
18 12:00
19 13:43
20 14:56


...


わたくし、今朝9時16分にあるメールを配信しました。


それは、あるシークレット物件の情報でした。


場所も悪くなく、角地で、小ぶりなアパート。


価格も1000万円台前半で、表面利回りも13.47%。


建物もきれいでしたし、いまどきにしてはなかなかの物件です。


誰も買わないならわたくしが引き取ってもいいんですが


基本的に集合住宅には興味がないので


誰か欲しい人がいるならってことでね(^^;


...


で、先ほどの時間は、そのメールに対して反応があった時間(-_-;)


4分後にはいち早く反応する人が現れ


1時間以内には15名が反応していましたΣ(・□・;)


1時間後には15番手って...


定員20名で、明日の24時を締め切りにしていたんですけどね〜


世の中には物件をほしい人がたくさんいますねΣ(・□・;)


あまりの早さに少々びっくりしました(;゚Д゚)


まぁ誰が見てもそこそこ良さそうな物件情報なんて


どれもこんなもんなんでしょうけどね(-_-;)


正に秒殺...


今の市場の 「縮図」 かなと思いました(^^;


...


そもそも巡り合うこと自体少ないですが


ネット上で良さそうな物件を見かけたら


とにかくすぐに行動を起こし、


すぐに判断・決断
といかないと


獲得競争に勝てません((+_+))


まぁ、行動自体は起こしやすいですわね。


問い合わせするとか、見に行くとかですから


時間があれば基本的に誰でもできる。


問題は 判断・決断 の部分。


ここはなかなか一筋縄ではいかんわね...


その建物が貸せるのか?

貸せるとしたら家賃はいくらいけるのか?

リフォーム費用はどれぐらいでいけるのか?

物件価格は適正、またはお買い得レベルなのか?


などなど...


これ、買って大丈夫なのか??


そもそも、そういう根本的なところからの話しですわね(^^;


...


時々、「えっ!?あれがあの値段で売れたの!?」


って話しも聞きます( 一一)


先日も、ある方が買付を入れる話で進んでるんだってんで


詳しく聞いてみると


北区のNO1不人気エリアのボロの区分4つのまとめ買いで


それを金利4.5%でいくって(-_-;)


それも大甘のシミュレーションで


しかも初めての購入だなんていうから...


「あー、こういう人がこんなの買っていくんだなー」って。


単に大家になりたいだけなら構いませんけど


将来に備えてって話しだったんで


「こんなん買っても確実に損しますよ!」って


必死に止めましたよ( 一一)


売れる気満々だった不動産屋からしたら大迷惑でしょうが(^^;


でも確実に損するってわかってるから


そんな話を聞いたら見過ごせんわね...


不動産屋は基本的にいいことしか言わんからねー


...


失礼ながら、無謀ともいえる無知なプレーヤーが


たくさん参入しているおかげで


高値でどんどん消えていく状況なんで


迅速な判断・決断を求められますけど


焦りや欲は判断を狂わせます


そのうち必ず買い場は訪れると思いますから


それまでくれぐれも罠に嵌らないように(^^;



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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この記事へのコメント

売却されたんですねー
いまは売りどきですもんね。
そのうち買い場がくると思うんですが...^^;
岡山大家|2016年04月04日(Mon) 08:34
所有物件を売却したので次の物件を早く買いたいですが、
相場が高止まりしている状況ではこれといった物件が全く無いですね。(^-^;
焦ってババを掴まないように、じっくりと縁が来ることを待ちます。
バーダック|2016年04月01日(Fri) 09:07
   
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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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