岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築2棟10戸 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居
☆物件23,24-1.2号　中古購入　63万円
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　あみだする時間なくてとりあえず自分で購入(;´Д｀)
　どこかであみだに出す予定...

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東
☆土地７号　土地購入（R1.10.29 IW本さんにパス）
　新築用地として桜が丘東で坪1.26万円で購入

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　どこかであみだに出す予定...
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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入（R2年2月7日なつさんにパス）
　10万円で買って1月20日から
　ノーリフォームで貸出。表面360%

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入（R2年3月18日まさしさんにパス）
　22万円でそのまままさしさんへ

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号　


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＜イベントのお知らせ＞

４月

４月
1日（水）12時「視察」瀬戸内市鹿忍戸建＆ランチ
2日（木）13時「視察」倉敷市鶴形戸建＆ランチ
3日（金）11時「視察」津山市川崎戸建＆ランチ
7日（火）12時「見学会」総社
8日（水）13時「視察」児島下ノ町戸建＆ランチ
9日（木）12時「視察」中区東中島

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


3.30現在
☆岡山大家 Joint assets 2nd　参加状況
　１・岡山大家 joint assets　該当２７名
　　８はぴりたさん３口
　　11こまっちゃんさん２口
　　13麒麟さん２口
　　１岡山大家１口（増枠可）
　　２ryokoさん（女性）１口
　　３りんしょ〜さん１口
　　４てつさん１口
　　５摂津屋さん１口
　　６まゆさん（女性）１口
　　７かおりんさん（女性）１口
　　９ＨＴさん１口
　　10じょーさん１口（増枠可）
　　12しんやさん１口
　　14rikouさん１口
　　15yasuさん１口

　２・３月５日の見学会参加者　該当９名
　　１こーへーさん１口（増枠可）
　　２ひろしさん１口（増枠可）

　３・それ以外で参加口数の多い順
　　※同口数ならエントリーの早いほうを優先します。
　　９いなせさん２口
　　１みっちゃん（女性）１口
　　２やなぎさん１口
　　３たかさん１口
　　４よっさん１口
　　５デンチさん１口
　　６Ｎ野さん１口
　　７Ｋ只さん１口
　　８ＯＣさん１口
　　10とっこちゃん（女性）１口
　　11かこちゃん（女性）１口（増枠可）
　　12namiさん（女性）１口
　　13あつさん１口
　　14たくみさん１口
　　15かづきさん１口


現在３２人３７口
※間違いがあったら教えてください(^^;


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こんばんは。岡山大家です。


不動産屋に行って部屋を探して


そこに住みたいと思ったら


入居申込書ってのに記入します。




・氏名
・性別
・配偶者の有無
・生年月日
・現住所
・電話番号
・勤務先名称
・勤務先住所
・雇用形態
・年収
・勤続年数
・同居人情報


他には保証人や緊急連絡先の情報とかも。


プラス免許証や保険証を提出。




基本的に大家の判断材料ってこれだけ。




入居希望者と直接会ったりはしません。


たまたま現場で作業中に不動産屋が案内にきてとかはあっても


わざわざ直接面談して判断するってことは


基本的にはない。



わたくし自身は過去の面談実施率０％。


わたくしが不動産屋にいたときも


数千件は契約に携わったと思うけど


面談させてくれって言われたことは一度もない。






何百戸も持ってると吹聴する


あるエア大家？架空大家？妄想大家？さんが、


遠隔地の物件にもかかわらず


入居者全員に直接会って判断するとか


iPadを渡してオンラインで面談するとか


あり得ない妄想話を聞いたことありますけど


申込の度にいちいち大家に面談されてたら


不動産屋からしたら面倒くさいことこの上ない。





不動産屋に限らんかもしれませんけど


結構イレギュラーを嫌います。




契約もなんぼでもあるし


他にもやらんといけんことは山ほどあるんでね。


やっぱ普段通りが一番スムーズ。




慣れた手順を乱されるのはうっとうしい。





当時、保険代理店を営んでいる大家さんがいましたけど


入居者が入る保険は、その方の自社の保険という指定。


申込の度に保険の用紙を持ってくるんだけど


滅多に見ない書式を渡されて


こことこことって説明されても


そんな話聞くだけでも手間...


いつも使ってる保険で


パンパンパーンって処理できたほうが断然楽。


お客さんに内容の説明を求められても答えられんしね...


わずかとはいえ保険の売上も持ってかれるしね。





そういう大家の物件は紹介が遠のきましたね...





先日、ある物件に申し込みが入ったんですけどね。


さっきも書いたように


大家側の判断材料はほぼ入居申込書のみ。





ここの判断を管理会社に一任してると


自分的にはOKの場合でも


管理会社の勝手な判断で弾かれることも。




かといって、自主管理だと


全ての判断は全て自分の責任なんで


入居可否の判断は結構難しいところ。





保証会社の審査が通れば


金銭面の判断はOKなんで


大概は受け入れるけれど


それでも全てOKとも限らんのでね。




入居させたはいいが


近所トラブルが絶えんとか


無断でペットを飼いだしたとか


退去してみたら部屋がワヤクソだったとか


よくある話し。




まぁ実際は入居させてみんとわからんけど


申込書の内容はある程度精査するもんです。





記載の住所を調べて


いまはどこに住んでいるのかとか


どこの会社に勤めてるのかとか


保証人はどんな家に住んでるのかとか


ぐらいはザっと検索します。




ちょっとヤバめの地域に住んでるなとか


勤務先が風俗系だなとか


ちょっと調べたらすぐわかる世の中。



いま住んでいるところが賃貸か持ち家かぐらい


地図みただけでもある程度判断つきますしね。




賃貸から賃貸への近距離の引っ越しだと


そこで揉めたんかな？とか


追い出されたんかな？とか


いろいろ勘繰りますから


不審に思うところは不動産屋に尋ねたりします。






で、今回の申込。


記載の住所を見たときに、「ん？」と思いました。



グーグルマップで検索してみると


これはたぶんＡさんの物件じゃな...




大家仲間が大勢いるとそういうこともよくあります。


すぐに気づかなくても登記簿取ってみたらわかるしね。



で、Ａさんに申込人のことを聞いてみたところ


ビンゴ！




元Ａさんとこの入居者でした。




いろいろ聞いてみると


出るわ出るわ、粗相の数々が(;´Д｀)





以前も怪しい車屋勤務の入居者を水際で阻止したりとか


ペットトラブルがあった人の情報とか


岡山なんて小さい街だから


ちょっと聞いてみたらすぐ繋がっちゃう(;'∀')





今回も水際で阻止できそうです(^^)v


まぁうちが阻止しても


そんな情報を知らないどっかの大家さんの物件に


入居はするんでしょうけどね...





金銭面は保証会社に任せられるけど


トラブルや粗相歴が検索できる


不良入居者のデータベースがあったらいいんだけどね〜(^^;







富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※３月７日現在

※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

北区伊福町　１Ｋ　２.５万円　　※ペット相談可１匹＋３０００円
北区新庄下　８ＤＫ　５.９万円※ペット相談可１匹＋３０００円
北区関西町　１Ｋ　３.９万円　　※ペット相談可１匹＋３０００円
北区関西町　２Ｋ　３.３万円　　※ペット相談可１匹＋３０００円
北区関西町　２Ｋ　３.５万円　　※ペット相談可１匹＋３０００円
北区矢坂本町３ＤＫ　３.９万円※ペット相談可１匹＋３０００円
中区旭東町　３ＤＫ　３.９万円※ペット相談可１匹＋３０００円
中区原尾島　１ＬＤＫ　４.２万円※ペット相談可１匹＋３０００円
中区赤坂台　３ＤＫ　３.８万円※ペット相談可１匹＋３０００円
南区郡　　　７ＤＫ　５.８万円※ペット相談可１匹＋３０００円
南区藤田　　４ＬＤＫ　７万円　※ペット相談可１匹＋３０００円
赤磐市山陽　５ＤＫ　６万円　※ペット相談可１匹＋３０００円



※近日中追加予定
倉敷市粒江　　　３ＤＫ
中区御成町　　　４ＤＫ
和気町日室　　　４ＤＫ
備前市浦伊部　　３ＤＫ
笠岡市金浦　　　５ＤＫ
北区伊福町　　　２ＤＫ
吉備中央町高富　４ＤＫ
北区西辛川　　　３Ｋ
中区新京橋　　　４Ｋ
北区伊福町　　　２Ｋ
中区湊　　　　　店舗
北区原　　　　　４ＤＫ
中区海吉　　　　５Ｋ
北区清輝橋　　　４Ｋ
北区中撫川　　　４Ｋ

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com



ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました