岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

　☆玉野市HTさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　　２３日（火）１３時
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１HTさん
　　　２こももさん（女性）
　　　３じいじさん
　　　４あつおさん（ランチのみ）
　　　５わたくし

　☆新年会第三弾（北区本町）
　　２３日（火）１９時
　　　参加予定（定員１４名）
　　　１じいじさん
　　　２ryokoさん（女性）
　　　３こももさん（女性）
　　　４J子さん（女性）
　　　５DMMさん
　　　６riekoさん（女性）
　　　７デンチさん
　　　８Y口さん
　　　９OCさん
　　　10摂津屋さん（２回目）
　　　11まっきーさん（２回目）
　　　12たかぱぱさん
　　　13tomoeさん（女性）
　　　14わたくし（３回目）
　　　※満席になりました。

＜イベント一覧＞
１月
　５日（金）１２時　〜倉敷市N西さん２号戸建完成見学会＆ランチ
　　　　　　　　　　　＆賃貸募集用間取り図面作成体験
　　　　　　１９時半〜新年会第一弾（北区平和町）
　９日（火）１３時　〜相談日（北区）
１０日（水）１２時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
　　　　　　　　　　　＆わたくしの赤磐平屋見学＆ランチ
１３日（土）半日見学会ツアー　１日目
　　　　　　１１時　〜備中高松見学会
　　　　　　１２時　〜総社市アパート×２見学会＆ランチ
　　　　　　１５時　〜水島戸建見学＆トレジャー＆taimanTV
１６日（火）見学会　２日目
　　　　　　１１時　〜備中高松見学会
　　　　　　　　　　　＆総社市アパート×２見学会＆ランチ
１８日（木）１１時　〜中区いいてんきさんマンション
　　　　　　　　　　　＆北区摂津屋さん戸建完成見学
　　　　　　　　　　　＆中区トレジャーハンター＆ランチ
１９日（金）１９時　〜新年会第二弾（イオンモール岡山６階）
２０日（土）１２時半〜中区いいてんきさんマンション
　　　　　　　　　　　＆北区摂津屋さん戸建完成見学＆ランチ
２３日（火）１３時　〜玉野市HTさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
２５日（木）１２時半〜倉敷市デンチさん１号戸建ビフォー見学会
　　　　　　　　　　　＆ランチ　１日目
２７日（土）１２時半〜倉敷市デンチさん１号戸建ビフォー見学会
　　　　　　　　　　　＆ランチ　２日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


ひっそり試行された新しい仲介手数料の規定。

関連記事
2018年01月16日　いつの間にか仲介手数料改正



当該現地調査等に要する費用に相当する額
を合計した金額以内とする。
この場合において、
当該依頼者から受ける報酬の額は
十八万円の一・〇八倍に相当する金額を超えてはならない。



わたくし、てっきり売主買主双方の手数料がＵＰ


するものと思っていましたが


当該依頼者から受ける報酬


ということなので、


売主さんだけ、


ＭＡＸ１８万円＋消費税の１９．４４万円


になるらしいです(^^;


それも


当該現地調査等に要する費用に相当する額


なので、あくまでもＭＡＸですけど(^^;


買主側はそのままなので良かったです(^^;






さて、第４５回あみだくじに登場して


Ｍさんが当選した神崎町の戸建。

関連記事
2017年08月25日　救いは...
2017年09月10日　いってきまーす。




たまたま知り合いで入居したい方がいたそうで


見学会をする間もなくそのままめでたく入居(^^;



しかも自分である程度直すからという


大家にとって「神」のような方Σ（・□・；）




ということで、


あまり直していないそうですが


写真をもらったので


ビフォーアフターを公開しておきます(^^)





ここ、駐車場がありませんでしたけど


１階部分が店舗でしたから


ここを抜いて駐車場にすればいいと思っていましたが


ビフォー




窓を抜いて、奥の倉庫も壊したら

↓

アフター




余裕の広さ！


この場所なら駐車場は必須ですからね(^。^)y-.。o○





水回りもきれいになりましたー


まずはキッチン

ビフォー



吊戸棚は撤去して新しいものを設置すると

↓

アフター



こんなんで充分でしょー




トイレは

ビフォー



汲み取りなので簡易水洗へ

↓

アフター





お風呂は

ビフォー



ほぼそのまま。

↓

アフター





居室も少し直したそうですが。

ビフォー


↓

アフター





水回りを最低やっておけば


随分印象が変わりますね(^。^)y-.。o○





その他、風呂の亀裂や雨漏り跡もありましたけど


１００万円まではかかってないんじゃないですかね〜？




詳しく聞いていないですけど


利回り２０〜２５％ぐらいは


間違いないかと思われます(^。^)y-.。o○




ボロは２０％は最低ライン欲しいねー(^^;




となると


仮に駐車場付で４万円で貸せるとしたら

・物件１００万円
・リフォーム１００万円
・諸費用


ぐらいでなんとか２０％超え。


それぐらいを目安に探していかんといけんけど


なかなかね...




場所が良くて土地に価値があるなら


２０％も無くてもＯＫだろうし


道路に問題があるとかだったら


３０〜５０％ぐらいは欲しいしね。




生活保護の３．７万円で貸せるとして


利回り５０％取るなら


物件、リフォーム、諸費用で８８．８万円まで...


簡単じゃないけど


そんなんで買えてるケースも実際あるからね〜(;´Д｀)





家賃はどこでもそんなに変わらんから


どれだけ安く買えるかが成功のカギだね。




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました