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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

5月

☆まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
14日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1まきさん
 2ひろさん
 3OKOさん
 4まゆさん(女性)
 5児島大家さん
 6ぺっぺさん(いなせさん奥さん)
 7わたくし

☆「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件
14日(火)15時半〜

 参加予定(定員5名)
 1TAKEさん
 2児島大家さん
 3じいじさん
 4まこりんさん
 5わたくし
 ※満席になりました。

5月
1日(水)12時〜 「視察」湊2戸1平屋&
         M本さん湊戸建完成見学&
         門田文化町200万円見学&ランチ
6日(月)12時〜「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい?&ランチ
9日(木)11時半〜「視察」南区福田戸建&ランチ

14日(火)12時半〜まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
     15時半〜「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件

6月
25日(火)勉強会予定(保証会社について)
28日(金)勉強会予定(保証会社について)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


新聞にこんな記事が。


車券売り場 顧客70歳超え

※クリックで大きくなります。



車券いうたら、競輪のことですね。


各競輪場でも売ってますけど


車券を買ってモニターで観戦するのが場外車券売り場。



わたくしは行ったことないですけど


利用者の平均年齢が70歳を超えたとか(;´Д`)




ちょっと前にみんなで場外馬券場に行ったときも

関連記事
2019年02月16日 どれがメインだ?



年配の方ばっかりだったなー(;´Д`)




で、年金支給日のあとが売上好調なんだって(-_-;)




賃貸物件でも年配の方を受け入れることが増えるけど


すってんてんになって家賃滞納されたら困るから


ちゃんと保証会社を掛けとかんといけんね(-_-;)







さて、保証会社といえば


わたくしもちょいちょい助けられてます。




4月に退去した牟佐の物件9号。

関連記事
2019年04月15日 誰かサブリースやってみる?



ここは家賃滞納で保証会社に追い出されましたわね...


滞納分は保証してくれるのはありがたい(^^;


いまはすえちゃんがリフォーム中ですが




実はもうひとつ滞納部屋が(;´Д`)


原尾島のアパート1号の例の部屋...

関連記事
2018年06月12日 なかなか思うようにいかんねー



そう。みんなで遊びまくって


トータル100万円でリフォームしたやつです...


変わったのが好きな若い男の子でも入るかと思いきや


変わった生活保護の方が入ったやつですね...




ここも滞納がちょいちょいあって


保証会社が活躍。




遅れ遅れながらも払っているそうで


追い出しまではいっていなかったですが


急展開(◎_◎;)




なんと、逮捕されてしまったそうでw( ̄o ̄)w オオー!




詳しくは知りませんけど、窃盗?


生活が困窮していたようです(-_-;)


保護費をいろいろ使ってしまったんでしょうな...





で、勾留とか拘留の違いもよくわかりませんが


勾留と拘留の違いとは




拘置所なのか留置場なのかに行ってしまったそうなんですけど


その間も保証は続いているようで


家賃は立替されるのでそれはそれでいいとして


なんと!


...


...



留置場?拘置所?かで


お亡くなりになったそうで...




保証会社としては亡くなられたら終了だそうで


5月1日で保証が切れてしまいました(-_-;)




で先日、保証人のお父さんが山陰からお越しになり


部屋の確認や今後のことを話してきました。




とりあえず、部屋は5月で解約。


5月分まではその場でお父さんから頂戴しました。


また来週お越しになって


部屋の片づけなどの相談をします(-_-;)




荷物がでたら見学会でもしましょうかね...




おしまい




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☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

5月

☆まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
14日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1まきさん
 2ひろさん
 3OKOさん
 4まゆさん(女性)
 5児島大家さん
 6ぺっぺさん(いなせさん奥さん)
 7わたくし

☆「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件
14日(火)15時半〜

 参加予定(定員5名)
 1TAKEさん
 2児島大家さん
 3じいじさん
 4まこりんさん
 5わたくし
 ※満席になりました。

5月
1日(水)12時〜 「視察」湊2戸1平屋&
         M本さん湊戸建完成見学&
         門田文化町200万円見学&ランチ
6日(月)12時〜「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい?&ランチ
9日(木)11時半〜「視察」南区福田戸建&ランチ

14日(火)12時半〜まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
     15時半〜「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件

6月
25日(火)勉強会予定(保証会社について)
28日(金)勉強会予定(保証会社について)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ここのところ珍しく退去が集中してますけど


退去理由は様々



4末
総社AP1 → 自宅復活
総社AP2 → 自宅復活
赤磐16-2  → 体調不良で実家に戻る
牟佐9号  → 滞納で追い出し

5末
原尾島AP → お亡くなりに...
津島2号  → 元々短期入居
植松14号  → 同棲を解消か、離婚...





4末の総社APの2部屋


被災された方の仮住まいだったので


退去されるのはめでたしめでたし。



ここは引き合いが多くて


2部屋とも外国人3人の法人契約で決定。






赤磐16-2号は学生さんだったけど


元々身体が弱かったみたいで実家へ(-_-;)


これはしかたないね...



ここもよく問い合わせはくるねー


あとは時間の問題じゃないかなー






牟佐9号滞納で保証会社が追い出し...


30半ばの若い人なんだけどね...


3.5万円ぐらい払って欲しかったです...



ここはすえちゃんにそのまま2万円で貸しました(^^;


仕上がりが楽しみです(^^♪






5末退去の


原尾島APお亡くなりになったのでこれもしかたない...


来週、お父さんがきて荷物出しの打ち合わせ。


それから募集しましょうか。





津島2号元々短期入居だったみたい...


しかたないね...



でも、これもよく問い合わせくるねー


すぐ決まるんじゃないかな?





植松14号はたぶん同棲解消


こういうのも時々あるね...


仲良く暮らしててほしかったですが(-_-;)



これもよく問い合わせくるから早いんじゃないかなー






というわけで、


こちらではどうしようもないものばかり...



家や周辺に不満があって出て行かれることも多いから


そういう点では救いかな(;´Д`)



例えば

上や隣がうるさいとか

ゴミや駐車場のことで近所と揉めたとかね。






今回、たまたま集中してるから


退去って結構あるんだなーって思うかもしれないけど


分類してみるとこんな感じ。




アパート系
総社AP1 → 自宅復活
総社AP2 → 自宅復活
原尾島AP → お亡くなりに...

築浅戸建系
赤磐16-2  → 体調不良で実家に戻る
津島2号  → 元々短期入居
植松14号  → 同棲を解消か、離婚...

ボロ戸建系
牟佐9号  → 滞納で追い出し




今回のアパート系の理由はしかたないとして


築浅戸建系は近い将来出ていく可能性の高い人ばかり




実は、


ボロ戸建系で出ていったのは牟佐9号の追い出しだけなんよね。



ボロ戸建系はなかなか出ていかないんよねー

関西町3,4,5号
水島8号
広谷10,11,12号




こういうのをいくつか持ってると


経営が安定しやすいんですよ(^。^)y-.。o○





おしまい




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 平坦地の約50坪500万円で購入し
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
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    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

5月

☆まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
14日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1まきさん
 2ひろさん
 3OKOさん
 4まゆさん(女性)
 5児島大家さん
 6ぺっぺさん(いなせさん奥さん)
 7OCさん
 8OCさん奥さん(女性)
 9わたくし

☆「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件
14日(火)15時半〜

 参加予定(定員5名)
 1TAKEさん
 2児島大家さん
 3じいじさん
 4まこりんさん
 5わたくし
 ※満席になりました。

5月
1日(水)12時〜 「視察」湊2戸1平屋&
         M本さん湊戸建完成見学&
         門田文化町200万円見学&ランチ
6日(月)12時〜「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい?&ランチ
9日(木)11時半〜「視察」南区福田戸建&ランチ

14日(火)12時半〜まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
     15時半〜「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件

6月
25日(火)勉強会予定(保証会社について)
28日(金)勉強会予定(保証会社について)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


100万円というとそれなりの大金


大家を目指した頃は


100万円貯めるのに1年かかりましたからねー(;´Д`)

関連記事
2012年04月14日 500円作戦 自己紹介 その13



子供が何人かいたりすると


普通のサラリーマンじゃなかなか到達できん額。






そんな100万円


不動産の世界ではそんなに大金でもない





100万円リフォーム費用があれば


それなりにきれいにもできるし


今時100万円以下で物件も買えるけど


でも100万円じゃできることは知れてるわな...





100万円単位での値下げなんか当たり前だしね...


ここなんか7000万円もダウンしたしねー(;´Д`)


関連記事
2019年03月30日 7000万円ダウン。




でもまさか、


8000万円の物件が7000万円ダウンなんてことはなく


5.2億円が4.5億円になったんだけどね。





額が大きくなると


ほんと100万円なんて小さく感じてしまう
(-_-;)





1億円の物件で100万円引いてもらっても


イマイチな感じするけど


400万円が300万円になったら


なんとなく満足気(^^;




もちろんどちらもありがたいけどね(^^;





値下げ交渉は、額の大きな物件のほうが


効果が大きい
ってこと。





400万円を300万円にするより


1億円を9900万円にするほうが簡単



1億円だったら9500とか9000も普通にあるよね。



サラリーマンの年収分ぐらい簡単に下がってしまうのが


不動産の醍醐味のひとつ





まだこれからの人で


資金に余裕が無い場合は


400→300を頑張るほうがいいと思うけど


ある程度余裕のある人なら


そこの100万円は目を瞑ってもいいかもしれないね...


もちろん物件にもよるんだけど。




100に目を瞑ってでもスタートするメリット


100に拘ってスタートできないデメリット






スタートすることで得られるもの


スタートできないまま過ぎていく時間


との天秤ですな。





時間=寿命 なんで


お金で時間を買う選択はありなんだろうね。





100万円しか持っていない人の100万円と


1000万円ある人の100万円じゃ


全然意味が違うけど


あるところで100万円妥協しても


次以降の物件で100万円以上安く買えたら


それはそれでいいんじゃないかな。





100万円



大金には違いないけど


不動産の世界では誤差レベル程度になるのも100万円。




深いね。




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)






空いた場所の有効活用

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

5月


5月
1日(水)12時〜 「視察」湊2戸1平屋&
         M本さん湊戸建完成見学&
         門田文化町200万円見学&ランチ
6日(月)12時〜「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい?&ランチ
9日(木)11時半〜「視察」南区福田戸建&ランチ
14日(火)12時半〜まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
     15時半〜「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件


6月
25日(火)勉強会予定(保証会社について)
28日(金)勉強会予定(保証会社について)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ラーメンnnwさんのブログで知ったんですけど

ラーメンnnwさんブログはこちら



特P(とくぴー)という駐車場サービスがありまして。




普段使っていない空き地とか


自宅の軒先とかを


駐車場として登録しておけば


使いたい人に一時的に貸せるサービスなんです。


リンク先はここ





で、わたくし


アパート1号の駐車場で使っていないところがあるので


どうせ利用者はいないだろうけど


ハピタス経由で2500Pもらえるならと思って
2.jpg



試しに登録してみました(^^;

その買うを、もっとハッピーに。|ハピタス



ハピタスってのは何度かブログでも登場しましたけど


ご存知ですよね?






すると、こんな感じで反映されました(*^▽^*)
1.jpg




まだ多くはないですけど


すでに登録している人もいますねーw(゚o゚)w オオー!





街中ならともかく、


アパート1号なんて郊外だから


全く期待していないんですけどね(^^;





でもね、世の中にはいるもんですね〜(^^;




なんと、予約が入りました!

3.jpg



1日中貸して400円なんですけどね(^^;


まぁ遊ばせておくよりはいいんで(^^;






そんなんで喜んでいると


なんとまた予約が!?
4.jpg



今度は4日間のまとめ借りw(゚o゚)w オオー!


一気に1600円(*^▽^*)




県外の方みたいなんで


近くの実家?とかに帰省ですかねー





もちろん手数料(30%)は取られますけど


意外とこのサービスいけますわ(^^;





いまは1台だけ登録してるけど


台数増やしてもいいかもね。


登録だけならお金要らんし(^^;





総社のアパート2号や


南区のアパート3,4号も


何台か空いてるからやってみようかなー




ラーメンnnwさん、ありがとー(*^▽^*)




おしまい




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水没でも問題なさそうでした。

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総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

5月


5月
1日(水)12時〜 「視察」湊2戸1平屋&
         M本さん湊戸建完成見学&
         門田文化町200万円見学&ランチ
6日(月)12時〜「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい?&ランチ
9日(木)11時半〜「視察」南区福田戸建&ランチ
14日(火)12時半〜まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
     15時半〜「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件

20日(月)12時〜「視察」新保アパート4000万円ぐらい&ランチ
21日(火)12時〜「視察」総社アパート2棟3600万円&ランチ
25日(土) 見学会予定

6月
1日(土)10時半〜「見学会」西大寺
25日(火)勉強会予定(保証会社について)
28日(金)勉強会予定(保証会社について)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は14日にお邪魔した


まきさんの水没競売物件のお話しで。


関連記事
2019年02月21日 アンラッキー
2019年05月04日 どっかで繋がってるもんですねー




ここは水没前に一度競売に出ていたようで


その時は誰も入札せず


その後水没して、再度登場という流れ。


我々は、たまたま別物件の見学時に


水没後で競売再登場する前に見てたんですね(^^;





で、早速物件へ。


おー、全部庭に投げてますね...
1.JPG
2.JPG




GWにとりあえず掃除したということで


案外きれいっぽい(^^;
3.JPG




薄っすら色が変わってるんで


たぶんこのへんまで水がきたんでしょうね...
4.JPG




掃除しただけあって割とまともな状態になっています(^^;
1.JPG 2.JPG

3.JPG 4.JPG




所々、床のゆるいところはあるけれど


もう臭いは無いからリフォームは簡単そうです(^^;


臭いがないのはありがたいねー







お風呂は問題ないし
1.JPG



なぜか廊下の両サイドにあるトイレもOK。
2.JPG

3.JPG 4.JPG





キッチンと洗面台の交換はしかたないね...
1.JPG
2.JPG



洗面台はごっついのを仕入れてました(^^;
3.JPG




2階は被害なし
4.JPG
5.JPG





水没ってことで嫌われたのか


入札も2人だったそうで(^^)v
a.jpg



まともな戸建だったら


もっと人数も多いだろうし


金額も3倍ぐらいになっちゃうからね(;´Д`)




何かしらリスクを取りに行かんと


基本的には安く買えんですからね...





まゆさんが220万円ぐらいで入札するか悩んで


結局止めましたけど


入札してたら落ちてたねー(^^;





わざわざ水没を狙うことはないけど


安く落とせるんならいいかもね(^^;





やっぱり人が避けがちなものがいいよね。


薄汚い、誰も開けない宝箱がいいんよ。





おしまい




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着々と進んでいますねー

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
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25日(火)勉強会予定(保証会社について)
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※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日の特P(とくぴー)


関連記事
2019年05月14日 空いた場所の有効活用



ハピタス経由で2500P獲得した人もいるようですけど
その買うを、もっとハッピーに。|ハピタス




また予約入りましたわw(゚o゚)w オオー!
a.jpg




住宅地だから周りにコインパーキングなんかないし


長時間路駐ってわけにもいかんもんねー(^^;



なーんの設備投資も無しにお金が入れば万々歳(*^▽^*)


貸せるスペースのある人なら


ダメ元で登録してみてもいいと思うね(^^)v






さて、みなさんから報告写真をいただいたので


ここでご紹介(^^;





まずはたかぱぱさん2号

関連記事
2019年01月30日 今日は3現場。
2019年02月04日 約束があるからね〜(汗)
2019年03月18日 今日は決済が2つ
2019年03月19日 仲間はありがたいですね。
2019年03月27日 売主はどんな人?



どーんと床が抜けた部屋は


結局全部解体することに(^^;


壊すのはあっけないもんです...
4 - コピー.jpg




詳しくは、たかぱぱさんブログで(^^;
2019.05.13 結構もろいです
2019.05.16 解体終了







ここで登場したまゆさん2号もスッキリしています(*^▽^*)

関連記事
2019年04月25日 生活保護が最高のシナリオ

2 - コピー.jpg

3 - コピー.jpg







ここで登場した、第89回あみだのyasuさん2号

関連記事
2019年03月04日 期待を裏切られました。
2019年03月29日 貸したことない人はそんな感じよね...



これも動きがありまして


なんと近所の方が借りてくれることに(*^▽^*)


とりあえずガス屋さん関連のとこだけ直して


将来下水に接続するという約束で


4.〇万円 w(゚o゚)w オオー!



たちまちはノーリフォームなんで


この方からの家賃で下水工事代を作っていけばね(^^;



ということで、契約書や保証会社の書類を渡しておきました。
1.JPG




みなさん着々と進んでおりますな(^。^)y-.。o○






そんなこんなで、


今日は14日のまきさんの水没競売戸建のあとにお邪魔した

関連記事
2019年05月15日 水没でも問題なさそうでした。



rikouさん公売戸建のトレジャーハンターのお話し。

関連記事
2019年02月07日 公売結果
2019年05月04日 どっかで繋がってるもんですねー




時々聞かれますが、簡単に言うと


競売(けいばい、きょうばい)は、


民間の抵当権などの処分時に裁判所を介して行うもので


公売(こうばい)は


税金の滞納で自治体が差し押さえたものの処分を行うものです。





というわけで、rikouさんの公売物件へ。


着いてみて思ったんですけど


ここ、何年も前に売りに出てたようなきがするな...




まずは玄関


長期間空き家な雰囲気を出してますね...
1.JPG



布団が敷いたまま...
2.JPG



生活感がありますね...
3.JPG



ゴミもそのまま...
4.JPG



ここも布団がそのまま...
5.JPG




生活感が丸っきり残っていて妙な感じがしますね...


夜逃げでもしたんでしょうか...




散らかってはいるものの


床もしっかりしてるし、雨漏りもなさそう...


風呂もいける...
1.JPG



トイレはまぁ...
2.JPG




とりあえず荷物を出してみてですけど


安く貸す分には、そんなに直さなくてもいい感じ(^^;


Pは無くても充分貸せそうですねー(^^)v





お宝探しはというと
IMG_1447.JPG



かなり古いジャンプやヤンマガ
1.JPG 2.JPG

3.JPG



マンガ...
4.JPG


ゲームソフト...
5.JPG


小銭...
6.JPG



目ぼしいものはなかったですけど


TAKEさんが文具、串など
IMG_1452.JPG


まこりんさんがCD
IMG_1453.JPG



をいただきました(*^▽^*)




ここもさっさと片づけて貸しましょう!


rikouさん、ありがとうございました(^^)/





おしまい




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☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
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☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
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☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

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 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

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  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
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H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

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☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
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☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
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☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
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H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

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☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

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☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
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☆「視察」新保アパート4000万円ぐらい&ランチ
 20日(月)12時〜

 参加予定(14名)
 1白猫さん
 2OCさん
 3つぼさん
 4Mさん
 5フランキーさん
 6ぺっぺさん(女性)
 7そうさん
 8かこちゃん(女性)
 9わたくし
 10
 11
 12
 13
 14
 ※増枠しました。

☆「視察」総社アパート2棟3600万円&ランチ
 21日(火)12時〜

 参加予定(10名)
 1なおとさん
 2むさしさん
 3まーさん
 4OCさん
 5児島大家さん
 6こーへーさん
 7わたくし


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1日(水)12時〜 「視察」湊2戸1平屋&
         M本さん湊戸建完成見学&
         門田文化町200万円見学&ランチ
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9日(木)11時半〜「視察」南区福田戸建&ランチ
14日(火)12時半〜まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
     15時半〜「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件

20日(月)12時〜「視察」新保アパート4000万円ぐらい&ランチ
21日(火)12時〜「視察」総社アパート2棟3600万円&ランチ
25日(土)10時半〜「視察」関西町平屋4つ&ランチ

6月
1日(土)10時半〜「見学会」西大寺
25日(火)勉強会予定(保証会社について)
28日(金)勉強会予定(保証会社について)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


わたくしのアパート1号の例の部屋

関連記事
2018年06月12日 なかなか思うようにいかんねー




生活保護の入居者が逮捕され


そのままお亡くなりになって


先週、保証人のお父さんがお越しになったのが前回。


関連記事
2019年05月11日 保証会社は必須ですな−




で、今日は片づけをしに再びお越しに。





電気、水道、ガスはもちろん滞納していたけれど


お父さんが支払うということだったので


わたくしが水道とガスはアパート1号に呼んでおきました。


数千円ですけど、回収できてよかったですね(^^;




電気は中電ではなく


電話代と一緒に払ってたそうで


連絡先がわからなかったのでそのまま(-_-;)


まぁしかたない。





片付けといっても


お父さんは山陰で年金暮らしだし


家財道具なんかはほとんど処分の方向...

IMG_1402.JPG




・貴重品の類
・仏具
・写真


などはお持ち帰りいただいて


テレビ、冷蔵庫、洗濯機、布団、衣類などなど


まだまだ残っているので


それらはこちらで処分...




TEKEさんに見積もってもらい


幾ばくかのお金をいただきましたが


足りるかどうか...





そんな状況なんで


とりあえずトレジャーハンター達を招集しましょうか(^^;





2月の日付の未開封の食パンや


長期間電気の止まった冷蔵庫の中身


が気になる方はぜひご参加ください(^^;


近々告知します。





おしまい




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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

5月
☆「視察」新保アパート4000万円ぐらい&ランチ
 20日(月)12時〜

 参加予定(14名)
 1白猫さん
 2OCさん
 3つぼさん
 4Mさん
 5フランキーさん
 6ぺっぺさん(女性)
 7そうさん
 8かこちゃん(女性)
 9わたくし
 10こももさん(女性)
 11
 12
 13
 14
 ※増枠しました。

☆「視察」総社アパート2棟3600万円&ランチ
 21日(火)12時〜

 参加予定(14名)
 1なおとさん
 2むさしさん
 3まーさん
 4OCさん
 5児島大家さん
 6こーへーさん
 7よっさん
 8三Mさん(女性)
 9こももさん(女性)
 10わたくし
 11
 12
 13
 14
 ※増枠しました。

5月
1日(水)12時〜 「視察」湊2戸1平屋&
         M本さん湊戸建完成見学&
         門田文化町200万円見学&ランチ
6日(月)12時〜「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい?&ランチ
9日(木)11時半〜「視察」南区福田戸建&ランチ
14日(火)12時半〜まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
     15時半〜「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件

20日(月)12時〜「視察」新保アパート4000万円ぐらい&ランチ
21日(火)12時〜「視察」総社アパート2棟3600万円&ランチ
25日(土)10時半〜「視察」関西町平屋4つ&ランチ

6月
1日(土)10時半〜「見学会」西大寺
25日(火)勉強会予定(保証会社について)
28日(金)勉強会予定(保証会社について)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は神戸で、あるセミナーにOCさんと参加。



まずは腹ごしらえ。


歩くぐるなびのじいじさんに聞いてこちらへ


十番 三ノ宮店 (じゅうばん)



お昼時なんで結構並んでました(^^;
1.JPG

2.JPG


並ぶだけあって大変おいしゅうございました(^^♪
3.JPG




セミナー会場はざっと80〜90人ぐらい?


大盛況です。
4.JPG





というのも講師は業界を知り尽くしたプロ中のプロ





素人が大家始めて


ちょっと毛が生えてきたぐらいで


セミナーやったり

コンサルやったり

本出したり

広告塔に使われたり


と、ちゃんちゃらおかしいのが山ほどおりますけど


ここまでの方はなかなかおりません。




まぁキラキラレベルは10で不動産レベル2の人でも


不動産レベル1の人には教えられますから


それはそれでありなんでしょうけど


しょせんキラキラはメッキですからね。


どうせ師事するなら


こういうレベルの方のほうがよろしいかと思いますよ。





セミナー内容は

不動産投資で成功するには?
素人大家さんが安く物件を仕込むには?
美味しい物件の見分け方
貸す哲学
売る哲学




業者目線でそれぞれかなり奥深く突っ込んで


全然時間が足りない(^^;


セミナー内容は墓場まで持っていく約束なんで


これ以上書けませんけどね(^^;






同じ不動産業といっても


大家と業者では全然世界が違うんよねー




わたくしも、勤めていた当初は


大家の考えや気持ちは全然わからなかったしね。



大家になってからですよ。


大家のことがわかってきたのは。




大家も業者の本当のところの考えや思惑はわからんですよね。



業者と一口に言っても


売買、賃貸、管理じゃそれぞれ違うしね...




それぞれに考えや思惑があるからねー(;´Д`)





素人スタートで、


大家を極めるレベルに達した人
にも


何人かお会いしたけど


そういう人はキラキラしとらんのよ。





キラキラしてるのは目くらましのため


中身が無いからキラキラさせて


せめて見た目だけでもよくせんといけんのよ。




物件も一緒よ。


ダメな物件ほど


見た目でごまかそうとする。




大家で成功するなら


見た目に騙されない、本質を見抜く力が必要だね。





おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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5月
☆「視察」新保アパート4000万円ぐらい&ランチ
 20日(月)12時〜

 参加予定(14名)
 1白猫さん
 2OCさん
 3つぼさん
 4Mさん
 5フランキーさん
 6ぺっぺさん(女性)
 7そうさん
 8かこちゃん(女性)
 9わたくし
 10こももさん(女性)
 11
 12
 13
 14
 ※増枠しました。

☆「視察」総社アパート2棟3600万円&ランチ
 21日(火)12時〜

 参加予定(14名)
 1なおとさん
 2むさしさん
 3まーさん
 4OCさん
 5児島大家さん
 6こーへーさん
 7よっさん
 8三Mさん(女性)
 9こももさん(女性)
 10わたくし
 11じいじさん
 12あつさん
 13あつさん友達
 14rikouさん
 ※満席になりました。

5月
1日(水)12時〜 「視察」湊2戸1平屋&
         M本さん湊戸建完成見学&
         門田文化町200万円見学&ランチ
6日(月)12時〜「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい?&ランチ
9日(木)11時半〜「視察」南区福田戸建&ランチ
14日(火)12時半〜まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
     15時半〜「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件

20日(月)12時〜「視察」新保アパート4000万円ぐらい&ランチ
21日(火)12時〜「視察」総社アパート2棟3600万円&ランチ
24日(金)12時半〜「トレジャーハンター」原尾島AP1号&ランチ
25日(土)10時半〜「視察」関西町2戸1平屋2棟&ランチ

6月
1日(土)10時半〜「見学会」西大寺
25日(火)勉強会予定(保証会社について)
28日(金)勉強会予定(保証会社について)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


和気町から固定資産税の納付書が届き


これで

北区
中区
南区
東区
倉敷市
総社市
赤磐市
和気町


と、ようやく全部揃いました。




和気町からは初めてですけど


都市計画税が0.2%なんですねー
1.JPG




岡山市、倉敷市、総社市は0.3%なんで


ちょっと得ですね(^^;


まぁわたくしの物件は都市計画区域外なんで


そもそも課税されませんけども。




ちなみに赤磐市は都市計画税自体がないですけど(^^;





お得といえば、こんなところも。


前納報奨金
1.JPG



4期に分けずにまとめて払ったら


少しお得ですよーってやつですね。


わたくしの場合は630円お得(*^▽^*)



約2%なんで、nanacoチャージ1%よりいいね(^^;




昔は岡山市でもやってたんで


前納報奨金の廃止のお知らせ



ぜひ復活させてほしいもんです(;´Д`)






さて、そんな和気町の納付書にこれが同封されていました。


空き家を探しています!

※クリックで大きくなります。




和気町は県外からの移住者獲得に積極的なのは


巷ではよく知られるところです。



岡山県和気町の移住・定住公式サイト



人口14000人の小さなまち、
岡山県和気町に移住者が集まるワケ






固定資産税の納付書を送るということは


送り先は当然なんらかの不動産を持ってるってことですから


このチラシに反応する人も結構いるんじゃないかなー?


いい作戦ですね(^^)





このチラシによると


空き家バンクに登録したら1万円


そこから賃貸借契約に結びついたら3万円




いいじゃないですかー





田舎でもこういうところなら


まだやっていけそうですね。


他の自治体も真似してくるかもしれないから


いつまでもニーズがあるとは限りませんけど


それでも築古戸建を貸すにはいいところだと思いますね。






次に和気町で戸建を買ったら


ぜひ活用してみたいですねー(^^)





おしまい




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やる気なさそうです...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

5月
☆「視察」総社アパート2棟3600万円&ランチ
 21日(火)12時〜

 参加予定(14名)
 1なおとさん
 2むさしさん
 3まーさん
 4OCさん
 5児島大家さん
 6こーへーさん
 7よっさん
 8三Mさん(女性)
 9こももさん(女性)
 10わたくし
 11じいじさん
 12あつさん
 13あつさん友達
 14rikouさん
 ※満席になりました。

☆「トレジャーハンター」原尾島AP1号&ランチ
 24日(金)12時半〜

 参加予定(10名)
 1オーディンさん
 2ぺっぺさん(女性)
 3わたくし


5月
1日(水)12時〜 「視察」湊2戸1平屋&
         M本さん湊戸建完成見学&
         門田文化町200万円見学&ランチ
6日(月)12時〜「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい?&ランチ
9日(木)11時半〜「視察」南区福田戸建&ランチ
14日(火)12時半〜まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
     15時半〜「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件
20日(月)12時〜「視察」新保アパート4000万円ぐらい&ランチ

21日(火)12時〜「視察」総社アパート2棟3600万円&ランチ
24日(金)12時半〜「トレジャーハンター」原尾島AP1号&ランチ
25日(土)10時半〜「視察」関西町2戸1平屋2棟&ランチ
27日(月)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
29日(水)12時半〜「視察」西大寺射越戸建&ランチ

6月
1日(土)10時半〜「見学会」西大寺
25日(火)勉強会予定(保証会社について)
28日(金)勉強会予定(保証会社について)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は南区新保のアパート見学。


場所は申し分なく、170坪ほどもある。


接道も問題なく、将来は無駄なく3つに分けられそう。


接道が良くないと


道路部分を作らないといけないから


その分無駄になっちゃうもんね(;´Д`)



近所に新しい家や建築中もあったけど


安くても坪単価30万円はするでしょうな...



学区という観点から言うとあまり良くないけど


50〜60坪の宅地なら


割とすぐに売れそうな感じはします。





建物自体も、築30年超えてる割に案外悪くない。


室内も案外まとも。

1.JPG 2.JPG
3.JPG 4.JPG



玄関の写真が4つあるのは


4つも空いてるから(;´Д`)



2DK8戸で4つ空きいうて...


やる気のなさが伝わってきます...




空き部屋1
1.JPG 2.JPG

3.JPG 4.JPG

5.JPG 6.JPG



きれいなもんですよ。


これでなんで決まらんかねー(;´Д`)





いろいろ理由はあると思うけど


まず、まともに募集してなさそう...


管理を任せてるみたいだけど


地場の小さなところだからね...


大手とはほとんど付き合いしてないしね...


小さなところだと結構そういうパターンはあって


大手と付き合いして


管理を持っていかれたら困るってのがある(-_-;)


確かに、大手に関わらず行儀の悪いところは


ガンガン管理取に行くからね...


取に行かないにしても


客付けしたら契約書に名前が出てくるし


頻繁にその会社の名前がでてくるようになると


大家がそこに流れていく可能性も出てくるしね...




要は、鎖国政策みたいなもんです。


外界の様子を知られないのが一番。


遠方であまり賃貸経営に興味の無い家主には


特に有効
でしょうな。



地場の不動産屋の評判や力関係とか


家賃相場とか


調べる気になればいくらでも調べられるけど


そんな家主は調べりゃせんからね。



一応リフォームだけさせられて


あとは数年前には通用したであろう


少々お高めの家賃でひたすら待つ...



そんなでもたまーに決まることもあるけど


それ以上に出ていくっていうね...



いまはまさにそんな状態かなー(;´Д`)




駐車場台数が少々ネックではあるけど


家賃下げて、ちゃんと募集したら


それなりに決まると思いますけどね。





まぁ我々からしたら、こういうのこそチャンス



・管理会社も大家もやる気なし
・ちゃんと運営すれば客付け可能
・場所も悪くなくて
・土地も広い
・道路も問題なく
・3つに分けられる
・坪単価的にはかなりお得



なかなかの要件が揃っています。



でも、難しい点も...

・利回りは10%程度
・築古で融資期間が伸びない
・自己資金2割と諸費用で約1000万円の手金が
・それでもキャッシュがあまり残らない



なかなか厳しい...




銀行が渋いいま、


築古で利回り10%程度だと


どこも似たり寄ったりの結果でしょうけどね...





決して悪い案件ではないけれど


ここに約1000万円の手金を投入するより


わたくしなら


戸建を5〜6戸仕上げますかね...


それで月20万円以上残せますからね(;´Д`)






まぁその人の置かれている状況によりますけどね。





それなりに自己資金と経験がある人で


ごく短期間でそれなりの戸数、規模にしたいなら


ここで8戸増やすのもいいでしょうし




キャッシュが残らないのを承知で


将来的にこの土地が欲しいと思う人なら


それはそれで思い切って買ってもいいと思いますし




事業をされている方で


本業の儲けを投入すしたいとかでもいいでしょうし




定年間近にもう一丁いっとくかでもいいでしょう。




まぁ人それぞれなんでね。


表に出たら割とすんなり消えると思うんで


とりあえず、みなさんに判断にお任せしてみましょうか(^。^)y-.。o○





おしまい




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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