岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27年2月6日 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u
　平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃３万円。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入　(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入　(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入　（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

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＜イベントのお知らせ＞

５月
☆「視察」西大寺射越戸建＆ランチ
　29日（水）12時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１まさしさん　→三浜へ
　２こはらさん（女性）
　３たかぱぱさん　→三浜へ
　４しろうさん
　５じいじさん
　６わたくし　→三浜へ
　７ＧＭさん
　８Ｋ只さん
　９
　10
　※西大寺射越の前に、集合場所から徒歩圏の
　　あつさん９号戸建アフターに寄ろうと思いますので
　　12時に集合できる方は一緒に行ってみましょう(^^;
　
☆「視察」三浜町ビル
　29日（水）15時〜　
　参加予定（定員１０名）
　１ＯＣさん
　２まさしさん
　３ＨＴさん
　４むさしさん
　５rikouさん
　６フランキーさん
　７いいてんきさん
　８まこりんさん
　９たかぱぱさん
　10わたくし
　※満席になりました(-_-;)

☆「見学会」植松平屋３号退去直後の様子
　31日（金）13時半〜　
　参加予定（定員１０名）
　
☆「再見学」新保アパート4000万円ぐらい？
　31日（金）15時〜　
　参加予定（定員５名）
　１なおとさん
　２フランキーさん
　３ひろしさん
　４わたくし

☆「見学会」じゅんこさん３号ビフォー＆ランチ
　1日（土）10時半〜
　参加予定（１５名）
　１じゅんこさん（女性）
　２ゆうじろうさん
　３まゆさん（女性）
　４まさしさん
　５つぼさん
　６Ａ藤さん
　７わたくし
　８ＧＭさん
　９yasuさん
　10かこちゃん（女性）※
　11じいじさん
　12
　13
　14
　15
　※増枠しました。
　※見学のみ
　
☆「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
　4日（火）11時半〜
　参加予定（８名）
　１こももさん（女性）
　２そうさん
　３まさしさん
　４カオリナさん（初・女性）
　５マジシャンかんかんさん
　６なおとさん
　７麒麟さん
　８わたくし
　※満席になりました(-_-;)

５月
1日（水）12時〜　「視察」湊２戸１平屋＆
　　　　　　　　　M本さん湊戸建完成見学＆
　　　　　　　　　門田文化町200万円見学＆ランチ
6日（月）12時〜「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい？＆ランチ
9日（木）11時半〜「視察」南区福田戸建＆ランチ
14日（火）12時半〜まきさん南古都競売戸建見学＆ランチ
　　　　　15時半〜「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件
20日（月）12時〜「視察」新保アパート4000万円ぐらい＆ランチ
21日（火）12時〜「視察」総社アパート２棟3600万円＆ランチ
24日（金）12時半〜「トレジャーハンター」原尾島ＡＰ１号＆ランチ
25日（土）10時半〜「視察」関西町２戸１平屋2棟＆ランチ
27日（月）11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
29日（水）12時〜　「見学会」西大寺あつさん９号戸建アフター見学
　　　　　12時半〜「視察」西大寺射越戸建＆ランチ
　　　　　15時〜　「視察」三浜町ビル
31日（金）13時半〜「見学会」植松平屋３号退去直後の様子
　　　　　15時〜　「再見学」新保アパート4000万円ぐらい？


６月
1日（土）10時半〜「見学会」じゅんこさん３号ビフォー＆ランチ
3日（月）12時半〜「視察」当新田平屋８棟＆ランチ
4日（火）11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
　　　　　15時半〜「見学会」湊戸建ビフォー見学
7日（金）12時半〜「視察」妹尾戸建＆ランチ
8日（土）　見学会予定
12日（水）11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
25日（火）18時15分〜「勉強会」保証会社について（桑田町）
　　　　　20時〜「飲み会」イオン岡山
28日（金）18時15分〜「勉強会」保証会社について（桑田町）
　　　　　20時〜「飲み会」イオン岡山


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、ここで登場した湊２戸１平屋の契約でした(*^▽^*)



関連記事
2019年05月01日　大家にとっては「神」



果敢にチャレンジするのはmihoさん。


値交渉も１割ほど成功しましたー(*^▽^*)




ここは汲み取りで、


前面道路に下水もきてないんで


そもそもどうせ高くは貸せないから


安く直して、安く貸して長く住んでもらうのが正味よね(^^;



いけるところまで引っ張って


あとは土地にしましょうか。


まぁ固い案件ですわ(^。^)y-.。o○






さて先日、某不動産屋から

「岡山大家さんとこは変わった物件が多いんで」


と、最高の誉め言葉？をいただきました(^^;





というのも、わたくし


普段からこんな感じの空室一覧を


３０社ぐらいの業者さんに配布しています。


※クリックで大きくなります。




ラインナップはほとんど戸建(^^;



そして、ペット、ＤＩＹ，外国人、事務所使用相談だったりと


「いろいろ融通利きますよー」アピール(^^;




賃貸市場において


戸建ってだけで相当限定されるのに


ある程度地域を絞ってさらにペット複数なんて


ほとんどありえんからね(;´Д｀)




わたくしの現役時代にはほんと困りました(>_<)


難しい条件言われても紹介できる物件がなかったから(;´Д｀)





だから、自分が紹介できずに困った条件のものを揃えれば


賃貸市場で勝っていけると思ったんよね〜(^^)v






でも、そういう感じの部屋探しの方って


家賃はあまり出せないケースが多いんよ...


ただ、物件のクオリティーにはそれほどこだわっていない。


優先順位が、物件のクオリティーより


家賃だったりペットだったりするからね。




だから、そこそこのリフォームで、そこそこの家賃の物件に


よく入るんよね。




高いクオリティーを求めている人は


メーカーの新築とかに入っとけばいいしね。


層が全然違うから関係ないよね。





そんなこんなで、


大手じゃ絶対受けないような条件ほど


わたくしのところに問い合わせがきます(^^;




だって普通に探しても物件がないし


もしかしたらこの条件を受けてくれるんじゃないか？


という期待感もあるでしょうしねー




空室一覧に、探しているような条件の物件が載っていないくても


こんな条件の物件って何か知りませんか？


みたいな電話もあるね(^^;


すると、

「まだリフォーム中なんですけどこんなのが」とか

「近々売買があるんですけどこんなのが」とか


って言うことも時々あるから


やっぱり


難しい条件は岡山大家に聞けみたいなんがあるんじゃないかね(^^;




冒頭の

「岡山大家さんとこは変わった物件が多いんで」


ってのはそういうことだと思います(^^;




変態物件の扱いが多い変態大家ってキャラが立ってるんですな（笑）





わたくしのような


業界経験が長くてそれなりに精通している人間でも


まともな物件でまともにぶつかったら勝てん


と思っていろいろやってんのに


わたくしよりも知識も経験も人脈もスキルも劣るであろう


業界ド素人の方が


まともな物件でまともにぶつかっていくのが信じられんですけどねー(^^;




丸腰で死ににくる人が多い、不思議な戦場ですよ。




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました