岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃３万円。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入　(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入　(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入　（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

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＜イベントのお知らせ＞

５月
☆「視察」南区福田戸建＆ランチ
　9日（木）11時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１むさしさん
　２ロバートＳ田さん
　３いなせさん
　４norikoさん（女性）
　５しろうさん
　６わたくし

☆まきさん南古都競売戸建見学＆ランチ
14日（火）12時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１まきさん
　２ひろさん
　３ＯＫＯさん
　４まゆさん（女性）
　５児島大家さん
　６わたくし


５月
1日（水）12時〜　「視察」湊２戸１平屋＆
　　　　　　　　　M本さん湊戸建完成見学＆
　　　　　　　　　門田文化町200万円見学＆ランチ
6日（月）12時〜「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい？＆ランチ
9日（木）11時半〜「視察」南区福田戸建＆ランチ
14日（火）12時半〜まきさん南古都競売戸建見学＆ランチ
　　　　　15時半〜「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件

６月
25日（火）勉強会予定（保証会社について）
28日（金）勉強会予定（保証会社について）


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日はせっかく書き終わったブログが消失(◎_◎;)


記憶を辿って書き直そうと思います(-_-;)





内容は、わたくしの判断基準についてでした。


どんなところで判断しているのか？


わたくしの頭の中の流れを文字に起こしてみましょう(^^;





物件情報（タイプ、価格など）をもらったとして、


一番にするのは



１、場所の確認

　まぁ当たり前ですな。
　方法は、グーグルマップとストリートビュー。
　岡山市内なら概ねこれで足りますから。
　
　普段からウロウロして
　地図を見るだけで判断できるエリアを増やしておけば
　スピード勝負に勝ちやすくなりますな。

　普段から縁の無い、自分ちから遠くの物件だと
　パッと判断つかんけど
　自分ちの３軒先が売りに出たらすぐ判断できるでしょ？
　それは毎日近くを通ったり見たりしてるから。

　場所は一番大事だからねー
　なんせ、場所は変えられないから。
　
　代々の地主なんか、
　元々土地があるから基本的には有利だけど
　場所が動かせんからそこで戦っていくしかない。
　気軽に買い替えたりできんもんね。
　固定されている点は不利とも言える。
　
　失敗するのは大概そこだもんね。
　
　需要がない、ライバルが多い場所を持ってるだけのくせに、
　営業マンにうまいこと丸め込まれて
　利益がめちゃめちゃ乗った建物を建てて
　一番おいしいところをサブリースで持っていかれ...

　そりゃうまく回らんわ。

　持たざる者は場所を選べるんだから、
　どうせなら勝てる場所を選びたい。




場所が問題ないとして、次は

　
２、貸せる家賃の検討

　場所がイマイチであっても貸せるなら検討の余地あり。
　
　経験が無いとここが一番難しいかもしれんね。
　
　スーモとかで調べてみても
　募集している家賃が、決まる家賃とは限らんしね。
　掲載家賃より値下げして決まったかもわからんし
　鵜呑みにできんね。

　掲載されている物件の家賃より
　かなり低く見積もっておけば間違いないと思うけど。

　まぁＰとかで状況は変わるけど
　大概の戸建なら３万円ぐらいはいけますわ。




家賃の目星を付けたら、価格との天秤ですな。





リフォーム費用とかがザックリでもイメージできればいいけど


これは室内を見てみないとなんともね...



大量の残置があるかもしれないし


床がゆるゆるかもしれないし。




でも、普通のサイズの戸建なら


まぁかかっても２００〜３００までですわ。


もちろん普通に貸せるレベルまででね。


普通は１５０〜２００もあったら充分だけど


中にはとんでもないのもあるから


ちょっと多めに見とくほうがいいね。




それ以上かかっても


場所がいいとか、高く貸せるとかならいいけど


ボロにそこまでかけるかどうかも、また天秤。


そこまでして買う価値のある土地なのか？





ここで、土地の価値を検討します。


３、土地の検討

　ザックリの坪単価とかね。
　路線価は気にしませんね。
　実勢価格とは違い過ぎるんで。
　もちろん実勢価格は上下するんだけど
　岡山の郊外だとそんなに大きくは動かんし
　やっぱりリアルに世間の評価というか
　実際に動くであろう価格のほうがね。

　形は道路付けはもちろん
　大きすぎても小さすぎても良くないんで
　これも少し割り引いてみたりしてね。




・場所
・貸せる家賃（低めに）
・再生費用、諸費用（多めに）
・土地の価値（低めに）


これらのバランスを頭で考えています。






昨日見に行った倉敷市中島の戸建なんかもそうね。


関連記事
2019年05月06日　天秤



お金さえかければ再生はできるでしょうよ。


５００も６００もかけたら直ると思いますよ。


で、なんぼで貸せる？


その後土地としてどうなん？


そういう天秤ですな。





世の中にあるボロ物件はほとんどそう。


たとえ廃墟であろうとお金かけたら直ります。




５００万も６００万の再生にかかるんなら


もっと他に安い物件があるんじゃね？みたいな。


再生に６００かけるより


１００で買ってノーリフォームが６つあったほうがいいわな。




そういう天秤ですな。




考えてることは難しくないけど


それなりに経験のいる作業ではありますな(^^;




おしまい




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