2016年08月05日
連系工事負担金
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
関連記事
2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
2016年07月15日 持ってる女
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね？
2016年06月15日 絶対やらん！（笑）
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日 うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 ２ 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１２号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１３号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１４号戸建 売却で進行中...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
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＜食事会・飲み会のお知らせ＞
岡山花火大会＆食事会＆飲み会
８月 ６日（土） 食事会１９時～
・大人３７名、小学生１０名、幼児４名、（３歳以下８名）
Yさん一家、Sさん一家、T本さん一家
mtanaさん一家、あつさん一家、K本さん一家
minakoさん一家、E尻さん一家、H谷さん一家
TAKEさん一家、しんさん一家、shinobuさん一家
岡山大家一家
K高さん、OCさん、摂津屋さん、あつおさん
O幡さん、ryokoさん、aiさん
よーすけさん、taimanさん
飲み会 ２１時～
Dining Bar TRON （ダイニング バー トロン)
岡山市北区本町6-36 第一セントラルビルB2F
飲み放題90分付4品1800円
ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。
https://ws.formzu.net/fgen/S69828336/
参加予定
１ K高さん
２～５ Sさんご一行
６ あつおさん
７ O幡さん
８ ryokoさん（女性）
９ aiさん（女性、初登場）
10 よーすけさん
11 TAKEさん
12 しんさん
13 T本さん
14 Ｔ本さん友人
15 Ｉ崎さん
16わたくし
＜イベント一覧＞
８月 ２日（火）１２時～ トレジャーハンター１０
８月 ６日（土）１９時～ 岡山花火大会＆食事会＆飲み会
８月 １１日（木,祝） 見学会＆飲み会 予定
８月 ２６日（金） 南区植松新築平屋見学会 １日目
８月 ２７日（土） 南区植松新築平屋見学会 ２日目
８月 ２８日（日） 見学会予定
９月 ３日（土）、４日（日） 復興支援 必殺ツアーin熊本
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
進行中の物件１１号土地の新築。
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2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
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2016年06月15日 絶対やらん！（笑）
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2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日 うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな～
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2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 ２ 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
ここの屋根に太陽光をしようとしておりまして。
いまさら感も無くはないですが
せっかくの屋根上大空間ですから
あけたままにしておくのもね(-_-;)
シミュレーションをお願いしたら
３９．５kwも載るというじゃありませんか！？
売電単価２９．１６円（税込）とはいえ
シミュレーションでの年の売電収入は１３０万円前後Σ（・□・；）
下手なパートさんよりよっぽど多い...
しかも、概ね南向きで遮蔽物もないから上振れしそうな見込み...
設置費用も下がっていますし
２０年で投資額が２倍以上になるので
それはそれでいいんじゃないかと(^^;
...
そこで問題になるのが、
今日のタイトル 連系工事負担金。
簡単にいうと、中国電力の設備に連携する際に発生するお金。
太陽光発電の工事負担金 図解
連携させてあげてもいいけど
電柱を新設したり、電線や変圧器の費用が発生する場合は
あなたの負担でやってくださいよ。って感じ。
まぁ言い分はわかりますわね...
それを払わないと売電できない訳ですから仕方ない(-_-;)
ただ、この連系工事負担金。
各所で物議を醸しているようで(;´Д｀)
連携のために必要とはいえ
実際に取り掛かってみると思いのほか高額なようでΣ（・□・；）
ネットでちょっと検索してみたところ
４９kw ８３万円
５００ｋｗ １億８０８０万円
？？？ｋｗ ８億円
ｶﾀｶﾀｶﾀ(((;ﾟ;Д;ﾟ;)))ｶﾀｶﾀｶﾀ
発注は、わたくしの６，７号でもお願いしたいつもの太陽Ｔさん。
その太陽Ｔさんによると
先日、３０ｋｗの案件で１８０万円請求がきたとか((((；´ﾟДﾟ)))
うちは、３９．５ｋｗ...
うゎ～ビビるわ～･･･(ﾟ＿ﾟi)ﾀﾗｰ･･･
で、その請求が届きました...
...
...
...
１５５,１１８円...
は？？
いちじゅうひゃくせんまん...
何度見ても、１５５,１１８円...
いいい意外と安いやんけ...
おっおぅ、それぐらいだったらすぐ払えるわ...
中電の気が変わらんうちにさっさと払っとこ(笑)
...
ちなみに、この連系工事負担金。
税務上は１５年で償却するようです。
が、
「連系工事負担金として支出する金額が20万円未満である場合には、
その全額を支出の日の属する事業年度の損金の額に算入することができます。」
ということで、１５５,１１８円なら一括償却ということですね(*´▽｀*)
そんなこんなで何かと幸運に助けられております(^^;
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
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6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
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リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
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2014年12月29日 架空のお話ではございません。
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2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
2016年07月15日 持ってる女
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
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2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
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2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね？
2016年06月15日 絶対やらん！（笑）
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日 うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 ２ 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１２号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１３号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１４号戸建 売却で進行中...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
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岡山花火大会＆食事会＆飲み会
８月 ６日（土） 食事会１９時～
・大人３７名、小学生１０名、幼児４名、（３歳以下８名）
Yさん一家、Sさん一家、T本さん一家
mtanaさん一家、あつさん一家、K本さん一家
minakoさん一家、E尻さん一家、H谷さん一家
TAKEさん一家、しんさん一家、shinobuさん一家
岡山大家一家
K高さん、OCさん、摂津屋さん、あつおさん
O幡さん、ryokoさん、aiさん
よーすけさん、taimanさん
飲み会 ２１時～
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岡山市北区本町6-36 第一セントラルビルB2F
飲み放題90分付4品1800円
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参加予定
１ K高さん
２～５ Sさんご一行
６ あつおさん
７ O幡さん
８ ryokoさん（女性）
９ aiさん（女性、初登場）
10 よーすけさん
11 TAKEさん
12 しんさん
13 T本さん
14 Ｔ本さん友人
15 Ｉ崎さん
16わたくし
＜イベント一覧＞
８月 ２日（火）１２時～ トレジャーハンター１０
８月 ６日（土）１９時～ 岡山花火大会＆食事会＆飲み会
８月 １１日（木,祝） 見学会＆飲み会 予定
８月 ２６日（金） 南区植松新築平屋見学会 １日目
８月 ２７日（土） 南区植松新築平屋見学会 ２日目
８月 ２８日（日） 見学会予定
９月 ３日（土）、４日（日） 復興支援 必殺ツアーin熊本
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
進行中の物件１１号土地の新築。
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2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
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ここの屋根に太陽光をしようとしておりまして。
いまさら感も無くはないですが
せっかくの屋根上大空間ですから
あけたままにしておくのもね(-_-;)
シミュレーションをお願いしたら
３９．５kwも載るというじゃありませんか！？
売電単価２９．１６円（税込）とはいえ
シミュレーションでの年の売電収入は１３０万円前後Σ（・□・；）
下手なパートさんよりよっぽど多い...
しかも、概ね南向きで遮蔽物もないから上振れしそうな見込み...
設置費用も下がっていますし
２０年で投資額が２倍以上になるので
それはそれでいいんじゃないかと(^^;
...
そこで問題になるのが、
今日のタイトル 連系工事負担金。
簡単にいうと、中国電力の設備に連携する際に発生するお金。
太陽光発電の工事負担金 図解
連携させてあげてもいいけど
電柱を新設したり、電線や変圧器の費用が発生する場合は
あなたの負担でやってくださいよ。って感じ。
まぁ言い分はわかりますわね...
それを払わないと売電できない訳ですから仕方ない(-_-;)
ただ、この連系工事負担金。
各所で物議を醸しているようで(;´Д｀)
連携のために必要とはいえ
実際に取り掛かってみると思いのほか高額なようでΣ（・□・；）
ネットでちょっと検索してみたところ
４９kw ８３万円
５００ｋｗ １億８０８０万円
？？？ｋｗ ８億円
ｶﾀｶﾀｶﾀ(((;ﾟ;Д;ﾟ;)))ｶﾀｶﾀｶﾀ
発注は、わたくしの６，７号でもお願いしたいつもの太陽Ｔさん。
その太陽Ｔさんによると
先日、３０ｋｗの案件で１８０万円請求がきたとか((((；´ﾟДﾟ)))
うちは、３９．５ｋｗ...
うゎ～ビビるわ～･･･(ﾟ＿ﾟi)ﾀﾗｰ･･･
で、その請求が届きました...
...
...
...
１５５,１１８円...
は？？
いちじゅうひゃくせんまん...
何度見ても、１５５,１１８円...
いいい意外と安いやんけ...
おっおぅ、それぐらいだったらすぐ払えるわ...
中電の気が変わらんうちにさっさと払っとこ(笑)
...
ちなみに、この連系工事負担金。
税務上は１５年で償却するようです。
が、
「連系工事負担金として支出する金額が20万円未満である場合には、
その全額を支出の日の属する事業年度の損金の額に算入することができます。」
ということで、１５５,１１８円なら一括償却ということですね(*´▽｀*)
そんなこんなで何かと幸運に助けられております(^^;
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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