2018年01月12日
とってもきれい。
岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築購入(H27年2月6日売却)
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
H26.12.5にイオン岡山がオープン。
ちょうど3回目の退去と重なり売却
H27年2月6日に1,850万円で売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォーム(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居中(゚д゚)
表面42%
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地1号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,テナント1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
6分の5が空きだけど...
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<イベントのお知らせ>
☆半日見学会ツアー 1日目
1月13日(土)
11時〜備中高松見学会(満席)
12時〜総社市アパート×2見学会&ランチ(満席)
15時〜水島テナント見学&トレジャー&taimanTV撮影会
なつさん(女性) 10半→12→15
J子さん(女性) 10半→12→15
倉敷大家さん 10半→12→15
わたくし 10半→12→15
真中さん(女性) 10半→12→15
しっしーさん 11 →12→15
まっきーさん 11 →12→15
たろぽんさん 11 →12→15
こーへーさん 11 →12
こももさん(女性)11 →12
taimanさん 15
※taimanさんの物件はテナントでした(^^;
☆見学会ツアー 2日目
1月16日(火)
北区高松150万円ぐらい?戸建&
総社市倉敷大家さんアパート&
おまけでもうひとつ見学会&ランチ
参加予定(定員10名)
1DMMさん
2じいじさん
3OCさん
4摂津屋さん
5麒麟さん
6わたくし
☆中区いいてんきさんマンション&
北区摂津屋さん戸建完成見学&
中区トレジャーハンター&ランチ
18日(木)11時
参加予定(定員10名)
1いいてんきさん
2摂津屋さん
3たかぱぱさん
4デンチさん
5N西さん
6N西さん奥さん(女性)
7かこちゃま(女性)
8わたくし
☆中区いいてんきさんマンション&
北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
20日(土)12時半
参加予定(定員10名)
1いいてんきさん
2摂津屋さん
3よーすけさん
4なつさん(女性)
5OCさん
6こももさん(女性)
7倉敷大家さん
8じゅんこさん(女性)
9Mさん
10わたくし
※満席になりました(-_-;)
<イベント一覧>
1月
5日(金)12時 〜倉敷市N西さん2号戸建完成見学会&ランチ
&賃貸募集用間取り図面作成体験
19時半〜新年会第一弾(北区平和町)
9日(火)13時 〜相談日(北区)
10日(水)12時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
&わたくしの赤磐平屋見学&ランチ
13日(土)半日見学会ツアー 1日目
11時 〜備中高松見学会
12時 〜総社市アパート×2見学会&ランチ
15時 〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV
16日(火)見学会 2日目
11時 〜備中高松見学会
&総社市アパート×2見学会&ランチ
18日(木)11時 〜中区いいてんきさんマンション
&北区摂津屋さん戸建完成見学
&中区トレジャーハンター&ランチ
20日(土)12時半〜中区いいてんきさんマンション
&北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
23日(火)13時 〜玉野市HTさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
25日(木)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
&ランチ 1日目
27日(土)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
&ランチ 2日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
今日は先日の
ラーメンnnwさん御津戸建&わたくしの赤磐平屋見学&ランチ
の、わたくしの赤磐平屋見学のあとの
ラーメンnnwさん御津戸建のお話し。
関連記事
2018年01月10日 入居前チェック
外観の掲載は控えますが
着いてみるとめちゃ小ぶりな平屋( ゜Д゜;)!?
40平米ぐらいかな〜?
個人的には大好きなサイズ感(^^;
これぐらいの大きさは扱いやすい割に
大きな戸建に比べて家賃はそんなに変わらんからねー
物件のクオリティーやリフォームの程度にもよるけど
我々が扱うような古い戸建だと
80〜100平米ぐらいそこそこ大きくても
岡山の郊外ならP2台で
せいぜい5〜6万円前後ぐらいまで。
7万円台いうたらなかなかね...
古い戸建で7万円なら
そこそこいい場所じゃないとね...
そこにはまるターゲット顧客自体も少ないし...
郊外なら新築戸建賃貸でも
せいぜい8〜8.5万円ぐらいでしょう。
古くなるとよっぽど特殊性がないと
なかなか高値は付けられんよね...
それに対して、
50〜60平米前後の戸建でも
同じ程度のクオリティーなら
4〜5.5万円前後まではいける。
その差は1万円程度で
面積が半分近くになっても
家賃は半分にはならんからねー(^^;
大きければそれだけ直す面積も多くなりやすいから
設定できる賃料から考えると
大きすぎる戸建はあまり賃貸経営にはプラスではないね。
さて、話しは戻ってラーメンnnwさんの平屋。
立派な玄関がお出迎え。
まだまだ作業中のようですけど
全体的にきれいなもんですΣ(・□・;)
水回りも何もするところがない...
電気も充分Σ(・□・;)
ほんとすることないじゃないですか〜(;´Д`)
こももさんだとやる気が起きんやつですね(^^;
8帖一間の1DK。
隠れ家的にピッタリな感じです(^^)
どんな方が住むのか興味津々です。
これはトイレのドア。
摂津屋さんがこれをみて
「とってもきれい」
って言うてました(^^;
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築購入(H27年2月6日売却)
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
H26.12.5にイオン岡山がオープン。
ちょうど3回目の退去と重なり売却
H27年2月6日に1,850万円で売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォーム(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居中(゚д゚)
表面42%
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地1号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,テナント1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
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<イベントのお知らせ>
☆半日見学会ツアー 1日目
1月13日(土)
11時〜備中高松見学会(満席)
12時〜総社市アパート×2見学会&ランチ(満席)
15時〜水島テナント見学&トレジャー&taimanTV撮影会
なつさん(女性) 10半→12→15
J子さん(女性) 10半→12→15
倉敷大家さん 10半→12→15
わたくし 10半→12→15
真中さん(女性) 10半→12→15
しっしーさん 11 →12→15
まっきーさん 11 →12→15
たろぽんさん 11 →12→15
こーへーさん 11 →12
こももさん(女性)11 →12
taimanさん 15
※taimanさんの物件はテナントでした(^^;
☆見学会ツアー 2日目
1月16日(火)
北区高松150万円ぐらい?戸建&
総社市倉敷大家さんアパート&
おまけでもうひとつ見学会&ランチ
参加予定(定員10名)
1DMMさん
2じいじさん
3OCさん
4摂津屋さん
5麒麟さん
6わたくし
☆中区いいてんきさんマンション&
北区摂津屋さん戸建完成見学&
中区トレジャーハンター&ランチ
18日(木)11時
参加予定(定員10名)
1いいてんきさん
2摂津屋さん
3たかぱぱさん
4デンチさん
5N西さん
6N西さん奥さん(女性)
7かこちゃま(女性)
8わたくし
☆中区いいてんきさんマンション&
北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
20日(土)12時半
参加予定(定員10名)
1いいてんきさん
2摂津屋さん
3よーすけさん
4なつさん(女性)
5OCさん
6こももさん(女性)
7倉敷大家さん
8じゅんこさん(女性)
9Mさん
10わたくし
※満席になりました(-_-;)
<イベント一覧>
1月
5日(金)12時 〜倉敷市N西さん2号戸建完成見学会&ランチ
&賃貸募集用間取り図面作成体験
19時半〜新年会第一弾(北区平和町)
9日(火)13時 〜相談日(北区)
10日(水)12時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
&わたくしの赤磐平屋見学&ランチ
13日(土)半日見学会ツアー 1日目
11時 〜備中高松見学会
12時 〜総社市アパート×2見学会&ランチ
15時 〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV
16日(火)見学会 2日目
11時 〜備中高松見学会
&総社市アパート×2見学会&ランチ
18日(木)11時 〜中区いいてんきさんマンション
&北区摂津屋さん戸建完成見学
&中区トレジャーハンター&ランチ
20日(土)12時半〜中区いいてんきさんマンション
&北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
23日(火)13時 〜玉野市HTさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
25日(木)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
&ランチ 1日目
27日(土)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
&ランチ 2日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。
今日は先日の
ラーメンnnwさん御津戸建&わたくしの赤磐平屋見学&ランチ
の、わたくしの赤磐平屋見学のあとの
ラーメンnnwさん御津戸建のお話し。
関連記事
2018年01月10日 入居前チェック
外観の掲載は控えますが
着いてみるとめちゃ小ぶりな平屋( ゜Д゜;)!?
40平米ぐらいかな〜?
個人的には大好きなサイズ感(^^;
これぐらいの大きさは扱いやすい割に
大きな戸建に比べて家賃はそんなに変わらんからねー
物件のクオリティーやリフォームの程度にもよるけど
我々が扱うような古い戸建だと
80〜100平米ぐらいそこそこ大きくても
岡山の郊外ならP2台で
せいぜい5〜6万円前後ぐらいまで。
7万円台いうたらなかなかね...
古い戸建で7万円なら
そこそこいい場所じゃないとね...
そこにはまるターゲット顧客自体も少ないし...
郊外なら新築戸建賃貸でも
せいぜい8〜8.5万円ぐらいでしょう。
古くなるとよっぽど特殊性がないと
なかなか高値は付けられんよね...
それに対して、
50〜60平米前後の戸建でも
同じ程度のクオリティーなら
4〜5.5万円前後まではいける。
その差は1万円程度で
面積が半分近くになっても
家賃は半分にはならんからねー(^^;
大きければそれだけ直す面積も多くなりやすいから
設定できる賃料から考えると
大きすぎる戸建はあまり賃貸経営にはプラスではないね。
さて、話しは戻ってラーメンnnwさんの平屋。
立派な玄関がお出迎え。
まだまだ作業中のようですけど
全体的にきれいなもんですΣ(・□・;)
水回りも何もするところがない...
電気も充分Σ(・□・;)
ほんとすることないじゃないですか〜(;´Д`)
こももさんだとやる気が起きんやつですね(^^;
8帖一間の1DK。
隠れ家的にピッタリな感じです(^^)
どんな方が住むのか興味津々です。
これはトイレのドア。
摂津屋さんがこれをみて
「とってもきれい」
って言うてました(^^;
おしまい
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