岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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倉敷市有城の巨大床下収納のあるマンションの見学会があります。
知り合いの大家さんが　２月５日（水）　と　２月８日（土）　１０時〜１８時　に
不動産業者向けにやるのに便乗します(笑)
希少な物件ですので、興味のある方はご連絡ください　

関連記事
2014年01月27日　巨大床下収納物件　見学会
2013年12月23日　巨大床下収納



こんばんは。岡山大家です。


今日は、朝一で某不動産屋へ「読者さんの空室物件を決めてくれー」ってお願いしてきて


その後、読者のナオ大家さんと物件巡りをしてきましたよー


巡ること約６時間...　どんだけ〜　　ちょっと古いな


...



さて今日は、前回の続きで。

2014年01月28日　管理の選び方
2014年01月29日　２　管理の選び方



管理戸数が多いと　弱小大家の物件は埋もれてしまう　ってことまで書きました。


そりゃそうですよね。


何千戸も管理がある中の、一弱小大家の古い物件を優先する理由がないでしょ？


資金力があって次から次へと物件を増やしている大家さんがいれば


物件を買ってもらえる　⇒　売買部門で仲介料が発生

そのまま管理を任せてもらえる　⇒　管理料増収、管理戸数増加


ってことになりますし、


取り扱う物件が増えるということは


仲介料、広告料、付帯商品の売上、小修繕、退去清算などが


絡んでくるチャンスが増える訳ですからねー


かなりの優良物件だとか、コネがあるとかでないとなかなかね


管理を任せてはいても、２年も３年も４年も空いたままの部屋なんてのも普通にあるんですから...


...


入居率だって、どこの管理会社でも、９０数パーセントはありますけど


そんなもん、人気エリアの大型人気物件が管理に加われば


簡単に入居率は上がるんですから、


そもそも、全管理物件に対する入居率なんて管理会社を選ぶ指標にはならないんですよ。


人気エリアの人気物件なんて、どこがやっても決まりますわ


入居率を指標にするんなら


自分の物件に似たようなエリアや似たような間取りなどを


抽出して計算するべきでしょう？




仮に、管理戸数１００戸の会社があったとして


新築、築浅、立地も抜群の

Ａマンション　５０戸　⇒　満室

Ｂマンション　３０戸　⇒　満室

Ｃアパート　１４戸　⇒　満室


管理受託後１年経過の　３点ユニット１Ｋ、場所微妙の

Ｄアパート　６戸　⇒　入居なし


これでも、全体の入居率は９４％ですからね。


ちょっと極端ですけど、


これでは客付力、空室改善力があるとは言えんでしょ？



全物件をごちゃ混ぜにして


「うちは入居率がいいんです」　なんて言ってるとこばっかりですよ。



ごまかされたらダメだよー(笑)



つづく




２月１日の必殺大家人さんの高松のセミナーに行きますが

受付が１３時からなので、

岡山発　１１時１３分　⇒　高松着　１２時７分

のマリンライナーに乗って、簡単に昼食を取ってから会場に入ろうと思います。

ご一緒してくださる方がいればご連絡ください。okayamaooya@gmail.com




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