岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日はロッカーキャットさんと


造作家具の設計施工をできるKさんと一緒に


みーこさん宅のリフォームの打ち合わせをしてきましたー


造作家具や照明器具でいろいろ工夫する予定なので


仕上がりが楽しみです


...


さて、今日は昨日の続きで

2014年01月06日　不動産屋の日常


不動産屋の営業マンってなんだかんだすることが多いんですよー


よっぱど暇なお店は置いといて


基本的に、土日は接客（部屋探しと案内）が中心なので


その他の業務はあまり進みません


例えば、

・契約書類などの作成

・募集看板やのぼりの設置

・ネット広告の掲載

・抗菌施工

なんかは閉店後にできますが


どうしても日中にしないといけないのが


不動産屋、管理会社、一般大家さんへの

・契約書などの書類提出

・入居者に渡す鍵の手配

・案内予定物件の空室の確認　や　鍵の手配


他にも

・物件の写真撮影

・（店舗によっては）銀行の入出金

・物調（物件調達）
　※新たに取り扱える物件を増やすこと
　

などがあります。


契約が多ければ多いほど、来店が多ければ多いほど


当然に業務が増える仕組みですし


契約の有無に関わらず


集客・募集に関する業務もありますからねー


...


その日中にしないといけないことを


土日祝以外にこなす訳です。


つまり、休みの社員が多く人員の少ない、平日の昼間にです


だから、平日の昼間に不動産会社を訪問しても


留守番の営業マンか事務員ぐらいにしか会えないことが多いと思いますよ。


もし、平日の昼間に訪問した際に人員が豊富なら


・誰かが休日出勤している

・タイミング的にたまたま人数が揃っていた

・急ぎの契約書類の作成がある

・ただ単に暇（お客さんがこない）

・業務に関する意識が低い


といったことが考えられます。


...


・ただ単に暇

・業務に関する意識が低い


という店舗は、集客力や決定力が低く


社員のモチベーションも低い恐れがあるので


大家さんとして、本気で付き合う店舗ではないかもしれませんよ


みなさんの訪問先はどんな感じですか


仕事は自分で作ればいくらでもありますからね。



つづく



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